Comment réussir l’achat d’une résidence secondaire

Planification successorale, financement, spécificités locales… Se renseigner sur ces quelques sujets peut s’avérer crucial pour éviter les mauvaises surprises pendant ou après l’achat d’une maison ou d’un appartement de vacances. C’est aussi souvent utile pour diminuer les frais liés à la succession.

Bien qu’il existe une série de coûts incompressibles, la localisation d’une seconde résidence peut sensiblement influencer les frais pour le propriétaire. Cela se vérifie au moment de l’achat, mais aussi du paiement des différentes taxes annuelles. En parallèle d’une bonne budgétisation de ces coûts, il est aussi utile avant toute acquisition de se renseigner auprès d’un spécialiste local pour connaître le marché, ou encore les principaux aspects législatifs. Cette démarche est surtout indispensable à l’étranger, où les réglementations et traditions sont parfois différentes des nôtres..

La division entre usufruit et nue-propriété est véritablement avantageuse puisqu’elle permet aux héritiers d’éviter les droits de succession.

En Espagne, notamment, les notaires ont un rôle et des obligations bien plus limités lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi, ils vérifient la conformité de l’acte par rapport à la loi locale mais ils ne sont pas tenus d’effectuer des vérifications juridiques. Sachant qu’en Espagne les dettes ne sont pas liées au propriétaire mais au bien, il est pourtant essentiel de s’assurer que le bien convoité est libre d’hypothèque, par exemple. Pour ce genre de démarches, le recours à un avocat ou un spécialiste de l’immobilier est nécessaire et fortement recommandé. Cela a un coût, contrebalancé par l’assurance d’éviter de mauvaises surprises par la suite…

Financement: attention à l’hypothèque

S’il est utile de se renseigner auprès d’experts locaux, il est, par contre, peu fréquent de se tourner vers une banque étrangère pour l’achat d’une résidence secondaire hors de la Belgique. «Une institution à l’étranger a une connaissance plus pointue du marché local, mais à moins d’être déjà client de la banque, il sera plus complexe d’y obtenir un crédit que dans sa banque belge», observe Jean-François Tilly, product expert en prêts hypothécaires chez BNB Paribas Fortis.

D’un point de vue pratique, il est tout à fait possible d’emprunter dans des banques belges pour une maison ou un appartement à l’étranger, par contre celles-ci prennent rarement l’hypothèque sur un tel bien. «C’est légalement possible mais techniquement très complexe, ça ne se fait pour ainsi dire jamais, souligne Jean-François Tilly. Cela signifie que pour obtenir un crédit en Belgique pour un bien à l’étranger, il faut disposer d’un bien immobilier libre d’hypothèque sur le territoire belge. Si le propriétaire ne possède qu’un logement sur lequel il a déjà un crédit, il est nécessaire qu’il ait déjà remboursé suffisamment pour garantir son nouvel achat.»

D’autres solutions de financement existent toutefois, comme le recours à un crédit bullet (ou crédit à terme fixe), pour les personnes qui disposent, par exemple, d’une assurance groupe. «Le propriétaire rembourse uniquement les intérêts, ce qui diminue ses charges mensuelles, et le capital est payé à l’échéance grâce à l’assurance, précise Jean-François Tilly. Ce système est intéressant mais il coûte cher et est donc adapté pour des échéances à cinq ou dix ans plutôt qu’ à vingt ans.»

Même si l’on dispose des fonds nécessaires pour acheter sa seconde résidence, l’emprunt peut s’avérer intéressant, car il permet de bénéficier de l’avantage fiscal (jusqu’à 30%) sur les épargnes à long terme pour les remboursements de capital et les primes de l’assurance solde restant dû. Par ailleurs, les intérêts sont déductibles du revenu imposable.

Achat d’une résidence secondaire: scinder pour mieux hériter

Comme l’achat d’une résidence secondaire concerne majoritairement des personnes un peu plus âgées, il est recommandé de déjà penser à sa succession au moment de l’achat. Si la maison de vacances est située en Belgique, elle sera taxée comme le reste des biens immobiliers d’un héritage «mais le conjoint survivant ne pourra pas bénéficier d’une exonération totale des droits de succession comme c’est possible pour une résidence principale», insiste Sophie Maquet, notaire à Bruxelles.

A l’étranger, les droits de succession seront dus dans le pays où se situe le bien et leurs taux varient d’un endroit à l’autre. Comme pour les autres taxes, un principe de double imposition est normalement applicable pour les droits de succession mais certaines conventions, ainsi qu’une disposition du code des droits de succession belge, permettent d’éviter cela. En général, les droits payés en Belgique par l’héritier de l’immeuble sont réduits de ceux déjà réglés dans le pays étranger.

Beaucoup de propriétaires de résidences secondaires préfèrent cependant contourner ces taxes en ayant recours à l’achat scindé. «Les parents achètent l’usufruit, soit la jouissance du bien, et laissent la nue-propriété à leurs enfants, détaille la notaire bruxelloise. Cela signifie qu’au décès des parents, les descendants deviennent pleinement propriétaires de la seconde résidence sans payer aucune taxe.» Il arrive que les enfants financent eux-mêmes la nue-propriété mais, très souvent, ce sont les parents qui la paient en leur octroyant une donation au préalable.

«Ces opérations sont suivies de près par les autorités fiscales. Mieux vaut donc pouvoir prouver que l’argent qui a servi à l’achat de la nue-propriété provient bien du compte des enfants, avertit-elle. C’est pourquoi je conseille d’enregistrer la donation afin d’avoir un traçage.» Cette démarche peut être effectuée sans notaire. Elle impliquera le paiement d’un droit d’enregistrement qui s’élève à 3% en Flandre et à Bruxelles et à 3,3% en Wallonie pour les donations en ligne directe. Si le don n’est pas enregistré, il n’y a pas de frais à payer à condition que le donateur ne décède pas dans les trois années qui suivent le transfert. S’il meurt avant cela, le bénéficiaire sera redevable de droits de successions généralement plus élevés que le droit d’enregistrement de la donation.

Si l’on respecte les démarches, la division entre usufruit et nue-propriété pour une seconde résidence est véritablement avantageuse puisqu’elle permet aux héritiers d’éviter les droits de succession. Il n’y a donc pas de raisons de s’en priver et comme le rappelle Sophie Maquet: «Ce dispositif n’ est pas de la fraude, simplement de la planification successorale.»