« Une nouvelle manière d’habiter »: à Namur, un match immobilier entre le centre et la périphérie

Proche ou plus rurale, la périphérie namuroise est prisée des habitants comme des promoteurs. Le centre l’est plus lentement.

L’attractivité immobilière de Namur se concentre depuis longtemps dans la périphérie – proche ou plus lointaine – malgré des tarifs clairement plus élevés. Alors que le prix médian des maisons avoisinait, en 2023, les 270 000 euros dans le cœur historique, il grimpait à 320 000 euros à Bouge, 332 000 à Wépion et même à 400 000 à Erpent, selon le baromètre des notaires. «Les communes le long de la Meuse et ses coteaux, ainsi que celles autour de la Nationale 4, sont très recherchées parce qu’elles offrent un cadre de vie agréable, proche des autoroutes, des gares et de toutes les commodités, souligne Pierre Marlair, fondateur de l’agence Pierre Marlair & Co. Erpent a toujours eu une bonne cote, car elle se trouve à un jet de Namur, de Jambes et de la E411, et elle continue à se dynamiser avec de nouveaux quartiers. Il existe également un réel attrait pour Profondeville ces dernières années ; beaucoup de personnes de Bruxelles, du Brabant wallon et de Charleroi veulent s’y installer car c’est un gros bourg avec toutes les facilités.»

L’agent immobilier constate, par contre, que lorsqu’on s’éloigne de Namur pour suivre soit la Meuse vers Huy, soit la Sambre vers Charleroi, l’attractivité est plus faible. Cela transparaît dans les prix, avec des tarifs médians de respectivement 210 000 et 237 500 euros pour les maisons à Andenne et Flawinne – contre 278 500 euros pour l’ensemble de Namur.

De même que la banlieue rurale, la périphérie proche du cœur historique de Namur attire, car elle permet de profiter des facilités du centre tout en évitant ses nuisances. «Jambes, La Plante ou encore Saint-Servais sont des communes où l’on vend très bien, surtout les petites maisons», confirme Justine Marlair, administratrice déléguée de l’agence. La proche périphérie séduit également les promoteurs, qui y font pousser de nombreux immeubles et quartiers ces dernières années: l’Emaillerie et ses 334 logements à Saint-Servais, Equinoxe et Artemis et leurs 98 appartements à Jambes et encore d’autres projets avec une dizaine ou une vingtaine d’unités comme Les Coteaux de l’Orjo, la résidence Belle Dame, etc.

Renouveau pour le centre?

Même si la périphérie proche du centre est recherchée, Pierre Marlair estime qu’elle n’est pas loin d’une saturation de biens neufs: «L’entonnoir commence à se remplir ; la capacité d’absorption du marché existe, mais on sent qu’il faut plus de temps pour que les unités s’écoulent.» Chez Thomas & Piron, promoteur très actif à Namur, on se veut plus optimiste: «On identifie encore une grosse demande pour des appartements à Jambes, en particulier des appartements assez qualitatifs, assure Joël Polus, directeur prospection & développement. C’est l’objectif que nous menons pour le parc d’Enhaive que nous réalisons en copromotion avec Unibra Real Estate. Ce projet de 359 appartements se positionne comme un nouveau quartier entièrement piétonnier avec un parc, un réseau de chaleur sans énergies fossiles et des logements avec vue.»

Auparavant, les grands projets de ce type concernaient principalement la périphérie. La situation évolue cependant depuis quelques années, avec des développements centraux, comme AXS Namur et ses sept bâtiments mixtes (bureaux, hôtel, résidence étudiante…), le long du boulevard Mélot, comme le futur Côté Verre (quartier Léopold), avec des commerces, bureaux et une centaine d’appartements de l’autre côté de la gare, ou comme le quartier Novia, désormais terminé sur le site des Casernes. Issu d’un partenariat public-privé avec la Ville de Namur, ce dernier rassemble des bureaux, le Musée africain, une halle maraîchère, la bibliothèque communale, un parc et 135 appartements allant du studio au penthouse. «Ce projet correspond selon nous à une nouvelle manière d’habiter, au retour des habitants vers des centres où il fait bon vivre, considère Joël Polus. Novia s’inscrit aussi pleinement dans la volonté de la Ville de redensifier le centre avec de l’habitat qualitatif en lien avec des commerces, des espaces travaillés et pour se divertir, etc.»

Il est vrai que, jusqu’à présent, le centre historique de Namur attirait surtout des investisseurs plutôt que des propriétaires occupants, notamment parce que son offre immobilière se compose majoritairement de «bâtiments nécessitant des travaux, de maisons divisées en plusieurs unités – légalement ou non – ou de commerces sans accès indépendant aux étages supérieurs et qui sont donc rarement occupés», comme le précise Justine Marlair.

Jusqu’à présent, le centre historique attirait surtout des investisseurs.

Novia, neuf mais cher

Les projets neufs contribuent donc à diversifier l’offre immobilière dans le centre, mais avec un succès assez timide jusqu’à présent: 40% de commercialisation pour Novia alors que le quartier est achevé. Pour Justine Marlair, «le quartier est magnifique d’un point de vue architectural mais les prix au mètre carré sont astronomiques, et la zone autour souffre encore un peu d’une mauvaise image, même si elle est en cours de redynamisation.» Joël Polus, chez Thomas et Piron, admet un démarrage lent mais souligne une commercialisation en bonne voie: «Novia se trouve à l’intersection de plusieurs autres projets, dont celui du Palais de Justice, et il était le premier à sortir de terre, donc il faut reconnaître qu’il était difficile de se projeter pour acheter en phase de chantier. Le projet a aussi été lancé d’un seul tenant, sans être phasé, ce qui signifie qu’on est arrivé d’un coup sur le marché avec un grand nombre d’appartements.»

Concernant les prix de vente, le directeur prospection & développement ajoute: «On a entendu beaucoup de critiques, mais le prix final dépend de la qualité de l’acquéreur, car certains critères nous ont été imposés par la valorisation foncière. Un investisseur ou une personne déjà propriétaire d’un ou plusieurs biens payera en effet une quote-part foncière plus importante comparé à un primo-acquérant. De manière globale, la fourchette de prix se situe entre 3 200 et 3 400 euros du mètre carré.»

Selon Thomas & Piron, le rythme de vente de Novia est désormais soutenu, ce qui rend le promoteur confiant par rapport à la pertinence du projet et aux prix de ses logements. Le quartier accueillant seulement ses premiers occupants, il faudra attendre encore un peu avant de tirer les premiers bilans.