La Wallonie, un marché bigarré

La Belgique n’est pas un marché uniforme. La Wallonie, non plus. Chaque ville a une histoire immobilière différente et a vécu diversement la crise. Petit tour des principales cités wallonnes.

Aucune des régions du pays n’a échappé à la crise immobilière de 2008-2009. Certaines y sont passées plus tôt que d’autres, mais, au final, le scénario a été identique partout : chute de la demande, recul insuffisant de l’offre et donc baisse des prix. Un engourdissement qui a perduré jusqu’au 2e trimestre 2009.

Timidement d’abord, plus franchement depuis le début de cette année 2010, les candidats acquéreurs ont (re)pointé leur nez sur le marché. Les prix se sont stabilisés à des niveaux, ici, semblables à ceux de 2007, là, à ceux du 1er semestre 2008. Voilà pour les généralités.

Derrière les généralités se cachent des histoires particulières, propres à chaque région ou ville, qui imposent un petit tour de Wallonie. En commençant par la lettre A, mais surtout par le plus problématique des marchés.

ARLON LA FIN DES EXCèS

Il fut une époque, pas si lointaine – c’était en 1992 -, où les prix de la brique dans la commune d’Arlon dépassaient ceux pratiqués dans le Brabant wallon. Une petite maison s’y était vendue en moyenne à 73 173 euros alors qu’elle n’avait atteint, toujours en moyenne et sur l’ensemble de l’arrondissement de Nivelles, que 71 323 euros. Par la suite, les prix brabançons ont rattrapé et dépassé les prix arlonnais, mais ceux-ci sont restés à un niveau haut, impayables pour la majorité des candidats acquéreurs. C’est qu’ils étaient boostés par ceux qui profitaient des salaires pratiqués au grand-duché de Luxembourg.  » Des salaires, mais aussi des facilités de crédit qu’on leur accordait « , explique Daniel Derome, de l’agence éponyme. Et de se souvenir qu’il y a encore 4 à 5 ans le prix d’une maison annoncée à 350 000 euros n’était même pas discuté.  » Mais les choses ont changé, et fameusement, poursuit-il. Le Luxembourg vit une grosse crise. Il revoit les impôts à la hausse et les avantages fiscaux ou financiers à la baisse. Ici, tout le monde croit encore que le marché immobilier va se reprendre, mais moi j’en doute.  » Pessimiste, il l’est.  » Les gros salaires ont disparu. Et les banques ont levé le pied. Avant, tous les candidats emprunteurs parvenaient à leurs fins. Aujourd’hui, la moitié d’entre eux n’accèdent pas ou difficilement au crédit. « 

Et leurs prétentions sont tout autres :  » Ils cherchent des biens à 200 000 euros au maximum.  » Mais ne trouvent pas. Et les grosses maisons à 350 000 euros restent en plan.  » Les propriétaires estiment que le marché va se relever et donc attendent. Celui qui veut ou doit vendre y arrive, à condition de baisser son prix. Le marché semble reprendre ailleurs en Belgique, mais pas ici, car la cause du boom était extérieure au marché. Dans un an et demi, quand tout le monde aura pris conscience que le passé est le passé, les prix reviendront à la normale : c’est-à-dire 30 % de moins qu’avant la crise. Aujourd’hui, l’ancien est plus cher que le neuf, ça ne va pas. On demande 260 000 à 280 000 euros pour une petite maison de rangée qui, il y a 25 ans, en valait 20 000. Une maison mise en vente à 290 000 euros puis à 250 000 euros n’est toujours pas vendue.  » Pour l’heure, la seule solution est toujours de s’écarter d’Arlon et de Luxembourg.

CHARLEROI LE SUD, CORNE D’ABONDANCE

Le marché à Charleroi et environs reste très contrasté. Jusqu’à 180 000 à 200 000 euros, la demande se porte bien. Le marché s’est repris. Au-delà du micromarché des 500 000 euros aussi. C’est entre les deux que les choses se compliquent.  » Entre 200 000 et 500 000 euros, il y a pléthore de biens, explique Eric Legrand, de l’Immobilière Legrand, mais il faut faire beaucoup d’efforts pour les vendre.  » Car ce que les candidats acquéreurs sont prêts à mettre sur la table ne rencontre toujours pas les prétentions des vendeurs.  » Si on estime un bien à 100 et que le vendeur en veut 125, ça n’ira pas. Mais les propriétaires commencent à reprendre pied dans la réalité ; à comprendre qu’un marché, ce sont des demandes qui rencontrent des offres. L’euphorie d’avant la crise a été déstructurante, ajoute-t-il. Les fluctuations de l’immobilier sont généralement très lentes. Les gens peuvent s’habituer à des hausses de prix annuelles de 1 à 3 %, mais pas à des explosions de 10 à 15 %.  » Les vendeurs ont, en quelque sorte, perdu la boule. Et le retour, psychologiquement, est difficile,  » car les prix du marché d’aujourd’hui sont jusqu’à 20 % moins élevés que ceux pratiqués en 2007 « .

A Charleroi, la crise immobilière a débuté avant la crise financière.  » Je dirais au printemps 2008, poursuit l’agent. Et c’est surtout dans ce qu’on appelle la Corne sud de Charleroi (de Montigny-le-Tilleul à Gerpinnes) qu’elle a été plus fortement ressentie. Jusqu’en 2007, les taux étant bas et les banques moins regardantes – certains crédits sont même passés sans expertise -, les prix ont explosé. Les acheteurs n’achetaient pas un toit, mais une image, une légitimation. Cela devait craquer. Les banques ont freiné, les vendeurs sont restés intraitables. Les acheteurs n’ont pas suivi…  » Et c’est surtout la moyenne bourgeoisie qui en a souffert.  » Mais je reste volontairement optimiste « , poursuit Eric Legrand. L’année 2010 est loin d’être mauvaise. Des transactions se réalisent.  » A quel prix ? Il faut compter entre 180 000 et 200 000 euros pour une maison mitoyenne ou une trois-façades d’une quinzaine d’années comptant… 2,5 chambres, dans les communes plus populaires. Pour une petite quatre-façades, il faut au minimum 220 000 à 250 000 euros et 300 000 euros pour une plus vaste (4 chambres).  » Tout dépend de son état, ajoute Eric Legrand. Mais ici, contrairement au Brabant wallon, les gens n’ont pas peur des travaux. Ils aiment ça, et c’est très bien. « 

LIèGE LE TEMPS, C’EST DE L’ARGENT

Ce que Francis Bay, gérant de l’agence Planetimmo, retient du marché immobilier liégeois tient en une phrase :  » On a enfin plus de temps… Avant [NDLR, entendez avant la crise], il fallait réagir tout de suite, explique-t-il. Aujourd’hui c’est différent.  » Sans pour cela être pessimiste, au contraire.  » Depuis décembre dernier, c’est reparti, souligne-t-il. Pas dans les maisons de rapport, un segment qui souffre, pas non plus dans les appartements, mais bien dans les maisons, de ville ou de maître. Pendant deux ans, la demande a reculé parce que beaucoup de crédits hypothécaires étaient refusés. Les banques restent pointilleuses – ceux qui n’ont pas un peu d’avance pour payer les frais de la vente ont du mal à se faire accepter – mais elles ont recommencé à prêter. « 

Et d’évoquer un retour, au cours du 1er semestre 2010, aux prix du 1er semestre 2008, après un recul, en 2009, de l’ordre de 7 %. Du moins dans le segment des maisons petites ou moyennes en bon état.  » 150 000 euros est vraiment le c£ur de cible sur le marché liégeois.  » Seraing est moins chère (135 000 euros), Ans plus chère (165 000 euros).  » Pour quelque 150 000 euros, précise Francis Bay, on peut trouver, à Liège, une petite maison mitoyenne correcte de 3 chambres, avec jardin et garage. Pour 125 000, elle sera plus petite ou en moins bon état. Dans les deux cas, des travaux de rénovation seront nécessaires. Notamment parce que ville et Région sont beaucoup plus contrôleuses et exigeantes qu’avant (certificat énergétique, etc.). Dans un lotissement en périphérie, il faut actuellement au minimum 240 000 à 250 000 euros, alors qu’il y a 5 ans 150 000 euros suffisaient. Mais les maisons sont également mieux terminées, mieux équipées. Elles se vendent, mais pas comme avant. « 

MONS PLUS D’ATTENTION AUX PRIX

Le marché montois est différent du marché carolorégien. Mais l’évolution, ces dernières années, est relativement similaire.  » Dès mars 2008, après une période euphorique où les prix ne cessaient de grimper, raconte Laurent Vandersante, directeur de l’agence Century 21 Aurea, on a vu les délais de vente se rallonger. En septembre 2008, parallèlement aux inquiétudes de la crise financière, le ralentissement a enflé. Début 2009, une certaine reprise s’est manifestée. L’année n’a pas été mauvaise. Et aujourd’hui, cela se passe très bien. « 

Dans ce qu’on appelle le marché Mons-Borinage (Mons, Cuesmes, Jemappes, Quaregnon…),  » soit le marché montois par excellence « , décrit l’agent, les prix son restés stables. Autrement dit, ils se sont stabilisés dans la fourchette de 50 000 euros (avec travaux) à 150 000 euros (sans travaux).  » C’est moins facile qu’avant, mais on ne s’est pas réellement inquiété. On trouve toujours aisément des maisons de rangée à rénover ou déjà rénovées, ou des trois- façades. « 

C’est dans le créneau des biens plus chers que le marché a souffert, baisses de prix à la clé.  » C’est-à-dire au-delà des 200 000 euros, un budget qui n’est pas à la portée de tous.  » Et Laurent Vandersande de pointer les localités de Hyon, Spiennes, Saint-Symphorien, Casteau, Masnuy-Saint-Jean, Jurbise… où on trouve des villas.  » Il y a des mouvements, explique-t-il, mais c’est un segment où il faut plus travailler. Et être attentif aux prix et réactif si on s’aperçoit qu’on a été – ou que le propriétaire a été – trop ambitieux. A 200 000 euros, on doit en général faire quelques travaux, à 250 000 non. « 

Autre marché, celui des maisons de maître et autres belles demeures du centre historique de Mons.  » Elles se vendent bien, à des prix supérieurs à quelque chose d’équivalent en périphérie. Tout dépend de leur taille, de leur localisation…  » Les maisons de rapport et autres grosses unifamiliales urbaines divisibles en kots ?  » La ville est et reste estudiantine, répond le courtier. Le marché se porte honnêtement. Les biens se vendent dans des délais et à des prix raisonnables.  » Même le neuf survit.  » Il y a pas mal de grosses promotions dans le centre notamment et la proche périphérie, mais il n’y a pas de suroffre. Disons que les amateurs ont le choix et tout se vend. Entre 1 700 et 1 800 euros/m2 bien équipé, à plus de 2 000 euros en haut de gamme. « 

NAMUR plus cher du côté de la e 411

La crise, la capitale de la Wallonie n’y a pas échappé non plus.  » Mais elle s’est surtout marquée pendant six à sept mois, de novembre 2008 à avril-mai 2009, indique Angela Detry-Tomasi de l’agence Finomat. L’activité s’est alors arrêtée.  » Et d’accuser les médias d’avoir amplifié le phénomène, les banques de l’avoir conforté et Internet de lui avoir donné du moût.  » Avant, un candidat acquéreur regardait toutes les annonces immobilières. Aujourd’hui, il prend pour critère une fourchette de prix précise et rate ce qui est légèrement supérieur.  » Or, à Namur et environs, rester en deçà de 200 000 euros est désormais impératif.  » La demande est là, mais les amateurs ont revu leurs prétentions à la baisse. Entre 175 000 et 190000 euros, c’est la cohue. « 

Mais l’offre se situe plutôt entre 190 000 et 220 000 euros. A ce tarif-là, on trouve, à Namur ou plus exactement à Jambes, Bouge, Saint-Servais, Salzinne…, une petite maison attenante, dans un état correct avec un jardin de ville. Plus on se rapproche de la E 411 Namur-Bruxelles ou de la Nationale 4, plus c’est cher. Et couru ! En s’éloignant de la ville, on peut trouver, au même prix, une maison quatre façades un peu retirée, sur un terrain plat. Entre 130 000 et 150 000 euros, on trouve aussi, mais plus loin. A Ham-sur-Sambre par exemple.  » Et à Namur centre ?  » On ne trouve pas de petites maisons, et les grandes sont aménagées en kots. « 

Les prix ont chuté, c’est incontestable.  » Disons de 15 % maximum par rapport à ceux qui étaient en vigueur en 2007 « , poursuit l’agente. C’est qu’avec la crise la capitale de la Wallonie a perdu la clientèle de la capitale… de la Belgique.  » Ce sont les Bruxellois, poussés hors de chez eux par des prix trop élevés, qui ont emmené l’immobilier namurois vers le haut. A l’époque, ils discutaient à peine le prix et se décidaient vite. Ils achetaient à 300 000 euros une maison pour laquelle les Namurois n’auraient donné que 230 000 à 250 000 euros. En 2007 et début 2008, les Bruxellois représentaient 60 % de ma clientèle. Aujourd’hui, ils ne sont plus là. Sans doute ont-ils trouvé leur bonheur à Bruxelles ou dans le Brabant wallon où les prix ont également diminué. Je reconnais qu’au fond nous avons perdu le bénéfice que les Bruxellois nous donnaient… « 

TOURNAI LE FRANÇAIS MOYEN EST PARTI

A Arlon, ce sont les frontaliers qui ont poussé le marché vers le haut. A Namur, ce sont les Bruxellois. Et à Tournai, les Français.  » Mais pas tant ceux auxquels on pense, c’est-à-dire ceux qui cherchent à éviter l’impôt sur la fortune, qui visent des biens hors marché, souligne David Leclercq, gérant de l’agence Immo Leclercq. Non, ceux qui ont tiré le marché tournaisien et alentours à la hausse, ce sont ceux dont le budget était insuffisant pour trouver une petite maison de ville à Lille ou à Valenciennes. Or, pour 50 000, voire 80 000 euros de moins, ils trouvaient tout ce qu’ils voulaient à Tournai, ce qui a fait monter les prix.  » Aujourd’hui, ces Français-là ont disparu.  » Avec la crise, le marché français a dégringolé, ajoute l’expert. Bien plus qu’en Belgique. La différence de prix est devenue insuffisante pour les inciter à venir ici.  » Ils ne tirent donc plus le marché vers le haut qui, du coup, s’est stabilisé. Entre début 2000 et fin 2006, les prix ont fort augmenté : de l’ordre de 80 %. En 2007 et 2008, ils ont continué sur leur lancée mais de manière moins significative : de l’ordre de 7 % par an. Ils ont alors chuté, puis se sont stabilisés au niveau des prix de fin 2008, pour atteindre une moyenne de 150 000 euros ou de 175 000 euros pour un bien en bon état, habitable de suite.

 » 150 000 euros est un prix accessible à beaucoup de gens et donc le segment le plus demandé. Mais, quoi qu’on en pense, il y a du choix « , indique David Leclercq. A ce prix, on peut trouver une maison de rangée, confortable, 3 chambres et jardin. Pour une maison, mitoyenne toujours, mais en moins bon état, il faut compter entre 90 000 et 100 000 euros. Elles sont toutefois rares, habitables du moins. 150 000 euros, c’est aussi le prix moyen pour un appartement neuf de 2 chambres, mais qui intéresse moins les jeunes.

 » A 150 000 euros maximum, le marché est très porteur. C’est très demandé et cela se vend comme des petits pains. Déjà la concurrence devient plus accrue. Mais comme il y a toujours plus d’offres que de demandes, jusqu’à présent, le marché reste stable. Par contre, entre 350 000 et 500 000 euros, c’est plus difficile, car à ce niveau de prix, on est en compétition avec le neuf. « 

WAVRE VETO SUR LE BRUIT

Plus éloignée de Bruxelles que La Hulpe, Genval, Rosière ou Rixensart, Wavre a plus tardivement accueilli des Bruxellois en mal de maison. Mais elle a fini, elle aussi, à  » profiter  » de cette clientèle supplémentaire. Qui, n’y trouvant à un moment donné plus rien dans son budget, est passée au-delà, vers Corroy-le-Grand, Nil-Saint-Vincent, Chastre, jusqu’à Gembloux.  » En 2008 et 2009, précise Audrey Louis, gérante de l’agence Century 21 Lothier, on ne les a plus vus. Mais cette année, ils sont revenus.  » Leur budget ?  » 350 000 euros, répond-elle. Ils sont regardants sur le prix, mais plus encore sur le bruit. Wavre, c’est quasiment la campagne pour eux. Et il faut qu’elle en ait les attributs. Chemin de fer, chaussées et autres autoroutes sont écartées. Même si le bien est idéal. Du coup, les prix de ces biens chutent, faute de demandes.  » Malgré l’absence de cette clientèle, le marché n’a jamais véritablement sombré dans la crise.  » En 2009, on a fait un meilleur chiffre d’affaires qu’en 2008, indique Audrey Louis. Le dernier trimestre 2008 a été plus calme, bien sûr, marqué par la crise financière. Et certains candidats acquéreurs ont revu leurs prétentions à la baisse, soit d’eux-mêmes, soit parce que les banques ne les suivaient plus. Il y a trois ans, la maison pour seule garantie suffisait. Aujourd’hui, non. Mais dans l’ensemble, on a continué à vendre. « 

Pas de crise donc ?  » Dans les petits biens en tous les cas « , dit-elle. Un segment où il y a plus de demande que d’offre. Et un petit bien à Wavre et alentours, c’est en deçà de 300 000 euros. Une deux- façades à Wavre même, correctement rénovée mais peut-être située dans un quartier plus bruyant, part sans problème à 200 000 euros ; pour une quatre-façades, 4 chambres, 10 ares de jardin, au centre, il faut compter de 350 000 (sans garage) à 400 000 euros (avec garage). Et plus pour les maisons de maître, très prisées.  » Dans le haut de gamme, ajoute la gérante, il y a eu un ralentissement plus net. Mais les prix restent élevés. Il faut compter 400 000 euros au minimum. « 

Dans les environs, les villas sont plus chères : de quelques pour cent à Chaumont-Gistoux, mais d’une à deux… dizaines de pour cent à Genval, Rixensart ou Rosières.  » Il y a trois ans encore, les Bruxellois acceptaient d’aller plus loin, vers Gembloux. Mais aujourd’hui, ils s’arrêtent à Wavre. Ou partent, à l’horizontale, vers Ottignies. Même Chaumont-Gistoux est loin.  » Sauf, bien sûr pour une fermette ou une ferme en carré.  » Elles se vendent sans mal, même sur une chaussée… « 

CHARLOTTE MIKOLAJCZAK

à charleroi, les gens n’ont pas peur des travaux

avec la crise, la capitale de la wallonie a perdu la clientèle de la capitale…