Les prix de l’immobilier : toujours plus haut…

L’immobilier résidentiel bat record sur record. En 2005, la valeur des biens a augmenté de 10 à 15 % dans l’ensemble du pays. Et 2006 a démarré sur les chapeaux de roue. A la veille du salon Batibouw, Le Vif/L’Express dresse l’état du marché. Que valent votre maison, votre appar-tement, votre terrain ? Pour répondre, deux sources : le bureau d’études Stadim, qui ausculte, depuis plus de vingt ans le marché immobilier national, et les fédérations de notaires, en prise directe sur leur région. Tour d’horizon d’un marché en pleine évolution

(1) Brussels Expo (Heysel),

www.batibouw.com

Chaque année, c’est le même rush. Et la 47e édition n’y échappera pas : du 4 au 12 mars, Batibouw, le Salon international de la construction, de la rénovation et de l’aménagement, attirera au bas mot 350 000 visiteurs (1). L’histoire d’amour entre le Belge et la brique tient de la passion indestructible… Malgré la hausse des prix ? Rien n’y fait, apparemment.

Certains affirment d’ailleurs que cette hausse doit être relativisée. Selon le bureau de conseil immobilier Stadim, dont nous publions les données dans ce dossier (pages 56 à 67), le Belge ne consacrerait pas aujourd’hui une part plus importante de son budget au remboursement de son emprunt hypothécaire qu’il y a vingt ans. Cette charge n’excède en effet pas 30 % du budget mensuel de nombreux ménages, et les biens immobiliers ne sont pas, en théorie, plus chers qu’il y a vingt ans !

Pour étayer cette affirmation, Stadim compare, d’une part, l’augmentation très nette des prix immobiliers (multipliés par 3,84 depuis 1983), et, d’autre part, la capacité d’emprunt (multipliée par 1,7963 depuis 1983 au vu du niveau actuel des taux), le pouvoir d’achat (multiplié par 1,372 depuis 1983) et l’indice des prix à la consommation (multiplié par 1,593 depuis 1983). Si l’on multiplie 1,7963 x 1,372 x 1,593, on obtient un indice de 3,926. Ce qui correspond quasiment à la hausse des prix immobiliers depuis 1983…

De plus, si l’on établit, pour chacune des régions de Belgique, un rapport entre les prix moyens des habitations dans la région et la moyenne des revenus des habitants de cette même région, on parvient à un rapport d’à peu près 30 %. Cela correspond bien à la traditionnelle capacité d’emprunt que les banquiers prennent en considération lorsqu’il s’agit d’accorder un crédit hypothécaire.

Les nouvelles tendances

Plusieurs tendances se sont clairement révélées en 2005. L’augmentation des prix est généralisée et atteint de 10 à 15 %, selon la nature du bien. Les maisons moyennes de moins de 250 000 euros se vendent comme des petits pains et la demande est largement plus importante que l’offre. Les ventes deviennent, en revanche, plus malaisées pour les biens qui atteignent 300 000 euros et plus. Les terrains à bâtir sont de plus en plus rares, donc de plus en plus chers.

Pour les appartements, deux phénomènes apparaissent.

1. Il existe une forte demande (surtout à Bruxelles) pour de petits appartements, achetés par des ménages de taille réduite et à faible budget. Cette catégorie d’acquéreurs est en hausse : éclatement des familles, familles monoparentales, célibataires, personnes âgées vivant seules… Selon la revue Les Echos du logement d’octobre 2005, on assistera,  » à l’horizon 2015, à une progression de quelque 120 000 nouveaux ménages. D’ici à dix ans, deux tiers des Wallons vivront dans un ménage composé de deux personnes, contrairement aux années 1960 et 1970, davantage marquées par les familles de deux à quatre enfants. En conséquence, la demande évolue donc vers des besoins en petits logements et de moins en moins vers des grands logements « .

2. D’autre part, un nouveau marché d’appartements de luxe voit le jour, répondant à la demande d’une clientèle plus âgée et plus aisée qui recherche un bien de qualité, dans une zone géographique bien définie, pour y déménager et y passer ses  » vieux jours « . La Belgique vieillit et même l’immobilier nous le rappelle. Les personnes âgées seules ou en couple, devenues incapables d’assurer l’entretien de leur maison, recherchent de plus en plus souvent un nouveau foyer, plus adapté à leur âge. Ils s’orientent le plus souvent vers des appartements, plus ou moins haut de gamme, selon leurs moyens. Ils sont prêts à y investir la totalité du produit de la vente de leur précédent logement, pour autant que la situation géographique et la finition du bien leur conviennent. Conséquence, les appartements luxueux et les projets de  » villages pour seniors  » sortent de terre un peu partout. A Mont-Saint-Guibert, par exemple, une soixantaine de pavillons sont en projet : comprenant de une à deux chambres, ces habitations se verront reliées à des infrastructures de service. A Rebecq, 40 bungalows adaptés aux aînés seront finalisés pour 2007.

De plus en plus, la bougeotte

Autre constatation, les Belges bougent. Contrairement à leurs anciennes habitudes, ils changent plusieurs fois de lieu de vie, alors que leurs parents achetaient un bien  » pour toujours « . Ils abandonnent aussi souvent leur région d’origine, chassés par des prix inaccessibles et un manque d’offres correspondant à leur budget.

Une dernière évolution, enfin : la volonté d’acheter de plus en plus jeune, de plus en plus vite et à tout prix, sans toujours tenir compte de la valeur objective du bien. Les acquéreurs suivent les exigences de prix des vendeurs, uniquement parce que leur budget actuel le leur permet. La mentalité belge est celle de l’acquisition : la position de locataire est une position intermédiaire, d’attente. Aujourd’hui, beaucoup de candidats acquéreurs se précipitent à l’achat à tout prix, craignant de ne plus en avoir la capacité financière par la suite…

Et en 2006 ? Les professionnels de l’immobilier prévoient un léger tassement cette année, estimant que, peu à peu, les prix atteignent un plafond : celui des limites de la capacité d’emprunt du Belge moyen. Pas de baisse en vue toutefois, puisqu’on ne prévoit pas de hausse brusque des taux d’intérêt dans les mois qui viennent. Par contre, la hausse pourrait venir d’où on ne l’attend pas : si les taux restent bas, le développement d’un nouveau produit – le crédit hypothécaire de longue durée – risque d’augmenter artificiellement la capacité d’emprunt des candidats acquéreurs. Et les prix suivraient, atteignant des niveaux toujours plus élevés… l

Nathalie Rucquoy