9 astuces pour acquérir un bien immobilier décoté en 2024

L’inflation et la hausse des taux qui rognent le pouvoir d’achat des Belges n’entament pas leur désir d’être propriétaires. Comment, dès lors, acheter moins cher ? Voici quelques pistes.

Qui n’a jamais rêvé de devenir propriétaire… en économisant un maximum d’argent? Aussi surprenant que cela puisse paraître, des astuces existent, cela malgré la hausse des taux qui freine le pouvoir d’achat des candidats-acquéreurs.

1. Acquérir une passoire énergétique

Investir dans une passoire énergétique peut être une excellente affaire, pour autant que l’acheteur consente à réaliser des travaux de rénovation. En effet, le prix de ces biens est en moyenne 10% moins cher.

« Face aux différentes échéances imposées par les Régions, de nombreuses personnes n’ont pas les moyens de réaliser des travaux de rénovations énergétiques. Ils sont donc obligés de vendre et de consentir à un rabais quand on leur explique que le futur acquéreur devra effectuer toute une série de travaux », argumente Audrey Vandamme, agente immobilière et fondatrice de ICS Real Estate.

Gauthier Vranckx chez Own Services, cabinet de conseils en investissement immobilier, abonde : « Nous constatons que la demande pour ce type de bien est plus faible, il y a donc moins de surenchères. »  Le spécialiste voit également d’autres avantages: « Les droits d’enregistrement seront plus faibles, et le propriétaire bénéficiera d’une belle plus-value à la revente. »

2. Patienter jusqu’au second semestre

Les perspectives des économistes sont plus optimistes pour cette année. Les experts estiment que les banques centrales ont terminé leur cycle de hausse des taux d’intérêt. Au second semestre 2024, une légère diminution des taux à court terme est attendue (0,8 % à partir du mois de juin et 0,5 % sur l’ensemble de 2024).

D’un point de vue financier, les agents immobiliers recommandent donc d’attendre le second semestre pour acquérir un logement. « Les taux seront probablement plus bas, prédit Audrey Vandamme. Par ailleurs, une légère correction des prix des biens est attendue, mais elle ne se fera pas avant quelques mois. Pour l’instant, les propriétaires ne sont pas prêts à baisser leur prix. »

3. Éviter la clause suspensive

Selon les experts interrogés, il est primordial, en tant qu’acquéreur, de maximiser ses fonds propres et d’obtenir l’accord préalable de son organisme financier.

« Le fait de ne pas avoir de condition suspensive dans un contrat de vente permet à l’acquéreur de négocier le prix d’un bien plus facilement. Cela rassure les vendeurs qui sont certains de vendre. Ce n’est pas donné à tout le monde mais c’est un avantage considérable », affirme Gauthier Vranckx.

Audrey Vandamme abonde dans ce sens: «Lorsqu’un propriétaire est certain de vendre son bien, il est davantage disposé à faire un geste. En général, la diminution du prix sera de l’ordre de 5% environ.»

4. Viser les biens qui ne se vendent pas

D’après Audrey Vandamme, scruter les biens proposés sur le marché depuis plusieurs mois permet de réaliser de belles affaires. 

Il arrive en effet qu’un bien ne se vende pas, soit parce que le prix de vente est trop élevé, soit parce que le bien présente un problème. «Lorsqu’un bien est en vente depuis trop longtemps, le propriétaire est en général épuisé et souhaite le vendre au plus vite. Il sera donc beaucoup plus enclin à proposer une remise», avance l’agent immobilier.

5. Être attentif aux frais de copropriété

Il est également recommandé, dans le cadre d’un investissement au sein d’une grosse copropriété, de prêter une attention plus particulière aux frais communs.

En effet, ceux-ci peuvent s’imposer comme un argument de négociation. « Je recommande souvent à mes clients d’analyser les trois derniers rapports de l’assemblée générale. Au vu des nouvelles échéances énergétiques imposées dans chaque Région, beaucoup de copropriétés se remettent en ordre. Lorsque les frais de copropriété sont élevés, et lorsque des gros travaux sont prévus, le candidat-acquéreur est en droit de demander une diminution du prix», détaille Audrey Vandamme.

6. Le Off Market immobilier

Le Off Market consiste à vendre ou à acheter un bien sans passer par le biais classique des sites immobiliers.

En d’autres termes, le but de l’exercice consiste à rechercher des biens « hors marché ». Une réelle « affaire », selon Gauthier Vranckx. « Dès le moment où un bien arrive sur le marché, il est souvent déjà trop tard. L’acheteur sera face à une multitude d’acquéreurs. Il n’aura d’autre choix que de surenchérir s’il souhaite acquérir le bien sur lequel il a jeté son dévolu. À l’inverse, si le bien n’a pas encore été mis en vente, il est possible d’en tirer un meilleur prix », poursuit Gauthier Vrankcx.

7. La vente en viager

L’achat en viager est une opportunité d’accès à la propriété. L’acheteur verse un montant au vendeur lors de la signature de l’acte (le bouquet) puis une rente et ce, jusqu’au décès de celui-ci ou du nombre d’années prévues par le contrat viager.

Attention, toutefois. Dans le cas d’une vente en viager libre (le vendeur n’occupe plus le bien après la vente), tous les frais seront à la charge de l’acquéreur, sauf ceux liés à la délivrance du bien comme le certificat PEB, les renseignements urbanistiques ou une éventuelle une étude de sol. Dans le cadre d’une vente en viager occupé (le vendeur continue d’occuper le bien), l’acquéreur devra prendre en charge les frais de vente, d’agence et les grosses réparations. Le vendeur, lui, continuera de payer le précompte immobilier, l’entretien, les charges et l’assurance du bien ainsi que les frais de délivrance.

8. Les ventes aux enchères

Les ventes aux enchères immobilières peuvent permettre aux acquéreurs d’acheter un bien moins cher, la mise à prix étant généralement inférieure au prix du marché. Néanmoins, ici aussi, chaque cas de figure sera différent.

« Un appartement avec deux chambres, localisé dans une commune comme Ixelles sera prisé. Le prix final, à l’issue de l’enchère, ne sera donc pas forcément moins élevé que ce qu’il aurait été sur le marché, explicite Gauthier Vrankkx. A l’inverse, une maison excentrée, localisée dans le Brabant wallon, sera peut être moins demandée et il sera possible d’en obtenir un prix plus intéressant ».

Audrey Vandamme se montre plus nuancée. « Je dirais que l’effet inverse aurait tendance à se produire et que les biens sont en général plus chers aux enchères. L’opération sera probablement plus intéressante dans le cadre de saisies, donc de ventes judiciaires« , argumente-t-elle.

9. Le droit de préférence

Depuis le 1^er janvier 2024, à Bruxelles, et sous certaines conditions (baux de résidence principale de longue durée…), tout locataire se voit octroyer un droit de préférence lorsqu’un propriétaire souhaite vendre le bien qu’il occupe. Cela signifie que le locataire est le premier en lice pour acheter le logement qu’il occupe.

Concrètement, lorsqu’un propriétaire bruxellois met en vente un bien loué, il doit en informer le locataire, qui dispose alors de trente jours pour accepter ou refuser d’acheter. Si le locataire refuse ou ne réagit pas durant ce délais, le bien est mis sur le marché de manière classique. Si le bien trouve acquéreur à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que ce qui avait été proposé au locataire, ce derniere devra en être informé. Il aura alors sept jours supplémentaires pour exercer son droit de préférence.

Bien que récente, c’est procédure risque d’entraver un grand nombre de ventes et de s’imposer comme un réel argument de négociation pour les acheteurs. « Un acheteur est conditionné à quelqu’un qui peut prendre le temps légal d’acheter, ou non. Je pense qu’à terme, cela risque de poser problème, explique Audrey Vandamme. Les propriétaires ont beaucoup souffert en raison de la situation économique. Nous observons un taux élevé de loyers impayés, beaucoup de propriétaires préfèrent vendre. Or, cette nouvelle disposition légale impose un délai de transaction à l’acheteur, qui pourra à son tour avancer ce délai comme argument de négociation », conclut-elle.