L'Office Center, en développement près de la gare de Guillemins. © DR

Immo: Liège n’a jamais pu compter sur un parc de bureaux digne de ce nom… jusqu’à présent

De nombreux projets vont modifier la donne. En voici les détails.

Cela fait bien vingt ans que Christophe Nihon, patron d’ImmoQuest, agence immobilière liégeoise spécialisée dans la brique professionnelle, martèle auprès de qui veut l’entendre combien Liège manque de bureaux neufs et de qualité. Et pas qu’un peu ! En 2014, le taux de vacance dans la Cité ardente et alentours était presque nul (0,1 %). Tandis que, dans le stock de 450 000 à 480 000 mètres carrés de bureaux, figuraient de nombreuses maisons de maître et autres appartements réaménagés, accueillant pour les unes des professions libérales, pour les autres des administrations. Soit un parc largement vétuste et non adapté, qu’il était urgent de requalifier et, surtout, d’agrandir.

Qu’en est-il aujourd’hui ?  » Je n’irais pas jusqu’à penser qu’on m’a écouté parce ce serait prétentieux de ma part « , plaisante Christophe Nihon.  » Cela dit, il a fallu le temps mais la conscientisation est là. Et, compte tenu du délai de gestation nécessaire aux projets immobiliers, on voit enfin bouger les choses.  » Dans une carte dessinée par ses soins, le patron d’ImmoQuest recense en effet pas moins de quinze projets de plus ou moins grande envergure pour un total d’environ 246 500 mètres carrés de bureaux, dans les cartons, en procédure d’octroi de permis ou en chantier.

Reconversion de bureaux en logements

Cette offre nouvelle, le marché liégeois devra l’absorber progressivement.  » Cela va créer des vides en centre-ville « , reconnaît le courtier.  » Les sociétés locataires vont quitter les localisations et les immeubles existants les moins qualitatifs pour emménager dans des espaces neufs qui conviennent mieux à leurs activités.  » Un jeu de chaises musicales qu’il ne voit néanmoins pas d’un mauvais oeil.  » Les immeubles à appartements des années 1970 reconvertis en bureaux par dépit seront les premiers à se vider « , argue Christophe Nihon.  » Ils seront sans doute rénovés ou démolis pour faire place à des projets neufs qui leur rendront leur affectation initiale.  » Car le retour en ville crée un besoin en logements au coeur de Liège.  » On le voit depuis quelques années déjà, notamment sur le segment des kots étudiants, avec plusieurs projets livrés portant sur des biens qui avaient quitté le giron résidentiel.  »

A ceci près que ces milliers de mètres carrés de bureaux dans le pipeline ciblent majoritairement la périphérie liégeoise.  » Ce n’est pas tout à fait exact « , nuance le courtier.  » A côté de petits projets de 10 000 mètres carrés et moins figurent des pôles importants tels Paradis Express (35 000 mètres carrés) ou le Liège Office Center (17 000 mètres carrés).  » Deux développements qui s’ancrent aux abords de la gare des Guillemins. Hormis ce quartier en plein essor,  » il y a une pénurie de terrains vierges dans le centre-ville de Liège qui rend, il est vrai, les projets majeurs plus difficiles à mettre en place, d’où la direction prise de la périphérie pour un certain nombre de promoteurs « , admet-il.

Sans toutefois céder à l’éternelle opposition entre le centre et la périphérie.  » C’est un cliché classique et je ne verserai pas dedans « , se défend Christophe Nihon.  » Il se vérifie peut-être à Bruxelles et dans les grandes villes du pays, mais pas à Liège. Le marché est trop petit pour cela. In fine, c’est l’utilisateur qui décide d’opter pour le centre ou la périphérie en fonction de ses besoins et pour autant que l’espace qu’il recherche est disponible.  » Une société qui souhaite se rapprocher des grands axes ou des parcs d’activités économiques visera le Grand Liège, une autre dont les services sont dirigés vers le grand public optera pour Liège-Ville.

On constate un déséquilibre entre le sud-ouest et le nord-ouest, selon Immoquest.
On constate un déséquilibre entre le sud-ouest et le nord-ouest, selon Immoquest.© IMMOQUEST

Problèmes d’affectation du sol

Reste qu’en matière d’implantations en bordure de parcs d’activités économiques, la carte dressée par le patron d’ImmoQuest fait montre d’un déséquilibre entre le sud-ouest et le nord-ouest du bassin liégeois.  » Tous les projets de bureaux sont agglutinés autour de la zone de l’aéroport de Bierset et de l’axe 602 menant au centre-ville « , pointe-t-il.  » Mais qu’en est-il du parc d’Alleur, de celui de Milmort ou de celui des Hauts-Sarts, qui comptent pourtant parmi les plus importants à Liège ? Et qui, de plus, jouxtent l’E40 reliant Bruxelles et Anvers à Aix-la-Chapelle…  » Un manque criant que le courtier impute au plan de secteur, qui n’autorise pas la construction de bureaux en zone d’activités économiques.  » Il faudrait pouvoir revoir l’affectation du sol en conséquence « , invoque-t-il, adressant ce faisant ses griefs directement à la classe politique liégeoise.

Les débuts timides du coworking

Alors que, partout ailleurs, les acteurs clés de l’immobilier professionnel comme les propriétaires d’immeubles de bureaux ne jurent plus que par lui, à Liège, le coworking est encore un sujet de préoccupation mineur.  » On le voit tout doucement arriver jusqu’à nous « , convient Christophe Nihon (ImmoQuest).  » Mais, mis à part Regus, qui occupait un petit local de 150-200 mètres carrés au niveau du parking de la gare des Guillemins et qui s’installera bientôt juste en face, sur 1 500 mètres carrés au Liège Office Center, les espaces de coworking sont quasi inexistants ici.  » Et, quand ils sont mis en oeuvre, ils sont souvent accessoires, s’inscrivant dans un projet mixte plus large, pour… coller à la tendance plus que pour répondre à un réel besoin.

A l’exception, peut-être, de deux projets, portés par un maître d’ouvrage semi-public, Noshaq (ancien Meusinvest), avec l’aide de partenaires privés : la Grand Poste et l’ancien restaurant Le Fiacre.  » La Grand Poste, pour laquelle Noshaq est associé au promoteur BPI, est une réhabilitation de site vouée à accueillir, sur 8 000 mètres carrés, un incubateur dédié au numérique, avec du coworking, mais aussi un marché couvert, une brasserie, etc. « , liste le patron d’ImmoQuest.  » L’ancien Fiacre, sur la place Saint-Denis, derrière la place Saint-Lambert, sera reconverti par Noshaq et la société Moury (entre autres partenaires) en hub créatif, avec du coworking et tout ce qui va avec en matière de coaching, de rencontre et de partage des idées. Il devrait s’étendre sur 3 300 mètres carrés.  »

Soit des projets qui visent le centre-ville et, plus encore, des localisations idéalement desservies par les transports en commun.  » C’est pour l’instant deux critères qui, à mon sens, sont essentiels à l’essor du coworking à Liège « , conclut le courtier.

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