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Encadrer le prix des loyers? « Le marché ne s’est pas effondré dans les pays qui le font »

Soraya Ghali
Soraya Ghali Journaliste au Vif/L'Express

La question du plafonnement de l’indexation des loyers à 2% rouvre le débat, très politique, sur l’encadrement des loyers à Bruxelles. Pour Nicolas Bernard, professeur de droit à l’université Saint-Louis, la Belgique demeure une exception européenne en matière de régulation des loyers.

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Bruxelles compte 65 % de locataires, quand la Flandre et la Wallonie en dénombrent un tiers. © JEAN MARC QUINET/REPORTERS

Plafonner l’indexation des loyers à 2%, soit en dessous du taux actuel de 8,5%, est-ce un levier efficace?

Il est vrai que la question d’une sous-indexation des loyers divise les économistes. Au-delà, il faut s’interroger sur ce mécanisme dont bénéficie le bailleur et éventuellement le modifier. Cette indexation est-elle justifiée? On pourrait, en tout cas, n’accorder l’indexation que si des travaux, des réparations, ont effectivement réalisés, et donc lier le dispositif à la valeur locative réelle du bien.

L’option de limiter l’indexation des loyers d’habitation est-elle facile à mettre en œuvre?

Sur le plan du droit, il n’existe aucune contre- indication, sauf à s’assurer que l’atteinte au droit de propriété demeure proportionnée et légitime. Ce qui est le cas, me semble-t-il, d’autant que l’indexation d’un loyer ne sert pas à payer des réparations. Mais cette polémique permet de détourner l’attention de la régulation générale des loyers.

L’ encadrement des loyers, une mesure controversée, ne figure pas dans l’accord du gouvernement bruxellois.

Mais le marché locatif est déjà régulé à Bruxelles! Concrètement, une ordonnance définit la notion de loyer abusif, sur la base d’une grille indicative: est abusif un prix 20% supérieur, ou plus, au loyer de référence (NDLR: hors charges). Le texte existe, il a été voté au parlement en octobre 2021. Mais il n’est pas exécuté, ni opérationnel puisqu’il n’est pas entré en vigueur. Sa date n’a pas encore été déterminée par le gouvernement. Il risquerait de rejoindre des textes audacieux enterrés…

La manière dont cette grille a été élaborée pose question, non?

Il est vrai que la grille présente un double défaut. Le premier, quantitatif: elle se fonde sur des données dépassées et dont les plus récentes datent de 2015. L’ échantillon sur lequel elle se base ne représente, par ailleurs, que 1,75% de l’offre locative bruxelloise. Sa seconde faiblesse est qualitative et porte sur le loyer des logements de petite taille. Les loyers indicatifs sont calculés sur la base d’un prix au mètre carré et la grille applique alors un taux linéaire. Or, il demeure un seuil minimal incompressible. Un plus petit logement ne coûtera pas deux fois moins cher. Une actualisation de l’outil a été confiée à une équipe de recherche de l’ULB, dont on attend la livraison. Néanmoins, la finalité de cette ordonnance est extrêmement louable et buter sur des questions techniques ne doit pas permettre à des partis qui ont marqué leur accord de faire volte-face.

Nicolas Bernard, professeur de droit à l’université Saint-Louis et spécialiste du droit au logement et du droit du bail.
Nicolas Bernard, professeur de droit à l’université Saint-Louis et spécialiste du droit au logement et du droit du bail. © DOC

Cette grille peut-elle vraiment servir si la commission paritaire locative vers laquelle un locataire peut se tourner en cas de soupçon de loyer trop élevé n’existe toujours pas?

Elle devrait déjà se réunir! Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires refuse d’y participer, ce qui rend impossible l’application de ladite commission, puisque le texte prévoit une représentation paritaire des représentants des bailleurs et des locataires. Certes, il est l’organe le plus représentatif, mais ce syndicat ne représente pas pour autant tous les bailleurs. C’est au gouvernement à trouver rapidement d’autres solutions.

Le gouvernement, en revanche, promet la mise en place sous cette législature du conventionnement. Soit inciter les propriétaires à respecter le loyer maximal fixé dans la grille indicative et, en échange, leur permettre de bénéficier d’une série de primes et de la protection d’un futur fonds de garantie contre des impayés.

C’est en effet moins contraignant qu’un encadrement des loyers ou un permis locatif. Il n’est toutefois pas sans risques. Le locataire dont le bailleur ne voudrait pas se conventionner pourrait devoir à la fois payer plus cher et ne pas bénéficier des mêmes garanties que celui qui vit dans un logement conventionné, telles que l’accès à ce fonds de garanties qui indemniserait le propriétaire lorsque le locataire ne paie pas.

« La Belgique est un pays faiblement régulateur, en matière de loyer comme en matière de logement social. Ailleurs, en Allemagne, en France, au Grand-Duché de Luxembourg ou encore aux Pays-Bas, il existe un encadrement plus ou moins fort des loyers.« 

On le sait, il existe un problème d’accès au logement dans la capitale. Dès lors, en construire plus ferait-il baisser les prix?

En théorie, oui. Mais pour obtenir cet effet, il faut une masse très importante de logements construits. Et puis, cela dépend du type de logements. La construction haut de gamme, par exemple, ne ferait baisser les prix qu’à la marge puisqu’elle ne répondrait pas à la demande. Par ailleurs, dans le cadre de la construction de grands ensembles, les investisseurs ont tout intérêt à pratiquer des loyers élevés, puisqu’il s’ agit, pour eux, de valoriser leurs biens, avant la revente.

Plusieurs études, dont une de l’OCDE, affirment que bloquer les prix des loyers entraîne une limitation de la construction de nouveaux logements.

La Belgique est un pays faiblement régulateur, en matière de loyer comme en matière de logement social. Ailleurs, en Allemagne, en France, au Grand-Duché de Luxembourg ou encore aux Pays-Bas, il existe un encadrement plus ou moins fort des loyers. Aussi, l’un des contre-arguments est de dire que l’encadrement des loyers entraînerait un désengagement des bailleurs, les encourageant à vendre leurs biens. La conséquence serait alors naturellement une baisse des prix de vente. Ce qui augmenterait l’accès à la propriété. Or, cela ne s’est pas vérifié. Et dans ces pays, le marché ne s’est pas écroulé et les catastrophes annoncées ne se sont pas produites.

Plutôt que sous-indexer temporairement les loyers, ne faudrait-il pas étendre l’allocation loyer afin d’aider davantage de locataires?

Il est vrai que Bruxelles compte 65% de locataires, quand la Flandre et la Wallonie en dénombrent un tiers. Cependant, l’allocation loyer doit être réservée aux candidats inscrits à un logement social, pour des raisons budgétaires évidentes mais aussi pour une question de cohérence: l’allocation est versée dans l’attente d’un accès à une habitation sociale. Enfin, il demeure un effet pervers qui ne doit pas être sous-estimé, celui de pousser les prix des loyers à la hausse. Des études réalisées en Finlande et aux Etats-Unis pointent ce phénomène.

Le contexte

Pour la quatrième fois, la secrétaire d’Etat bruxelloise au Logement, Nawal Ben Hamou (PS), tente d’obtenir de ses collègues une limitation de l’indexation des loyers. L’ Open VLD et DéFI ne sont pas convaincus. La socialiste envisage de passer en force au parlement si DéFI devait s’opposer. A côté de l’indexation, le coût des loyers fait débat à Bruxelles. Le gouvernement tente de les limiter. Pour l’instant, il existe une grille indicative et une commission paritaire locative, une instance à laquelle le locataire peut faire appel en cas de loyer abusif. La grille ne convainc pas et l’organe de conciliation n’est toujours pas en place.

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