Tous propriétaires ?

Le marché évolue, le crédit hypothécaire aussi. Gare, pourtant, aux emprunts de très longue durée. Trois questions à Philippe Janssens (Stadim). Et trois réponses sans langue de bois

Le Vif/L’Express : Il y a de plus en plus de propriétaires occupants et de moins en moins de locataires. Comment expliquez-vous cette évolution ?

E Philippe Janssens : La première explication réside dans le faible taux d’inflation actuel. Conséquence ? L’écart entre le coût d’un emprunt et celui d’un loyer s’est réduit de près de 30 % ces dernières années. En fait, lorsque l’inflation est importante, le propriétaire/investisseur peut se contenter d’un loyer peu élevé au départ : celui-ci sera réévalué, en quelques années, grâce à l’indexation des loyers, calquée grosso modo sur l’inflation. Mais, si l’inflation est pratiquement inexistante, comme c’est le cas à présent, l’investisseur ne bénéficie d’aucune possibilité de rattrapage.

De plus, vu la baisse des taux des crédits hypothécaires, le montant d’un loyer moyen (600 euros/mois) permet à l’emprunteur de bénéficier d’une capacité d’emprunt de 125 000 euros, ce qui l’encourage à acheter. Avec, pour conséquence, un marché locatif qui se réduit. En 1991, 34,6 % des Belges étaient locataires. Aujourd’hui, ils ne sont plus que 29 % et les professionnels prédisent que, bientôt, ils seront moins de 20 %.

De plus en plus de banques proposent de nouvelles formules de crédit hypothécaire. Y compris un crédit remboursable en 40 ans ! Qu’en pensez-vous ?

E Pas grand-chose de bon. Par cette mesure, les banquiers répondent à une demande réelle de leurs clients, qui arrivent dans leur agence en déclarant :  » J’ai une capacité de charge d’emprunt de tant. Combien puis-je emprunter ?  » La solution ainsi proposée permet au client soit de rembourser une mensualité plus faible, soit d’emprunter un montant plus élevé (jusqu’à 31,23 % supplémentaires), via un taux fixe dans les deux cas. Est-ce vraiment la solution ? Je ne crois pas. Primo, cette formule coûte très cher. Si vous empruntez 125 000 euros en vingt ans, vous rembourserez en tout 195 000 euros. Mais si vous le faites en quarante ans, vous aurez remboursé en tout près de 300 000 euros ! Secundo, le solde à rembourser reste élevé pendant de longues années : c’est psychologiquement dur à porter. Tertio, je crains de voir les prix s’adapter à ce type de prêt : ils vont continuer à progresser parallèlement à cette nouvelle capacité d’emprunt obtenue artificiellement. Enfin, on risque d’arriver à des situations où des pensionnés n’auront pas fini de rembourser la maison qu’ils occupent. Dans certains cas, le montant des pensions ne leur permettra même pas de faire face à leur emprunt…

Est-il encore judicieux, en termes de placement, d’investir dans un bien résidentiel pour le donner en location ?

E A mon avis, non. Il y a désormais une trop grande proportion de ménages à faibles revenus sur le marché locatif. Or, dans un calcul de rentabilité, il faut tenir compte de plus ou moins 10 % (parfois 15 % selon le bien) de chômage locatif (période de non-location). Il faut aussi déduire le précompte immobilier, les taxes, les frais de gestion et d’entretien…

En résumé, un rendement locatif faible, assorti de la probabilité de vendre son bien à prix fort, a entraîné un bouleversement du paysage immobilier. A Bruxelles, par exemple, on constate que les 61 % de locataires de 1991 se réduisent aujourd’hui à 50 % : c’est une évolution énorme ! Des habitations divisées en appartements sont retransformées en maisons unifamiliales par les nouveaux acquéreurs. Il y a aussi ces jeunes couples qui achètent une maison de rapport et la réoccupent étage par étage, en fonction de leurs besoins et de l’augmentation de leurs capacités financières. Le côté positif de tout cela, c’est la possibilité, pour de plus en plus de gens, d’acquérir un bien immobilier, car cela reste un des piliers de la retraite du Belge moyen ; le côté négatif, c’est que cela aggrave la situation des locataires en difficulté, puisque le nombre de biens mis en location diminue. l

N.R.