Les villas dans le brouillard

Du nord d’Anvers aux confins du Brabant wallon, rares sont les communes qui échappent au malaise qui règne sur le segment des villas. Explications en attendant des jours meilleurs

L’euphorie des années 1999 et 2000 est aujourd’hui retombée comme un soufflé. A cette époque, croissance économique oblige, le marché des villas de grand standing avait enregistré une véritable explosion induisant une spirale des prix à la hausse. Depuis, ce type d’habitations trouve difficilement preneur, et les prix, tant à la vente qu’à la location, se replient.

A l’unanimité, les agents immobiliers font part d’une tendance identique. Suite à la diminution de la demande, les villas de standing, supérieures à 625 000 euros, enregistrent une stagnation des prix. Quant aux villas dépassant le million d’euros, leur valeur s’oriente à la baisse.

Une évolution à mettre en parallèle avec la crise économique. En effet, ce type d’habitat est largement plébiscité par les expatriés. Fermetures d’entreprises, diminutions de personnel et restrictions budgétaires ont une influence directe sur le marché immobilier.

A Waterloo, par exemple, seul le marché des biens immobiliers inférieurs à 370 000 euros reste soutenu, avec des transactions relativement fréquentes, favorisées par des taux hypothécaires historiquement bas. Au-delà de ce seuil, les opérations sont moins nombreuses par rapport à la période d’il y a trois ans à peine. Le marché du haut de gamme, qui couvre les villas de prix supérieurs à 545 000 euros, est donc très calme.

Il faut savoir qu’environ 1 500 expatriés auraient quitté la région entre 2001 et 2003 induisant aussi d’importantes conséquences sur le marché locatif. Par rapport à 2000, la chute des valeurs s’élève à 30 % : les villas qui se louaient aux alentours de 3 750 euros par mois il y a un peu plus de trois ans se négocient aujourd’hui à partir de 2 500, celles de 2 500 à 2 000 euros. La demande locative, relativement faible, se focalise sur des loyers de l’ordre de 1 200 à 2 000 euros par mois. Au-delà d’un loyer de 3 000, les demandes sont très ponctuelles.

Dans le nord d’Anvers, les riches Néerlandais, qui avaient profité d’une mesure de déductibilité fiscale pour s’installer en Belgique, s’en sont retournés dans leur pays suite à la débâcle boursière, laissant de nombreuses villas à vendre au-delà de 750 000 euros à Brasschaat, à Kapellen et à Schilde. La chute du marché y est estimée entre 20 % et 30 %.

Toutefois, le revers de conjoncture n’explique pas tout.  » Les villas connaissent un problème conjoncturel, mais aussi structurel qui risque de perdurer encore quelques années, commente Philippe Janssens, administrateur délégué de Stadim, bureau de conseil en immobilier. Ce marché a enregistré une forte croissance dans les années 1970, les familles à hauts revenus fuyant la ville pour s’installer au vert dans de nouvelles résidences. Quelque trente à trente-cinq ans plus tard, ces habitations sont remises en vente ; leurs propriétaires devenus plus âgés optant souvent pour un appartement de standing à proximité de la ville.

L’acquisition d’une villa nécessite des moyens importants. Or, ceux-ci ont souvent fondu comme neige au soleil lors de la crise boursière. Parallèlement, ces maisons, destinées à accueillir de grandes familles, ne conviennent plus tellement au mode de vie actuel. Avec le vieillissement de la population, ce phénomène ira en s’amplifiant. Résultat : l’offre dépasse donc largement la demande, sauf sur quelques marchés niches, comme, par exemple, les régions frontalières des Pays-Bas et du Luxembourg ainsi que la périphérie de Bruxelles appréciée par les eurocrates et les employés des sociétés internationales, régions uniquement sensibles à l’évolution de la conjoncture.

Beaucoup de propriétaires attendent donc avec impatience l’élargissement prochain de l’Union européenne qui drainerait une nouvelle vague d’expatriés. Cependant, leur influence sur le marché ne devrait pas se ressentir avant un an ou deux.

Et pourtant, l’optimisme semble de rigueur, en tout cas pour les communes les plus en vue de la Région bruxelloise, à savoir Woluwe-Saint-Pierre et Uccle.  » Le segment du très haut de gamme, à la traîne ces deux dernières années, s’y réveille lentement. Il semble que, dans le segment des villas de standing dont la valeur dépasse le million d’euros, le pire soit définitivement derrière nous, observe Jean Corman, administrateur de Victoire Properties. Si la demande n’est pas encore revenue au niveau de 2000, loin de là, on sent toutefois une légère reprise. Sur le marché locatif, par contre, l’activité, dans le segment du luxe, reste assez faible. Et si les nouveaux arrivants, originaires des futurs pays membres de l’Union européenne, disposent de revenus assez comparables à ceux de leurs prédécesseurs, leur profil de dépenses de loyers paraît différent. Les demandes s’inscrivent davantage dans la tranche de 800 à 1 000 qu’au-delà des 1 500 euros.  »

Alexandra Dunod

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