Les appartements neufs donnent le ton

Année 2010 en hausse pour le marché tournaisien : de la maison d’habitation à l’appartement neuf, en passant par la villa et le terrain, la plupart des segments immobiliers ont profité de l’éclaircie du second semestre.

L’immobilier, c’est toujours un bon placement. Même quand la crise est là. En dix ans, les prix ont augmenté de 100 %.  » Dans son étude de Pecq, à une dizaine de kilomètres de Tournai, le notaire Yves Van Roy n’a rien de révolutionnaire à révéler. La brique, ça paie, à court, moyen ou long terme. Surtout dans un coin, le Hainaut occidental, où le marché s’est relativement bien maintenu en 2009. Et où il s’est remis à escalader la montagne en 2010.  » On s’est effectivement bien défendu dans la région. En 2009, seule la baisse du nombre de transactions avait été significative « , souligne encore Me Van Roy, porte-parole du notariat de Wallonie picarde. Un notariat local qui, début février, publiait son rapport annuel. Avec une constante : les prix, dans la zone, sont quasi génétiquement plus élevés que dans le reste de la province. En 2009, le prix moyen des terrains à bâtir (+ 6 %), des maisons jointives (+ 6,5 %), des quatre-façades (+ 5,75 %) et des appartements (+ 1,5 %) est reparti à la hausse. Et Tournai, dans ce tableau, fait figure de bon élève.

Notaire associé à Templeuve, l’un des villages de cette vaste ville, Gaëtan Quenon s’est fendu d’une analyse détaillée du marché tournaisien. Première grosse constatation : le marché des appartements neufs s’est révélé particulièrement performant, surtout sur les derniers mois de 2010. En situant le prix moyen du mètre carré à 2 050 euros, le notaire parlait d’augmentation des prix et du nombre de transactions.  » C’est un prix élevé mais qui a été soutenu par le taux de 6 % sur une tranche de 50 000 euros et également par l’annonce de l’entrée en vigueur, au 1er janvier 2011, de la mesure assujettissant la vente du terrain à la TVA et non plus aux droits d’enregistrement « , avançait-il début février.

Le centre-ville prisé

Quand on interroge le marché local au sujet des appartements neufs, on se rend compte qu’effectivement la période semble plutôt au ciel dégagé. Même s’il faut, comme souvent, nuancer.  » Les appartements neufs marchent bien, c’est vrai, mais cela dépend à la fois du prix et de la situation. Selon qu’on se trouve à l’intérieur ou à l’extérieur des grands boulevards de Tournai, les attentes des clients ne sont pas les mêmes. Ils veulent généralement le centre ou l’hyper-centre, et attendent également un garage. La fourchette des prix, hors frais, varie alors entre 1 700 et 2 000 euros/m2. Et ça marche sur une certaine clientèle « , confie l’agent immobilier David Leclercq, chez Immo Leclercq. Si beaucoup de projets neufs sont en cours d’élaboration à Tournai (on pense notamment aux cinq blocs d’appartements qui seront mis en chantier par Besix sur le site de la plaine des Man£uvres), il est une entreprise hennuyère qui multiplie les points de développement. Dherte est en effet impliquée dans la réhabilitation du site des cliniques Saint-Georges, qui laisseront notamment place au nouveau siège de l’Ideta (l’agence intercommunale de développement) et à deux immeubles résidentiels (35 appartements). Mais également dans les projets Multiscope Palace et Casino-Paradise où, au total, une cinquantaine d’appartements seront construits. André Dherte, administrateur délégué de la société éponyme, confirme :  » Nous n’avons pas à nous plaindre, c’est clair. Tout ce que nous avons construit à Tournai s’est bien vendu. Mais nous avons un principe : toujours bâtir en centre-ville. Parce que les projets s’écoulent beaucoup mieux. Les gens aiment être près de tout, notamment les clients plus âgés ou français. « 

En mettant le doigt sur la question des Français, André Dherte enfonce l’une des portes les plus ouvertes du marché tournaisien. Mais qu’on se le dise une fois pour toutes : les grosses fortunes hexagonales réfugiées dans la région, c’est très globalement terminé. Les lois fiscales ont changé : dorénavant, les Français sont taxés là où ils trouvent leurs sources de revenus. Plus là où ils résident.  » Les fonctionnaires, par contre, ont toujours été taxés en France. Et on remarque aujourd’hui que pas mal de Français aux revenus moyens viennent s’installer dans notre région, parce que l’environnement y est plus agréable et plus sûr que dans le nord de la France, et parce que les prix sont encore moins élevés « , explique le notaire Yves Van Roy. Des prix moins élevés, certes, mais le fossé s’est largement comblé entre les tarifs pratiqués des deux côtés de la frontière.  » Aujourd’hui, quand les Français viennent, ils viennent pour acheter aux prix belges, plus aux prix français « , ajoute David Leclercq, tordant le cou à la vieille réputation d’un marché tiré vers le haut par les clients d’outre-Quiévrain.  » La suppression du statut des frontaliers n’a pas encore véritablement mené à une explosion du nombre de clients français, mais on en voit. Ils sont notamment très attirés par les villas des quartiers très prisés de Kain ou de Templeuve, dans des fourchettes de prix allant de 250 000 à 350 000 euros « , explique quant à lui Gaëtan Quenon, le notaire auteur du rapport annuel sur Tournai.

Les maisons jointives en forme

Dans cette étude, le prix moyen des maisons quatre façades était ciblé à 212 000 euros, soit une hausse honnête d’environ 5 %. Les terrains à bâtir, de moins en moins présents dans le centre, atteindraient une moyenne de 92 euros/m2 avec des pointes à 110 euros.  » Le marché des terrains est assez difficile. S’appuyant sur la rareté de leurs denrées, les propriétaires en attendent beaucoup. Mais les particuliers ne sont pas prêts à donner autant. Les promoteurs, un peu plus frileux qu’avant, ne sont plus enclins à donner des prix fous non plus pour des terrains « , poursuit Me Quenon.

Mais le segment roi du marché, celui qui, vaille que vaille, semble tenir la route, est évidemment le segment des maisons jointives. Le rapport notarial le plaçait, pour 2010, à une moyenne de 122 000 euros. Soit une hausse de 10 % environ. Un chiffre qui, comme toutes les moyennes, doit être pris avec toutes les pincettes d’usage.  » Ce prix me semble réaliste. Pour 122 000 euros, vous pouvez obtenir une maison de 5 mètres de façade, avec trois chambres, sans devoir y faire de grosses rénovations. Sous les 100 000 euros par contre, il faudra mettre la main à la pâte. Et si vous voulez une maison de caractère, il faut tabler sur une enveloppe de 150 000 à 170 000 euros « , assure David Leclerc. Des propos à la fois validés et nuancés par Gaëtan Quenon :  » Pour 122 000 euros, vous avez quelque chose de pas mal, de pas très grand, mais pas spécialement dans les beaux quartiers de Tournai. Certains coins moins prisés des quartiers Saint-Piat ou Madeleine se prêtent mieux à ce genre de prix. Mais les rénovations urbaines entreprises par les autorités locales dans ces quartiers pourraient doper l’immobilier à terme.  » Parce qu’effectivement si l’immobilier est souvent et avant tout question de logement, il est également question de perspectives et d’anticipations…

GUY VERSTRAETEN

L’AFFLUX DE FORTUNES HEXAGONALES A CESSÉ