Les affaires reprennent

Les notaires du pays ont passé au crible les chiffres de 2015 pour mieux appréhender le marché immobilier belge en 2016. Le bilan est prometteur, qui aboutit à une hausse généralisée du nombre de transactions comme des prix des différents types de biens. Des indicateurs dans le vert, gages de confiance pour cette année.

Alors que le salon Batibouw, grand-messe annuelle de la construction, la rénovation et l’aménagement intérieur, s’ouvre à Bruxelles (1), les notaires clôturent leur désormais traditionnelle  » semaine de l’immobilier « . Soit un marathon de conférences au cours desquelles les différentes Chambres du pays ont livré, pour l’année écoulée, leur analyse de l’activité immobilière et des prix de vente des maisons, villas, appartements et terrains à bâtir dans leur province.

Une fois n’est pas coutume, une tendance claire se dégage de leurs multiples coups de sonde statistiques : 2015 est l’année de la… hausse généralisée. A commencer par celle du nombre de transactions, qui progresse de 6,4 % à l’échelle du pays, poussé dans le dos par la Wallonie (+ 10,3 %, contre + 4,7 % en Flandre et + 4,8 % à Bruxelles).  » Il est intéressant de constater que notre indice d’activité immobilière suit exactement l’évolution du nombre de crédits hypothécaires, qui augmente de 6,6 % sur les trois premiers mois de 2015 « , observent les notaires. Et pour cause, les taux d’intérêt hypothécaires ont littéralement soutenu le marché, poursuivant leur baisse durant le premier semestre de l’année, passant de 2,80 % en décembre 2014 à 2,45 % en juin 2015 (pour un crédit à taux fixe de plus de 10 ans). Avant de se stabiliser au second semestre, aux alentours de 2,50 %. Cette conjoncture financière favorable a également incité les propriétaires à refinancer leurs emprunts en cours, faisant exploser le nombre d’actes de crédits passés dans les études notariales : + 15 %.

Effets de mode

Quid des prix ? Ils sont, eux aussi, dans le vert. La valeur moyenne d’une maison s’étoffe en Flandre (+ 2,9 %) et en Wallonie (+ 0,1 %), tandis que, exception qui confirme la règle, elle, s’étiole légèrement à Bruxelles (- 0,2 %). Le bilan est aussi positif pour les appartements, dont le prix moyen gagne respectivement 2,8 % et 2,9 % au nord et au centre du pays, contre 0,3 % au sud. Même les villas, en sérieuse difficulté depuis quelques années, enregistrent de bons résultats : + 2,6 % en Flandre, + 1,2 % à Bruxelles et jusqu’à… + 5 % en Wallonie.

Ces lames de fond positives sont pour le moins déconcertantes quand on se souvient que l’année passée, les notaires n’osaient pas s’aventurer à des pronostics pour 2015, émettant des avis mitigés, d’aucuns envisageant même un recul. Bien sûr, ces derniers n’ont de cesse de rappeler que leurs chiffres doivent être pris avec des pincettes. Dans les études, les dossiers se suivent et ne se ressemblent pas. Pour peu qu’il se soit vendu plus ou moins de biens de standing d’une année à l’autre, les statistiques s’en trouveront bouleversées. Néanmoins, et la réflexion du notaire liégeois Renaud Grégoire est à cet égard pertinente, il semble que la brique soit devenue  » un bien de consommation comme les autres, un enjeu de société qui n’est pas seulement financier et personnel, mais soumis à des effets de mode de plus en plus marqués « . Pour preuve, le récent désintérêt des candidats acquéreurs pour les fermettes et les maisons anciennes de caractère, jadis encensées, ou, à l’inverse, leur amour inconditionnel pour les appartements, retour à la ville oblige. Idem pour les terrains à bâtir, dont la superficie rapetisse à vue d’oeil.  » Et ce, poursuit Me Grégoire, pas tant pour leur prix potentiellement à la hausse, mais parce que les loisirs ont changé. Aujourd’hui, plus question de passer son week-end juché sur son tracteur-tondeuse : la plupart des gens préfèrent partir en excursion, faire une sortie culturelle, s’adonner à un sport…  »

Des leviers d’action politiques

Avec ceci que ces évolutions naturelles du marché (et, plus généralement, des desiderata des candidats à l’acquisition), sont par ailleurs encadrées – parfois même guidées – par des législations toujours plus complexes émanant des diverses autorités administratives et urbanistiques belges (Etat fédéral, Régions, communes). Ainsi, par exemple, du focus sur la consommation énergétique des biens, martelé dans le chef des citoyens à grands coups de certificats PEB obligatoires et autres primes à la rénovation et l’isolation. Résultat ? Malgré une baisse des prix de l’énergie ces derniers mois, ce qui était hier encore un détail est aujourd’hui devenu un critère d’achat exclusif.

Le même développement s’illustre en matière de fiscalité (lire l’encadré).  » Cela fait plusieurs années que l’on nous mitonne des modifications fiscales qui boostent le dernier trimestre de l’année « , glisse Renaud Grégoire. Alarmés par la perspective d’un changement de régime, les candidats acquéreurs se précipitent pour boucler leur projet immobilier avant que ne sonne le glas de l’année nouvelle. Avec les conséquences que l’on sait sur le marché…

Ce qui ne veut pas dire pour autant que le libre arbitre des amateurs de brique est aussi aisément influencé. Il est, entre autres, une recommandation que les notaires – comme les autres professionnels du marché immobilier – répètent inlassablement depuis des années mais à laquelle le public belge s’obstine à faire la sourde oreille : l’achat par palier. C’est-à-dire un bien immobilier après l’autre, en débutant le plus tôt possible par un logement de superficie et de prix réduits pour graduellement monter en puissance à mesure de ses moyens, comme de sa situation familiale. Un procédé certes plus avantageux il y a dix ou quinze ans, quand les prix gonflaient de 5 % à 10 % par an, absorbant les droits d’enregistrement en deux ou trois ans. Mais qui n’en reste pas moins le meilleur calcul pour son argent, assurent les notaires… Et pourtant. Même la très forte baisse des taux n’a pas modifié ce travers des Belges, peu adeptes des déménagements. Encore moins sachant que leur rêve est… de garder leur bien toute leur vie. En revanche, elle les a incités à passer le cap de la propriété avant leurs parents.

(1) Jusqu’au 6 mars, à Brussels Expo. www.batibouw.be

Un dossier de Frédérique Masquelier