Le neuf tire le marché vers le haut

Les prix des maisons jointives, des villas et des appartements progressent dans la province de Liège. Les notaires y voient entre autres l’effet d’un attrait toujours plus marqué pour le neuf.

Dans la lignée de 2013 et 2014, les notaires liégeois se sont à nouveau fait l’écho de la stabilité des prix pratiqués sur le marché immobilier de leur province en 2015.  » Il convient bien évidemment de relativiser ce constat global en fonction des communes et des types de biens « , s’empresse de nuancer Renaud Grégoire, notaire à Wanze. Le volume des ventes a pour sa part  » augmenté de façon significative « , gagnant 12,5 %. C’est surtout vrai quand la valeur des biens ne franchit pas la barre des 200 000 euros. Passé ce cap,  » cela devient compliqué pour les candidats acquéreurs, qui doivent rassembler plus de fonds propres « . Ce qui n’empêche pas les transactions de se conclure plus rapidement qu’avant : le délai de mise en vente passe, en moyenne, de quelque neuf mois en 2014 à six mois en 2015.

Des maisons jointives abordables

Sans grande surprise, au vu de la trajectoire plutôt plane de la courbe de valeur des maisons jointives en terres liégeoises depuis 2012, la tendance se poursuit en 2015. Les 2 et 3-façades font à nouveau preuve de stabilité (+ 0,3 %), leur prix moyen grappillant quelques centaines d’euros, à 164 976 euros contre 164 452 euros en 2014.  » Soit 6,6 % moins cher que pour l’ensemble de la Wallonie, dont la moyenne est dopée par le Brabant wallon, Namur et le Luxembourg « , souligne Me Grégoire. Lequel avance, pour expliquer ces tarifs plus  » abordables « , le fait que ce type d’habitat soit, à Liège, bien souvent ancien, énergivore et peu conforme aux normes d’installations électrique, sanitaire et de chauffage. Mais aussi présent en nombre sur le marché, ce qui induit que les candidats acquéreurs gardent la main dans les négociations.

Se penchant sur la carte des prix moyens, le notaire wanzois rappelle le succès, depuis quelques années déjà, des communes gravitant autour des autoroutes E40 et E42 (Huy, Héron, Villers-le-Bouillet, Saint-Georges-sur-Meuse…), tout comme celui des communes voisines de la Flandre (Hannut, Waremme, Lincent) et des frontières néerlandaise (Aubel) et allemande (Eupen, Welkenraedt). Mais, ajoute- t-il, ce sont les maisons qui peuplent les hauteurs de la province (Spa, Olne, Soumagne, Dalhem, Visé, Jalhay, Blégny, Aubel…) et des cantons rédimés (Eupen) dont les valeurs moyennes sont les plus élevées.

Il s’agit là de considérations générales basées sur des statistiques à l’échelle communale. Plus localement, les notaires liégeois épinglent quelques exemples de prix emblématiques, mettant en lumière des différences notables d’une entité à l’autre. Voire d’un quartier ou même… d’une rue à l’autre. Ainsi,  » dans le centre de la Cité ardente, il faut débourser 110 000 euros pour s’offrir une maison de ville rue de Vivegnis, au coeur du quartier Nord, contre 200 000 euros pour le même bien rue des Wallons, dans le très prisé quartier du Laveu « , pointe Pierre Govers, dont l’étude est située à Chênée. En périphérie, les chics entités de Beaufays et Embourg, au sein de la commune de Chaudfontaine, se targuent toujours de leurs tarifs élevés : quelque 285 000 euros. Plus loin, Awans  » prend manifestement de l’essor grâce au développement du Roua Shopping Center « . Tandis que Nandrin et Neupré, à proximité de la route du Condroz et de l’université du Sart-Tilman, sont particulièrement recherchées, certaines de leurs maisons jointives s’échangeant jusqu’à 245 000 euros.

A l’extrême ouest de la province, Renaud Grégoire rend compte de l’attractivité du parc des vallées de la Burdinale et de la Mehaigne. La commune de Burdinne est à ce titre exemplaire puisque les amateurs de 2-façades n’hésitent pas à s’acquitter d’un prix supérieur à 200 000 euros. Plus à l’est, le notaire verviétois Renaud Chauvin vante les qualités du plateau de Herve en relevant deux fourchettes de valeur : jusqu’à 208 000 euros pour une maison jointive à Herve et 190 000 euros à Theux.

Les villas sont dans le vert

Excellente nouvelle pour les villas, leur descente aux enfers s’achève en province de Liège. Et ce à l’inverse de la plupart de leurs homologues wallonnes.  » Après une dégradation de plusieurs années, le marché des maisons 4-façades semble s’être stabilisé en 2015 « , remarque Renaud Grégoire. Leur prix moyen bondit littéralement de 10,7 %, passant de 292 123 euros en 2014 à 323 310 euros l’année suivante.  » Cette hausse vient compenser la diminution de 12,1 % enregistrée en 2014, poursuit le notaire wanzois.On voit que d’une année à l’autre, selon le standing des villas vendues, leur prix évolue fortement aux alentours des 300 000 euros.  »

Un fameux budget, d’autant que pareils biens ont pour la plupart été construits dans les années 1960-1970, sur de grands terrains, dans des endroits isolés des centres urbains et des voies de communication,  » ce qui ne constitue plus des avantages aux yeux des acquéreurs potentiels « . Les notaires liégeois, et plus généralement wallons, le répètent inlassablement depuis quelques années, un véritable tournant s’est opéré dans le chef des acquéreurs.  » Les gens ne veulent plus investir de temps et d’argent dans l’entretien d’une grande maison ou d’un grand jardin, martèle Renaud Grégoire. Une terrasse pour mettre le barbecue et un bout de gazon pour accueillir une éventuelle balançoire leur suffit amplement. Pour le reste, ils préfèrent, le week-end venu, faire du VTT ou partir en excursion plutôt que d’arpenter leur jardin en tracteur-tondeuse.  » En additionnant les critères, devenus décisifs, de la performance énergétique des bâtiments et de leur conformité aux normes en vigueur, rien d’étonnant à ce que même les 4-façades plus récentes, développées entre les années 1980 et 1990, rencontrent de moins en moins les attentes du marché.  » C’est notamment le cas à Waremme, assure Me Grégoire, où une série de constructions dont le prix reste élevé se retrouvent peu à peu sur le carreau.  »

Comment, dès lors, expliquer l’évolution de prix positive qui caractérise 2015 ? Me Grégoire invoque  » l’attrait du neuf « , qui se fait ressentir sur le segment des villas comme ailleurs.  » C’est particulièrement vrai pour les bâtiments de ferme, qui se vendent assez mal vu l’importance des frais de rénovation et de remise aux normes qu’ils nécessitent.  » Or, qui dit neuf, dit prix plus élevés. Le cas particulier des villas de plain-pied est, lui aussi, intéressant à détailler.  » Faisant figure d’exceptions dans le rang des biens des années 1960-1970, ces 4-façades s’écoulent relativement plus facilement parce qu’elles plaisent à un public de personnes âgées y appréciant l’absence d’escaliers, affirme le notaire wanzois. Et ce au point d’y mettre le prix, d’autant que les autorités urbanistiques wallonnes interdisent dorénavant ce type de construction.  » Compter, pour ces perles rares, 30 à 40 % plus cher que leur valeur vénale, c’est-à-dire, estime Renaud Grégoire, environ 225 000 euros au lieu de quelque 150 000 euros.

L’appartement neuf, un must have

A l’image des maisons jointives et des villas, la valeur moyenne des appartements croît en 2015, s’étoffant de 6,4 % pour arriver à 150 932 euros. Une  » nette progression  » en ligne avec les bons résultats engrangés en 2014 (+2,5 %) qui ne suffit pas, toutefois, à égaler la performance régionale en la matière.  » On reste 3,2 % sous le prix moyen pratiqué en Wallonie « , acquiesce Me Grégoire.

Il faut dire que toutes les communes liégeoises ne sont pas spécialement porteuses de ce type de biens. Liège-Ville (et en particulier son quai de Rome et son quai de la Boverie), Verviers et Huy forment trois viviers d’appartements suivies, dans une moindre mesure, par Hannut, Waremme, Fléron, Malmedy, Chaudfontaine, Esneux, Herstal et Seraing. A noter que ces dernières sont surtout fournies en 2-chambres. Ce type de bien représente, en effet, environ 60 % des transactions sur ce segment du marché contre respectivement quelque 25 et 15 % pour les 1 et 3-chambres.

Les projets neufs prolifèrent un peu partout à travers la province, à tel point qu' » il n’est pas rare de voir des appartements neufs de type 2-chambres se vendre à plus de 250 000 euros ou des 3-chambres à plus de 350 000 euros « , observe le notaire verviétois Renaud Chauvin. Il cite notamment en exemple la commune de Malmedy, dans laquelle les promotions n’en finissent pas de se succéder.  » Tout se vend à des tarifs tournant autour de 300 000 euros, signale-t-il. Je ne sais pas combien de temps cela va encore durer…  » Ailleurs, la frénésie constructrice semble atteindre un plafond. C’est le cas à Balmoral, où  » les appartements de standing sont en stagnation « .

Par Frédérique Masquelier

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