Frénésie d’achat

Acheter pour louer n’est pas gagner! Ou du moins pas toujours! Le propriétaire doit en effet tenir compte d’un marché locatif en pleine mutation

« La structure de la propriété en Belgique ne peut être comparée à aucun autre pays. Ceci engendre donc des caractéristiques particulièresque les investisseurs doivent impérativement connaître »: c’est le consytat autant que l’avertissement de Dieter Van Hassel, consultant chez Deloitte & Touche qui vient de terminer une étude approfondie sur le marché de l’immobilier résidentiel. Constatation importante, le marché de la vente gagne du terrain sur celui de la location. Depuis 1991, la proportion de propriétaires est passée de 66 à 71 % provoquant dans le même temps un recul du marché locatif. Bruxelles, qui revendiquait traditionnellement un pourcentage de locataires supérieurs à celui de propriétaires, s’inscrit, elle aussi, dans la tendance. Le ratio (38 % en 1998) se rapproche aujourd’hui de la barre des 50 %.

Concrètement, ce dynamisme se traduit par une augmentation des transactions. Toujours selon le rapport de Deloitte & Touche, le nombre d’appartements vendus annuellement, en Belgique, grimpe de 26 442 en 1996 à 30 047 en 2000; celui des villas de 5 376 à 8.094 sur une période identique.

Conséquence logique, les prix poursuivent leur mouvement à la hausse. En moyenne, le prix des petites habitations, par exemple, a évolué de 5,10 % par an sur les cinq dernières années, plus rapidement donc que l’inflation.

Schéma différent sur le marché locatif. La demande, en recul, est couplée à une réglementation très stricte en matière d’évolution des prix qui, ces dernières années, démontrent une certaine stabilité. Dans le futur, la tendance risque encore de se renforcer. En effet, avec l’actuel maintien des taux d’intérêt à un niveau relativement bas, de nombreuses personnes optent pour l’achat plutôt que pour la location. Une affirmation qui se vérifie dans les faits. Plusieurs propriétaires ont en effet transféré leurs biens de la location à la vente, faute de trouver un occupant. Ceci vaut essentiellement pour les habitations dont les loyers débutent à 750 euros par mois. Il semble que ce montant représente la barrière au-dessus de laquelle un locataire considérera l’achat plus avantageux.

L’état du marché de la location est donc primordial en vue d’analyser la rentabilité d’un investissement. Si les prix de vente augmentent mais que les loyers restent stables, le rendement de l’investissement sera moins élevé. « Actuellement, le taux de rendement en région bruxelloise avoisine les 6 % pour un bien classique. Difficile d’obtenir plus, à moins d’être un investisseur extrêmement professionnel », confirme Jean Corman, administrateur délégué de Victoire. Un chiffre qui se confirme pour l’ensemble du pays.

Le rendement peut encore être altéré par la rotation des locataires, le risque de vide locatif, les frais (et surtout le temps nécessaire) à la gestion, etc.

« L’évolution du marché locatif se traduit également sur le plan des occupants, poursuit Dieter Van Hassel. Le profil des locataires se répartit principalement en trois catégories: les ménages à bas revenus, les locataires temporaires (cadres étrangers) ou ceux en attente d’une stabilisation de leur vie familiale (étudiants, jeunes couples, etc.).Le propriétaire doit donc être conscient de cette demande et y répondre par une offre adaptée.  »

Les locataires ont aussi affiné leurs exigences, notamment en matière de flexibilité des contrats. Ainsi, la location à l’année, plutôt que le bail 3-6-9, devient un phénomène tangible. Enfin, si certains occupants, à l’instar des expatriés ou des cadres étrangers, seront d’accord de payer le prix fort, ils exigeront alors en contrepartie un standing extrêmement élevé. Il faut savoir aussi que ce marché s’avère très volatil et sensible à la conjoncture. Par rapport à 2000, la chute des valeurs s’élève environ à 30 % : les villas qui se louaient aux alentours de 3 750 euros par mois se négocient aujourd’hui à partir de 2 500 euros , celles de 2 500 à 2 000 euros.

Alexandra Dunod