Des appartements plus qualitatifs

Bien phare en Région bruxelloise, l’appartement gagne en confort grâce à une vague de rénovations et de remises aux normes induite par une législation toujours plus complexe.

« Mise à part la petite diminution de 2014, les prix médians des appartements tous genres et toutes communes confondus ont augmenté ces six dernières années « , souligne Olivier Neyrinck, notaire à Jette, lors de la présentation de l’analyse du marché des appartements à Bruxelles en 2015. C’est que, si l’offre est importante et que les transactions ont tendance à s’allonger, la demande ne fléchit pas.  » Les loyers élevés incitent les gens à acheter leur logement plutôt que de continuer à louer « , souligne-t-il. Or, le bien phare en Région bruxelloise n’est autre que l’appartement, de par sa forte présence sur le marché, où il est majoritairement représenté, mais aussi son prix plus  » abordable « , à tout le moins presque moitié moins élevé que celui d’une maison.

Une affirmation théorique basée sur des statistiques régionales qui doit cependant être relativisée une fois confrontée à la réalité du terrain. Du moins, à celle d’une échelle plus locale. Les communes de la capitale ne sont en effet pas égales face à la valeur de la brique, le clivage en la matière se dessinant clairement entre le nord et le sud de Bruxelles, de même que de part et d’autre du canal. De quoi dégager trois zones de prix médians : l’ouest (Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Jette, Anderlecht…), qui se situe globalement sous les 160 000 euros, le centre et le nord (Forest, Saint-Gilles, Bruxelles-Ville, Schaerbeek, Evere), qui évoluent entre 165 000 et 200 000 euros, et le sud-est (Etterbeek, Ixelles, les deux Woluwe, Auderghem, Watermael-Boitsfort, Uccle), qui tient le haut du pavé, dépassant allègrement les 250 000 euros. Rien d’étonnant, dès lors, que l’achat d’un bien dans une commune revienne à en empocher deux dans une autre. Ainsi de Woluwe-Saint-Pierre, qui truste la première place des entités où les appartements sont les plus onéreux, par opposition à Anderlecht, lanterne rouge du classement : il faut débourser 300 000 euros pour être propriétaire d’un appartement dans la première, contre 145 000 euros  » seulement  » dans la seconde.

Entre ces deux extrêmes, les communes bruxelloises se sont une nouvelle fois prêtées au jeu de la chaise musicale, s’échangeant les places au gré des hausses et des baisses du prix médian de leurs appartements entre 2014 et 2015. Soit une progression d’une dizaine de pourcents pour Woluwe-Saint-Pierre (1re place), Forest (9e) et Berchem-Sainte-Agathe (13e), un peu moins pour Saint-Josse-ten-Noode (15e) et Etterbeek (4e). Les mouvements à la baisses sont plus mesurés, à l’exception de Bruxelles-Ville (- 10,3 %, 8e place) et Saint-Gilles (- 7,5 %, 9e place).  » Il y a certes des fluctuations dans le prix des appartements par commune, relativise Me Neyrinck, mais si l’on regarde l’évolution de leurs valeurs à la lumière de ces quatre dernières années, on voit que les entités dont les prix ont augmenté sont celles où ils avaient diminué auparavant.  »

L’appartement moyen n’existe pas

Par ailleurs, pointe le notaire jettois, il est d’autant plus difficile d’interpréter ces variations positives et négatives dans la mesure où elles s’appliquent à un appartement  » standard « ,  » moyen « , qui, par essence, n’existe pas. Le prix d’un bien est facteur de nombre d’éléments, parmi lesquels la situation bien sûr (et encore, il faut distinguer les différents quartiers au sein d’une même commune, voire les différentes rues ou portions de rues), mais aussi le standing, le nombre de chambres, l’environnement (écoles, commerces, transports en commun, grands axes routiers…). Autant de critères qui n’auront pas le même poids dans le chef de candidats acquéreurs aux profils très différents : des jeunes couples avec ou sans enfants, des personnes isolées (ménages monoparentaux ou célibataires), des personnes âgées et, bien sûr… des investisseurs purs et durs.

Avec ceci que de nouveaux impératifs ont émergé ces dernières années, jusqu’à devenir de plus en plus déterminants pour le prix des appartements bruxellois. L’état général du bien en est un.  » Les acquéreurs sont toujours plus dépendants de professionnels pour exécuter les travaux de rénovation et de remise aux normes de leurs biens, ce qui entraîne une augmentation du coût de ces travaux et un stress supplémentaire « , met en garde Olivier Neyrinck. Dans la même veine, ce dernier épingle la consommation énergétique et la conformité urbanistique des biens (lire l’encadré). Sans oublier le montant des charges communes, plus influent que jamais : selon que l’appartement s’inscrive dans une petite ou une grande copropriété, voire une récente ou une plus ancienne, il sera sujet à de plus ou moins grands travaux d’entretien et de rénovation des parties communes. Et l’acquéreur, à des charges pesant d’autant plus dans son budget mensuel.

Il est à ce titre intéressant de constater que le marché du neuf se calque sur ces nouvelles considérations.  » Les biens proposés sont à présent construits selon les normes énergétiques les plus favorables, indique Me Neyrinck, mais aussi de la manière la plus indépendante possible afin d’éviter des frais de gestion et des comptes confus entre copropriétaires.  » Le notaire jettois en profite pour signaler que, de manière générale, 2015 s’est révélée être une bonne année pour les projets d’immeubles à appartements neufs.  » Les promoteurs se sont adaptés et l’offre comme la demande sont relativement équilibrées « , note-t-il.

Par Frédérique Masquelier