Près de la moitié des acquéreurs d’un appartement ont plus de 40 ans, en Belgique. Les prêts ne doivent plus forcément être remboursés avant la retraite, désormais. Une souplesse conditionnée à la salubrité du marché.
La vie des Belges change, le temps de vie s’allonge plus vite que celui d’une carrière, les couples divorcent plus facilement, les prix à la consommation et les charges liées à l’immobilier évoluent. Fatalement, ces changements ont une incidence sur le marché immobilier qui devient de plus en plus flexible. Durant les neuf premiers mois de 2025, et après une année 2024 compliquée, les ventes immobilières ont augmenté de 17,2% en Wallonie, de 15% en Flandre et de 8,6% à Bruxelles.
Les chiffres ne mentent pas. Le premier trimestre de l’année 2025 compte une augmentation de 32,46% de crédits de plus que les premiers mois de 2024, et les montants octroyés sont grossis de 51,38%. Parmi les acquéreurs d’appartements, 39% ont plus de 45 ans. Pour les maisons, 22% rentrent dans cette catégorie d’âge. Souvent assignée à l’augmentation des prix de l’immobilier et à l’érosion du pouvoir d’achat, cette grande proportion de «seniors» parmi les acquéreurs témoigne également d’une certaine exigence des plus jeunes. Ceux-ci cherchent des logements clé sur porte, parfois après avoir voyagé quelques mois ou années, et plus souvent seuls qu’auparavant, estime Renaud Grégoire, notaire et porte-parole de sa fédération.
«Quand les gens font des crédits, ça fait vivre les banques»
Du côté des prêteurs, ce signal a été entendu, et l’époque où le prêt immobilier devait être résolu à l’âge de la pension est révolue. «Désormais, on observe beaucoup de prêts qui s’étalent sur plus de 20 ans pour des personnes ayant jusqu’à 50 ans, glisse Renaud Grégoire. Les banques ne donnent plus de « non catégorique » si le prêt dépasse un peu l’âge du départ à la retraite.»
Il n’existe cependant aucune véritable règle concernant l’âge limite pour demander un prêt, et le profil de leur titulaire est examiné au cas par cas. Belfius et KBC n’ont pas de limite d’âge. Argenta peut accorder un crédit courant jusqu’à 70 ans, ING peut même attendre jusqu’à 85 ans, écrivait L’Echo en 2020. Febelfin, la fédération belge du secteur financier, le confirme. «Il ne nous semble pas que le risque (NDLR : en cas de prêt à une personne de 45 ans ou plus) soit plus élevé ni pour l’emprunteur ni pour le prêteur. La prime d’assurance solde restant dû (ASRD) pourrait être naturellement plus élevée et, selon l’âge de l’emprunteur, la durée du crédit pourra le cas échéant être réduite.»
«Il ne nous semble pas que le risque (NDLR : en cas de prêt à une personne de 45 ans ou plus) soit plus élevé ni pour l’emprunteur ni pour le prêteur.»
Et si les prêts se flexibilisent, c’est aussi parce que la banque peut suggérer, par exemple, qu’après une séparation, l’un des deux parents garde le bien familial jusqu’au départ des enfants avant de vendre pour racheter un bien plus petit et adapté aux besoins. «Quand les gens refont des crédits, cela fait vivre aussi les banques avec des frais d’ouverture ou de clôture», sourit Renaud Grégoire.
Vers une concurrence entre les trentenaires et les quinquagénaires à la banque ?
«Il existe plusieurs périodes de la vie où l’on s’intéresse à l’immobilier. Globalement, à partir de 45 ans, on a deux profils. Ceux qui achètent à deux ou des femmes seules.» Les deux profils surviennent généralement après une séparation. Face à des profils plus jeunes, les «45+» débarquent sur le marché souvent avec un capital gonflé par un premier bien immobilier revendu ou la dotation (parfois préventive) d’un petit héritage. «A 45 ans, celui qui achète un bien principal bénéficie aussi de l’abattement des droits d’enregistrement à 3%. Cela va surtout créer un effet de concurrence entre les plus âgés et les plus jeunes sur les biens les plus chers, qui ne sont pas majoritaires», analyse le notaire Sylvain Bavier.
Comme souvent en matière d’immobilier ces derniers mois, la réforme des droits d’enregistrement est un élément charnière. «Il est désormais plus facile d’adapter le logement à ses exigences, tant qu’il reste le bien principal et occupé des propriétaires, ceux-ci bénéficieront de la réduction à 3% des droits d’enregistrement», prévient Renaud Grégoire. Reste un élément pragmatique, soulevé par Sylvain Bavier: «Pour les banques, plus un prêt dure longtemps, plus il est intéressant», alors que les crédits bullet, les assurances groupe, ou les assurances de solde restant dû sont à manipuler avec plus de précautions. Point donc de profil idéal entre un candidat au prêt qui vient de passer le cap de la trentaine face à un candidat grisonnant. «Tant que le marché de l’immobilier reste sain, comme c’est le cas aujourd’hui, ça avantage les banques qui ont une certaine latitude», conclut Renaud Grégoire.
