A Schaerbeek, l'appartement ancien reste le maître-achat des jeunes. S'il est abordable... © ANDREY DANILOVICH/GETTY IMAGES

Immobilier: de 25 à 65 ans, voici où et quand acheter à Bruxelles

La capitale est plus à portée des seniors que des jeunes ! Mais cela ne veut pas dire que son marché immobilier est monoproduit. On y trouve aussi des petits logements à rénover.

Le marché immobilier bruxellois est à nul autre pareil en Belgique. La capitale fait la part belle aux appartements (63 % du parc de logements) et attire les appétits de futurs propriétaires occupants comme d’une manne d’investisseurs issus des quatre coins du pays et de plus loin encore. Tout cela participe à son dynamisme. Selon la Fédération des notaires, au cours des six premiers mois de 2020, le prix moyen d’une maison en Belgique était de 267.040 euros, une augmentation de +1,9% par rapport à 2019. C’est la plus faible hausse depuis cinq ans, remarque Fednot. Avec une hausse important du prix moyen des appartements, qui est désormais de 242.024 euros sur les six premiers mois de l’année en Belgique (+5,9% par rapport à 2019). C’est toujours à Bruxelles qu’ils sont les plus chers (268.923 euros) et c’est aussi dans la capitale qu’on a observé la plus forte hausse de prix en cinq ans.

J’ai moins de 30 ans et j’achète mon premier bien

Vu les prix élevés des biens dans la capitale, les notaires bruxellois se font l’écho de deux tendances. Un, les jeunes achètent (très) petit. Deux, ils achètent en couple.  » Même avec l’abattement, financer un achat seul à Bruxelles est difficile, voire impossible « , atteste Justine de Smedt, notaire à Woluwe-Saint-Pierre. Ce qui a pour conséquence de booster la liquidité du marché. Compte tenu de la courte durée de vie des couples, mais aussi de l’exiguïté de ces petits logements, ils sont revendus dès la fin des cinq ans requis pour bénéficier de l’abattement. Voire… avant.  » On le sent dans nos études : cinq ans, c’est long pour les jeunes « , abonde Stijn Joye, notaire à Ixelles.

Au rang des communes les plus populaires pour un premier achat, les notaires bruxellois citent celles du nord de Bruxelles : Jette, Laeken, Evere et Haren. Dans ces entités qui  » montent « , les appartements se monnaient encore sous la barre des 200 000 euros. Anderlecht est, elle aussi, prisée par des jeunes, néerlandophones notamment, de par sa proximité avec Dilbeek. Entre autres biens, ce sont les appartements neufs qui y ont le plus de succès.  » La multiplication des projets immobiliers dans la commune donne naissance à beaucoup de nouveaux quartiers et d’extensions de quartiers existants « , acquiesce Benoit Ricker, notaire à Ixelles.  » Autour de l’hôpital Erasme, par exemple, ou le long du boulevard Industriel.  »

Ailleurs en Région bruxelloise, les appartements anciens restent le maître-achat des jeunes, pourvu qu’ils affichent des prix abordables. A cet égard, Schaerbeek, Forest et Saint-Gilles offrent des opportunités.

Watermael-Boitsfort comme Auderghem ont l'avantage de la proximité de la forêt de Soignes.
Watermael-Boitsfort comme Auderghem ont l’avantage de la proximité de la forêt de Soignes.© MIGNON STEPHANE/GETTY IMAGES

J’ai 35 ans et ma famille s’agrandit

Une fois que les enfants pointent le bout de leur nez, les jeunes couples cherchent à acheter plus grand. Ceux dont les moyens le permettent, en partie grâce à la plus-value réalisée sur la vente du bien précédent, cibleront les petites maisons dans une fourchette de prix de 300 000 à 330 000 euros. Denrées rares dans la capitale, elles peuplent surtout ces mêmes communes du nord de Bruxelles.  » Le marché immobilier y très homogène et il est encore possible de s’y offrir une maison à ce prix-là « , certifie Benoit Ricker.

Le cas d’Anderlecht est, une fois encore, particulier. Les maisons y sont tout aussi bon marché, si pas plus, mais la commune a longtemps été boudée par les jeunes candidats-acquéreurs ayant habité ou grandi dans le sud-est de Bruxelles. Une tendance qui est en train de changer, signale Stijn Joye :  » Une certaine bourgeoisie réintègre Anderlecht après l’avoir délaissée ces dernières années. Des maisons se sont même vendues au-dessus de 400 000 euros !  »

Certains coins de Schaerbeek présentent aussi des maisons relativement abordables dans des quartiers en devenir, autour de la maison communale et de la place Colignon pour ne citer qu’elles. Mais le budget rénovation est important et, au total, les jeunes familles doivent pouvoir mettre une coquette somme sur la table.

Quid des couples qui ne peuvent s’offrir la capitale une fois les enfants venus ? Ils migrent vers sa périphérie. Un phénomène que les notaires bruxellois observent notamment à Saint-Josse-ten-Noode.  » Les jeunes Saint-Jossois se fatiguent de la densité de la commune, des petits logements et de l’agitation « , décrit Justine de Smedt.  » Ils rêvent de verdure, de calme et quittent la Région bruxelloise pour Diegem ou Vilvorde. Pour le prix d’un appartement dans leur ancien quartier, ils ont une maison trois ou quatre-façades avec jardin.  »

J’ai 45 ans et je souhaite investir dans la brique

Bruxelles est un vivier sans fond de biens d’investissement pour qui veut placer ses économies dans la brique.  » Le bien phare est sans conteste l’appartement d’une ou deux chambres neuf « , conviennent les trois notaires bruxellois. Mais les plus débrouillards et ceux qui ont du temps à consacrer à la gestion locative se mettront en quête de meilleures affaires sur le marché de l’existant.

A noter que, la capitale comptant le plus grand nombre d’étudiants du pays (près de 110 000), le kot est un produit tout aussi profitable. Quoiqu’il ait mué ces dernières années.  » Dorénavant, le marché est passé aux mains de promoteurs qui construisent ou rénovent des complexes mêlant chambres et studios dernier cri, gérés par leurs soins « , affirme Stijn Joye.  » Soit des investissements sans tracas, loyer garanti à la clé.  »

Ceux qui veulent garder les choses en main opteront pour la colocation, une tendance qui a le vent en poupe à Bruxelles, ralliant non seulement les étudiants, mais aussi les jeunes travailleurs.  » A Woluwe-Saint-Lambert, autour du site de l’UCL à Alma, de nombreux investisseurs acquièrent des maisons unifamiliales de quatre à six chambres qu’ils transforment en colocations.  » Des quartiers fréquentés par les jeunes à Saint-Gilles, Bruxelles-Ville et Forest ont aussi leurs faveurs, pour peu qu’ils disposent du budget nécessaire, les grandes maisons de maître n’y étant pas données. Les environs des institutions européennes, à Etterbeek, Schaerbeek et Saint-Josse, constituent aussi une piste intéressante pour qui cible les stagiaires. Le loyer grimpe alors de 450-500 euros pour un kot étudiant à 600-650 euros pour une chambre, voire 700 à 800 pour les plus grandes et les mieux équipées d’entre elles.

J’ai 65 ans, ma maison est trop grande pour moi

Contrairement à leurs homologues wallons, les sexagénaires bruxellois désireux de se défaire de la maison familiale pour acquérir un appartement ont l’embarras du choix.  » D’autant qu’ils disposent d’un beau budget « , relève Benoit Ricker.  » La vente de leur maison – bruxelloise ! – leur rapporte assez pour s’offrir un bien neuf de qualité et se réserver une belle épargne sur le côté pour leurs vieux jours.  » Et d’ajouter que, souvent, ces couples de seniors donnent la nue-propriété du bien acquis à leurs enfants et s’en réservent l’usufruit.

Nombre de communes vertes de la capitale voient ainsi fleurir les développements immobiliers haut de gamme.  » Woluwe-Saint-Lambert et Woluwe-Saint-Pierre collectionnent les appartements de grand luxe parce que les gens veulent absolument y habiter « , précise Justine de Smedt.  » Ils sont prêts à y mettre le prix puisqu’il s’agit d’une valeur de convenance.  » Auderghem et Watermael-Boitsfort sont prisées pour la proximité de la forêt de Soignes tandis que Uccle profite toujours de son aura de commune huppée.

Le garage, un investissement en déclin

 » Il y a quelques années, on a atteint un prix record de 120 000 euros pour un garage place Brugmann « , se souvient le notaire ixellois Stijn Joye.  » Désormais, les autorités repensent leur politique de mobilité pour décourager l’usage de la voiture à Bruxelles et l’impact sur le marché des garages est perceptible.  » Certes, ils sont toujours courus, assure-t-il, mais leur prix a atteint un pic. A moins de cibler un quartier fort dense, où les garages s’échangent entre 35 000 et 40 000 euros, la norme tombe à 25 000 euros. Loués, il faut compter 120 à 130 euros par mois pour un emplacement au sol et 150 pour un box fermé.

Français et eurocrates font monter les prix

Les notaires bruxellois attribuent l’explosion des prix des biens dans certaines communes aux expatriés. Pour preuve, à Ixelles, qui jouit des faveurs des Français, un quart des ventes de maisons ont été réalisées au-delà de 922 000 euros en 2019. Tandis qu’Etterbeek, boostée par les institutions européennes, figure dans le top 3 des communes où les maisons sont les plus chères.  » Bruxelles devient de plus en plus internationale, tant dans sa population que dans ses briques « , estime Justine de Smedt, notaire à Woluwe-Saint-Pierre.  » L’Europe et l’Otan attirent des expatriés qui, au vu des prix bruxellois par rapport à ceux, autrement plus élevés, de leurs pays d’origine, n’hésitent pas à acheter, même pour un séjour de quelques années. Ils savent qu’ils auront une belle plus-value à la sortie puisqu’ils ciblent des quartiers prisés.  »

L’abattement, coup de pouce ou effet pervers ?

A Bruxelles, depuis le 1er janvier 2017, l’achat d’un bien immobilier donne droit à un abattement des droits d’enregistrement sur la première tranche de 175 000 euros du prix de vente à tout candidat-acquéreur qui n’est pas propriétaire par ailleurs. Et ce, à condition qu’il se domicilie dans le logement pendant cinq ans à compter de la signature de l’acte de vente. Soit un  » cadeau  » fiscal de 21 875 euros que les notaires applaudissent.  » Il permet à de nombreux jeunes et moins jeunes d’accéder à la propriété dans la capitale « , se réjouit Benoit Ricker, estimant qu’il s’agit d’une mesure réussie de la part des autorités. Toutefois, nuance le notaire ixellois, là où la valeur de la brique est moindre, l’abattement a pour effet de faire grimper les prix.  » Comme à Jette, par exemple, où le prix médian d’un appartement est de… 175 000 euros.  » A l’inverse, dans les communes les plus chères de la capitale, l’abattement n’a pas d’impact, étant limité aux biens de moins de 500 000 euros.

63 %

d’appartements dans le parc de logements.

25 000 euros

le garage.

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