Immobilier: pourquoi louer un bien meublé reste intéressant

L’immobilier locatif offre un complément de revenus sûr et permet de constituer un patrimoine pérenne. Louer un bien meublé pourrait même vous rapporter davantage. Dans quelle proportion ?

Souvent considérée comme l’«eldorado de l’investissement immobilier», la location d’un bien meublé promet un rendement élevé. Au vu de l’inflation et de la hausse des taux, est-il toujours intéressant?

Pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif, le calcul du «rendement brut» permet d’estimer la performance financière d’un bien. Ce ratio compare le prix auquel le propriétaire-bailleur peut acheter un logement avec le loyer annuel moyen qu’il peut espérer en retirer en louant ce bien. Le rendement net, lui, sera obtenu en réalisant le même calcul mais en tenant compte des frais (précompte immobilier, frais de notaire, droits d’enregistrement…). Plus ce ratio est élevé, plus le bailleur aura de chances de réaliser une opération lucrative.

Quel rendement en 2023?

Prenons l’exemple d’un studio meublé de 45 mètres carrés d’une valeur de 190 000 euros, dans les alentours du quartier Montgomery, à Bruxelles, loué 1 000 euros. Celui-ci est acquis, frais déduits (voir tableau ci-dessous), par un investisseur disposant de 30% de la somme en fonds propres. «S’il contracte un crédit hypothécaire à un taux fixe de 3,70% sur vingt ans, il jouira d’un rendement de 3,82% net, contre 4,40% net en 2021 (avec un taux de 1,29%)», établit Gauthier Vranckx, account manager chez Own Services.

Si ce même studio est loué 850 euros non meublé, l’investisseur, avec un crédit contracté en 2023, disposera d’un rendement net de 3,24%, contre 3,73% en 2021, au taux d’intérêt de 1,29%. «On observe donc une différence de rendement de 0,58% entre un studio meublé et ce bien non meublé. Quant à la hausse des taux, l’investisseur qui a acheté en 2023 perd 0,58% de rendement par rapport à la même acquisition en 2021», ajoute Gauthier Vranckx.

La location d’un bien meublé reste donc plus rentable, malgré la hausse des taux.

Un loyer 15% à 30% plus élevé

Un propriétaire peut réclamer, pour une location meublée, un loyer «de 15% à 30% supérieur par rapport à celui du même bien non meublé», pointe Gauthier Vranckx. Audrey Vandamme, fondatrice de l’agence ICS Real Estate et gestionnaire de trois immeubles meublés, corrobore: «Un petit bien de 35 mètres carrés, à Bruxelles, rue de la Source, se louera 795 euros meublé contre 650 euros non meublé.»

Certes, meubler un bien représente un investissement, mais il sera vite rentabilisé. «Il faut prévoir un budget de 5 000 euros environ pour aménager un appartement de cinquante mètres carrés. Un achat rentabilisé en 28 mois», chiffre Gauthier Vranckx. L’indexation devrait, par ailleurs, renforcer le rendement.

Bonne nouvelle: la hausse des taux a grippé la vente immobilière mais a dopé les locations, même si les loyers sont plus élevés. «Les biens meublés se louent plus rapidement, même en appliquant des loyers plus chers qu’il y a deux ans», constate Audrey Vandamme, qui affirme avoir récemment loué, dès la première visite, un deux chambres à 1 450 euros par mois, proposé à 1 250 euros avant la hausse des taux.

Investir dans un logement bien situé est cependant indispensable. «Mieux vaut se concentrer sur des villes comme Bruxelles, Namur, Louvain, des zones touristiques ou estudiantines ou encore des quartiers prisés par les expatriés et où le marché de l’emploi bouge», argumente Audrey Vandamme. Faute de quoi, le rendement du bien meublé pourrait ne pas être aussi élevé qu’attendu.

Les petites unités sont également à privilégier. «Plus le bien est petit, plus le prix au mètre carré sera élevé, ajoute l’agente immobilière. Ces biens-là sont aussi les plus demandés.»

La location meublée nécessite toutefois plus d’implication de la part des propriétaires. «Si le retour sur investissement est plus élevé, ce type de location exige aussi plus de démarches, engendre plus de tracas et davantage de frais, nécessite des autorisations spécifiques et ne convient pas à tout le monde, tempère Carlos de Meester, CEO d’Inside Development. Il faut également être très prudent, notamment si on applique un loyer “all in”. Beaucoup de propriétaires ont vu leur rendement grevé par le pic du prix de l’énergie.»

Autre point d’attention: les biens meublés intéressent principalement les étudiants, les expatriés ou les personnes incertaines quant à leur futur. Les baux à court terme sont dès lors privilégiés. «Le turnover est assez important dans la location meublée, ce qui signifie aussi plus de dégâts, principalement causés lors des multiples déménagements et emménagements», avertit Audrey Vandamme.

Une taxation plus lourde

Les meublés sont également soumis à une taxation différente, qui influence le rendement de façon plus importante. Les loyers des biens immobiliers donnés en location à une personne physique, «sans aucune affectation professionnelle, sont taxables sur le revenu cadastral majoré de 40%», stipule l’avocat Jean-Pierre Nemery de Bellevaux, administrateur du Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires (SNPC). Bon à savoir également: dans une location meublée, les biens mobiliers et immobiliers seront taxés de façon distincte. Néanmoins, «la base imposable afférente à ces biens meublés peut faire l’objet d’un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir les frais d’entretien. Cette base imposable est taxée au taux distinct de 30%», poursuit l’avocat. Il faudra également veiller à ce que le bail soit enregistré.

Nouvel exemple: un appartement loué 2 000 euros par mois dont le bail enregistré précise que la partie du loyer afférente aux meubles s’élève à 200 euros. Le propriétaire-bailleur sera taxable, d’une part, sur 1 800 euros x 12 au taux progressif, et sur la moitié de 200 euros, soit 100 euros x 12 au taux de 30%.

Enfin, «pour éviter de tomber dans la fiscalité liée à la location touristique, il vaudra mieux éviter les baux dont la durée est inférieure à six mois», conclut Carlos de Meester.