Des maisons 20% moins chères? « Il serait juste de s’attendre à une telle baisse sur le marché immobilier, mais… »

L’octroi de nouveaux prêts hypothécaires a chuté de moitié. La faute à une forte hausse des taux d’intérêt, qui impacte de façon colossale la capacité d’emprunt des Belges sur le marché immobilier. Dès lors, les propriétaires vont-ils être contraints de baisser leurs prix ? Etat des lieux avec l’économiste Étienne de Callataÿ.

Une récente étude flamande, réalisée par Immotheker Finotheker, estime que le nombre de nouveaux prêts sur le marché immobilier a diminué de moitié au premier semestre. Cause principale de cette chute libre : l’augmentation brutale du taux hypothécaire moyen, qui est passé de 1,3 % à 3,4 % en un an à peine.

« La remontée des taux d’intérêt est effectivement le facteur principal de cette diminution des prêts immobiliers », commente l’économiste Étienne de Callataÿ (Orcadia Asset Management). En Flandre, poursuit-il, une obligation de rénovation est imposée à l’acquéreur pour les maisons aux mauvaises performances énergétiques (PEB). Ce deuxième élément génère également de l’incertitude dans le chef du candidat-acheteur ».

Immobilier: des centaines d’euros par mois en plus pour le même emprunt

Concrètement, à quel point cette hausse des taux hypothécaires impacte-t-elle la capacité d’emprunt d’un candidat-acquéreur ? D’un simple calcul, Étienne de Callataÿ estime qu’un emprunt de 100.000 euros sur 20 ans coûterait environ 166 euros en plus par mois. Pour une maison de 300.000 euros, il faudrait donc compter 498 euros mensuels supplémentaires. « La hausse très violente des taux a donc un impact colossal, relève l’économiste. Dans un premier temps, elle ne se reflète pas sur le prix de vente. Mais il est difficile d’imaginer que le taux d’intérêt remonte aussi fortement sans que le prix de l’immobilier ne baisse. »

Il est difficile d’imaginer que le taux d’intérêt remonte aussi fortement sans que le prix de l’immobilier ne baisse.

Étienne de Callataÿ

Actuellement, les propriétaires restent réticents à l’idée de baisser leurs prix. « Le contexte du réinvestissement post-vente est très incertain. Résultat, beaucoup ne vendent pas à la baisse et tentent de faire le gros dos, avance le chief economist. Seuls ceux qui sont dos au mur se résignent à vendre à la baisse. Les 3D -Divorce, Décès, Déménagement- sont les trois raisons majeures qui expliquent les ventes forcées. »

Une baisse de prix lente

Les candidats-acquéreurs peuvent-ils toutefois espérer une baisse des prix dans un avenir proche ? « De façon générale, la baisse des prix dans l’immobilier en Belgique est lente. Il serait surprenant de voir une chute des prix importante. Même si une baisse de 20% serait l’ordre de grandeur auquel il serait juste de s’attendre », estime Étienne de Callataÿ.

Les ménages qui ont des emprunts en cours à taux fixes ne seront pas impactés par cette hausse des taux. Au contraire, vu le contexte, ils sont gagnants. « Le salarié profite de l’indexation automatique, et voit le montant de son remboursement à la banque inchangé. Son pouvoir d’achat a donc augmenté. Cependant, si ces personnes devaient revendre leur maison aujourd’hui, elles la vendraient moins bien qu’il y a deux ans… Puisque la hausse des taux fait que l’acheteur est moins à même de payer le prix fort », analyse le spécialiste.

Pour Étienne de Callataÿ, il faut d’ailleurs remonter « à très longtemps » pour assister à une hausse des taux aussi rapide et aussi forte. « C’est inquiétant dans le sens où cela pourrait traduire les symptômes d’une économie immobilière qui fonctionne moins bien, avec aussi moins d’argent disponible pour réaliser des travaux de rénovation. »

L’accès à la propriété est donc rendu plus difficile. « Mais d’un autre côté, conclut Étienne de Callataÿ, il ne faut pas élever la propriété immobilière au rang de vertu cardinale. On peut être heureux tout en étant locataire. En Allemagne, par exemple, le taux de propriétaires est nettement plus bas que chez nous. »