Braine-l'Alleud, une des six communes qui forment la première couronne du " Triangle d'or " de la province. © HATIM KAGHAT

Où et quand acheter ? Dans le Brabant wallon, les jeunes pénalisés

La Jeune province porte mal son nom. Elle est fort peu pourvue en biens d’investissement et en offres accessibles aux jeunes.

La province du Brabant wallon évolue à contre-courant en Belgique. Tout comme son homologue flamande, elle ne doit pas être comparée à la Région qui est la sienne, mais plutôt à la capitale, dont l’attrait déteint sur sa périphérie immédiate. La Jeune province, ou  » province phare « , comme la désignent les notaires brabançons, collectionne, elle aussi, les prix fous, tandis que la part des appartements dans son parc de logements (19,4 %) dépasse celle des autres provinces du sud du pays.

J’ai moins de 30 ans et j’achète mon premier bien

Les valeurs auxquelles s’échangent les maisons et les appartements brabançons sont si élevées que les jeunes candidats-acquéreurs se retrouvent bien démunis dans leur province. Ils n’ont d’autre choix que de s’attarder sur le marché locatif le temps de mettre suffisamment d’argent de côté.  » Sans l’aide financière des parents, il est impensable pour les jeunes d’accéder à la propriété « , déplore Jean-Frédéric Vigneron, notaire à Wavre. Ceux qui veulent malgré tout s’y établir s’éloigneront du  » Triangle d’or  » formé par Bruxelles, Wavre et Louvain-la-Neuve (en ce compris Waterloo, La Hulpe, Rixensart et Lasne), ainsi que de sa première couronne (Grez-Doiceau, Chaumont-Gistoux, Walhain, Mont-Saint-Guibert, Court-Saint-Etienne et Braine-l’Alleud) pour pousser vers les extrémités ouest et est : Rebecq, Tubize, Jodoigne, Ramillies, Orp-Jauche et Hélécine. D’autres, moins fortunés encore, seront contraints de quitter la province pour s’aventurer vers ses voisines hennuyère et namuroise.

Ci-dessous retrouvez la carte des prix médians d’un bien pour chaque commune de la Région Wallonne. Faites glisser votre curseur sur une commune ou tapez le nom de votre commune dans le cadre en haut à gauche.

Et pour cause : si, ailleurs, les jeunes trouvent encore à se loger en visant des logements de plus en plus petits, en Brabant wallon, la typologie du bâti ne le permet pas toujours. Les appartements sont de grande taille, surtout quand ils sont neufs. Quant aux maisons, même en excluant les villas cossues et les fermes, l’offre privilégie les quatre-façades.  » De nombreuses communes brabançonnes sont exclusivement résidentielles, comme Chaumont-Gistoux, par exemple, qui est en voie de « Lasnification » « , décrit le notaire Olivier Jamar, dont l’étude y est installée. Avec quelques exceptions.  » Ses voisines, Grez-Doiceau et Mont-Saint-Guibert, se prévalent d’un passé industriel et jouissent d’un parc de logements un peu plus varié.  » Tubize et Rebecq, qui sont imbriquées dans la province de Hainaut, offrent également plus de mixité et donc, plus d’opportunités pour les jeunes.

Attention, toutefois, à ne pas acheter tout et n’importe quoi, avise le notaire Nicolas Lambert, basé à Braine-le-Château, qui donne un conseil précieux aux jeunes qui traquent les meilleures affaires :  » Avant de passer à l’acte, il faut bien réfléchir au quartier dans lequel on achète. Comme il s’agit d’un premier bien, il sera revendu dans dix ou quinze ans. Il y a donc lieu de s’interroger sur sa prise de valeur. Dans toutes les communes, il y a des endroits où personne ne veut vivre, qui seront peut-être porteurs un jour, mais pas dans un délai aussi court. Au risque, à la revente, de ne pas récupérer les 15 % de droits d’enregistrement et de frais de notaire…  » Et ce, insiste-t-il, même si des travaux de rénovation et un entretien en bon père de famille ont amélioré la qualité du bien acquis.

A Nivelles (photo) comme ailleurs, pour les maisons, l'offre privilégie encore la quatre-façades.
A Nivelles (photo) comme ailleurs, pour les maisons, l’offre privilégie encore la quatre-façades.© HATIM KAGHAT

J’ai 35 ans et ma famille s’agrandit

Selon les notaires brabançons, les jeunes qui souhaitent acquérir une grande maison ou une villa dans leur province ont plutôt… 40 ans que 35.  » Seuls les cadres ayant passé la quarantaine en ont les moyens « , assure Nicolas Lambert. Son confrère Olivier Jamar ajoute que ces quadras à hauts revenus sont généralement des Bruxellois en quête de calme et de verdure, voire d’anciens Brabançons montés à la capitale étant jeunes, qui ont des enfants et reviennent à leurs racines. Soit des candidats-acquéreurs  » sensibilisés aux problèmes de mobilité, habitués à être proches de tout et à utiliser les transports en commun « . Résultat ?  » Ils sont plus attentifs à la proximité d’une gare, d’une école et d’un arrêt de bus quand ils mènent leurs recherches « , ponctue le notaire chaumontois.

Mais aussi aux performances énergétiques des biens. Construire étant exclu ou presque – les terrains à bâtir deviennent une denrée rare en Brabant wallon, la poignée de dents creuses subsistantes étant aux mains des promoteurs -, il reste l’option de l’existant, à condition qu’il ait fait l’objet d’une rénovation lourde.  » Les jeunes acquéreurs n’ont plus envie d’acheter une vieille maison à rénover « , pointe Jean-Frédéric Vigneron.  » Entre leurs activités sportives le week-end et leurs vacances, ils n’ont pas le temps de se retrousser les manches. Sans parler du coût important des travaux pour des biens d’une telle superficie.  » Et le notaire wavrien d’observer qu’une maison plus étriquée, mais bien isolée, sera plus attractive à leurs yeux.  » Il y a bien sûr des exceptions « , tempère-t-il.  » Les fermettes sont toujours prisées, quoiqu’il faille s’enfoncer dans la province pour les trouver, vers Orp-Jauche et son extrémité est.  » Et disposer d’un budget rénovation faramineux.

Ci-dessous, retrouvez un tableau des prix par commune et par province wallonne. Utilisez l’outil en haut à droite pour retrouver votre commune.

J’ai 45 ans et je souhaite investir dans la brique

En matière de produits d’investissement, le Brabant wallon est moins porteur que d’autres provinces du sud du pays, et certainement que la capitale. Il y a bien sûr les kots étudiants qui peuplent le campus de l’UCLouvain à Louvain-la-Neuve, bien que leurs propriétaires ont tendance à les garder en portefeuille. Ou quelques garages, mais généralement ciblés pour occupation propre et pas tant pour une mise en location. Restent, comme partout, les appartements, fort populaires. Surtout s’ils sont neufs et érigés dans des communes plus conciliantes que d’autres quant aux normes de superficie minimales. Le cas échéant, il s’échangent à des budgets tels qu’il faudra à ceux qui investissent en bon père de famille de nombreuses années de mise en location pour récupérer leur mise et dégager un rendement intéressant.

J’ai 65 ans, ma maison est trop grande pour moi

A la différence des autres provinces wallonnes, si les grosses villas énergivores des années 1970-1980 restent plus longtemps sur le marché que d’autres biens plus récents et énergétiquement plus performants, elles finissent quand même par trouver acquéreurs sans que leur prix ne s’en trouve bradé.  » Bradé non, mais en baisse tout de même « , modère Olivier Jamar.  » Or, le prix des appartements neufs dans les coeurs de village des communes les plus équipées en matière de services et de commerces, soit ce que recherchent les seniors brabançons, est, lui, en hausse !  » Ces derniers sont souvent étonnés de voir que la vente de la maison familiale, quoique grande et cossue, ne permet pas de couvrir l’achat d’un appartement neuf dans la commune de leur choix.  » Il leur faut encore des fonds propres pour allonger la différence « , pointe le notaire chaumontois.  » Surtout qu’il y a aussi le garage à payer, comme dans tous les développements neufs. « 

La densification, bête noire des communes riches

Les appartements neufs de minimum 120 m2 sont encouragés par les autorités communales.
Les appartements neufs de minimum 120 m2 sont encouragés par les autorités communales.© HATIM KAGHAT

Encouragée par la Région wallonne, la densification du territoire peine à se réaliser dans la Jeune province. En cause ? Les ambitions des autorités communales, qui souhaitent garder un certain niveau de standing sur leur territoire et donc privilégier les villas plantées sur leur grand jardin ou, dans le cas de projets neufs, les appartements de minimum 120 m2.  » Pourtant, dans le cas des villas, on pourrait imaginer scinder ces jardins en plusieurs petits terrains à bâtir « , relève Nicolas Lambert, notaire à Braine-le-Château.  » Mais les prescriptions urbanistiques l’interdisent dans nombre de communes brabançonnes, qui définissent elles-mêmes la superficie minimale pour la construction d’une maison ou d’un immeuble à appartements. Et tant pis pour les seniors qui ont acheté le terrain d’à-côté en vue d’y installer leurs enfants…  » Quatre ares par-ci, dix ares par là, quinze ares plus loin… Les normes diffèrent, mais peu s’alignent sur ce que prônent les jeunes lorsqu’ils se lancent dans la construction de leur foyer : des terrains de l’ordre de… 2,5 ares. Rien d’étonnant à ce que les jeunes Brabançons reportent leurs envies constructives sur les provinces voisines de Hainaut et de Namur.

Habitat groupé ou léger, alternatives bon marché ?

Une des solutions pour réduire les coûts d’acquisition d’un bien existant ou de construction d’un nouveau logement serait-il l’habitat groupé ?  » Cela reste un phénomène marginal « , remarque Jean-Frédéric Vigneron, notaire à Wavre.  » Mais il s’illustre ici et là « , affirme Olivier Jamar, notaire à Chaumont-Gistoux, dont le père, notaire également, a été  » l’un des premiers à s’intéresser à ce type d’habitat, dans le courant soixante-huitard « .  » De ce fait, notre étude a développé une expérience et une expertise plus importantes que la moyenne « , défend-il.  » Avant, l’habitat groupé était généralement le fait de « hippies » qui rendaient vie à des fermes, mais désormais, la formule attire une clientèle bourgeoise.  » Ce qui ne rend pas les choses plus faciles pour autant.  » Ce genre de montage n’est jamais évident « , prévient Olivier Jamar.  » Il faut coordonner les désirs des gens et leurs capacités financières, ce qui est loin d’être gagné d’avance.  » Quid de l’habitat léger ?  » On l’a vu naître dans le quartier de la Baraque à Louvain-la-Neuve. On sent qu’il s’agira à l’avenir d’une solution d’habitat nouvelle. Mais pour l’instant, cela reste relativement circonscrit « , conclut-il.

120 m2

minimum pour un appartement.

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