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Faut-il interdire la location des logements trop énergivores? (débat)

Christophe Leroy
Christophe Leroy Journaliste au Vif

Accélérer les rénovations tout en assurant les besoins des citoyens. Les points de vue de Sandrine Meyer, chercheuse au Centre d’études économiques et sociales de l’environnement (Ceese) de l’ULB et Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC).

Le contexte

La flambée actuelle des prix du gaz et du gasoil de chauffage rappelle à quel point les logements sont souvent de piètre qualité sur le plan énergétique. La Wallonie et la Région bruxelloise souhaitent tripler le rythme des rénovations. Reste à savoir comment. En France, tout logement mis en location dès 2023 – hormis les baux en cours – devra présenter une consommation inférieure à 449 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Avant d’interdire la location de biens présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE, l’équivalent du certificat PEB en Belgique) de classe « G » (en 2025) et « F » (en 2028). Dans son Plan air climat énergie, la Wallonie indique de son côté qu’à partir de 2025, « tout logement mis en location et dont le niveau de perfor- mance énergétique est F ou G sera rénové […] dans un délai déterminé ». Ce qui n’ engage pas cette législature.

Sandrine Meyer (Ceese, ULB): « Une norme PEB minimale pour la location enverrait un signal fort »

Faut-il imposer un certificat PEB minimal pour les logements mis en location? Si cette mesure peut partiellement accélérer la cadence des rénovations, elle pose aussi problème, estime Sandrine Meyer, chercheuse au Centre d’études économiques et sociales de l’environnement (Ceese) de l’ULB.

Dans les prochaines années, la France compte interdire la location de logements présentant un diagnostic de performance énergétique de classe « G », puis « F ». Une telle mesure aurait-elle du sens en Belgique pour lutter contre la précarité énergétique?

D’un côté, cette mesure ne serait certainement pas idéale, car elle risquerait d’engendrer des problèmes connexes. De l’autre, le système actuel, notamment pour la location, n’incite absolument pas les bailleurs à rénover. Ceux qui le font sont même parfois pénalisés.

Pour quelles raisons?

Simplement parce qu’un bailleur est taxé de la même manière qu’il propose un loyer abordable ou élevé, qu’il rénove ou non. Il n’y a pas d’incitation à améliorer le bien. S’il cherche la rentabilité pure, il a intérêt à ne pas rénover, tant qu’il arrive à louer. Ceux qui rénovent le font surtout pour proposer un logement correct ou entretenir de bonnes relations avec leur locataire. On le voit dans les enquêtes de qualité du bâti: le parc locatif est globalement de moindre qualité que celui des propriétaires occupants.

Certains estiment qu’il est toujours possible de trouver un logement moins énergivore. Mais ce point de vue ne tient pas compte du fait que la demande est plus grande que l’offre…

Exactement. Les ménages disposant de faibles revenus se heurtent souvent à des refus. Il y a des filtres et de la discrimination sur le marché de la location. Forcément, ceux qui n’ont pas le choix sont presque contents de trouver un « taudis » pour pouvoir se domicilier quelque part.

Le rapport de force entre les bailleurs et les locataires serait-il particulièrement déséquilibré?

C’est surtout le cas parmi les petits logements, souvent plus chers au mètre carré. Or, ils s’adressent à des personnes seules ou aux revenus parfois limités. Celles-ci acceptent bien souvent ce qu’on leur donne. Par ailleurs, on a très peu investi dans les logements sociaux ces dernières années. D’un point de vue qualitatif, la situation s’améliore depuis quelque temps. Quantitativement, par contre, on est largement en dessous de ce qu’il faudrait.

Selon vous, un PEB minimal pour la location peut toutefois poser problème. A quel niveau?

Il faut d’abord déterminer quelle est la cible. Qu’ entend-on par logement locatif? Faut-il intégrer le logement de tourisme, les résidences secondaires? Il y a aussi le risque que des personnes défavorisées deviennent propriétaires occupants de logements de très mauvaise qualité, qui leur seraient revendus pour éviter de faire des travaux. On sait que la plupart des aides et des primes sont destinées aux propriétaires occupants, mais elles ne sont pas suffisantes pour une part défavorisée de la population.

Cette mesure aurait aussi des conséquences sur le montant des loyers, rendant les logements concernés moins abordables.

C’est ma crainte. D’une certaine manière, il est logique que le propriétaire-bailleur récupère son investissement. Mais la hausse potentielle des loyers risque de déplacer le problème de la précarité énergétique vers une précarité d’accès au logement. Il faut savoir que la plupart des aides sociales en matière d’énergie concernent le paiement d’une facture, et non d’un logement de meilleure qualité. Il peut y avoir une réflexion sur l’adaptation de ces aides, afin que les personnes en difficulté puissent plutôt obtenir un meilleur logement.

D’autres pistes permettraient-elles d’accélérer la cadence des rénovations à des fins énergétiques?

Le Community Land Trust de Bruxelles met en place des modes de financement alternatifs pour permettre la rénovation de biens de propriétaires occupants défavorisés ou des bailleurs occupants, qui louent une partie de l’immeuble où ils vivent également. Quand le bien s’y prête, l’association Renovassistance propose de subdiviser un immeuble à rénover, pour y créer des logements dont les revenus locatifs lui seront destinés le temps de rembourser les frais. Mais ces initiatives restent limitées.

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Il semble difficile d’identifier une mesure efficace et activable à grande échelle qui ne présente pas d’effet pervers.

Bien que l’on ait déjà essayé plusieurs choses, on voit que le rythme des rénovations reste trop faible. L’idée d’avoir une norme PEB pour la location enverrait donc tout de même un signal fort pour le marché. Mais il ne suffit pas de se contenter de passer d’une étiquette « G » à « F ». Le défi nécessite une trajectoire à long terme, tenant compte des objectifs à l’horizon 2050. Il ne faudrait pas qu’une rénovation low cost permette de grimper d’un score énergétique mais bloque toute possibilité ultérieure de rénover correctement le logement vers un label « B » ou « C ». D’autant que ceux-ci sont théoriques et ne garantissent rien en matière de consommation réelle.

En Wallonie, plus d’un logement sur quatre répertoriés dans la base de données PEB affiche un score « G », ce qui donne une idée de l’ampleur du défi…

C’est une grande différence avec d’autres pays. Au Royaume-Uni et en France, par exemple, le parc concerné est beaucoup plus faible qu’ en Belgique. Une solution consisterait à affiner davantage la gamme « G », pour tenter de toucher les plus mauvais logements d’abord et de remonter progressivement la pente. En Allemagne, on considère que le parc locatif est de très bonne qualité. Mais une grande partie est gérée par de grosses sociétés, qui disposent des connaissances techniques et des réseaux professionnels pour effectuer les rénovations. A l’échelle individuelle, il convient aussi de travailler sur les comportements. En Région bruxelloise, l’ULB et l’UCLouvain mènent un projet pilote appelé Slow Heat, visant à voir jusqu’où nous sommes prêts à changer nos normes de confort pour diminuer la température ambiante dans les maisons, en tenant compte des réalités de chacun. C’est un autre aspect essentiel.

Olivier Hamal (SNPC): « On aura besoin de tous les logements existants »

Pour Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC), la Belgique ne peut se permettre d’interdire la location de certains logements, même de mauvaise qualité sur le plan énergétique.

Interdire la location des logements les plus énergivores, comme ceux affichant un certificat PEB de label « G », est-ce envisageable?

Il est important que l’ensemble des propriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants, s’inscrivent dans une dynamique de réduction des frais énergétiques, en suivant un timing raisonnable. On se focalise beaucoup sur les biens en location. Certes, je pense que les bailleurs seront de plus en plus conscientisés à la performance énergétique de leur bien, puisque les locataires seront de plus en plus attentifs à ce critère. Le même problème se présentera pour les personnes souhaitant vendre un bien. Avec une mesure d’interdiction, on irait droit vers une pénurie. Quand on voit la problématique des inondations, de la guerre en Ukraine et de l’accroissement de la population, on sait que l’on aura besoin de tous les logements existants, que ceux-ci soient défaillants énergétiquement ou pas.

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En l’absence d’interdiction ou de normes plus strictes, cette pression sur l’accès au logement ne risque-t-elle pas de jouer en défaveur des locataires?

Dans ce cas, il faut plutôt inciter les locataires, dans les discussions qu’ils ont avec leur propriétaire, à demander un loyer inférieur si le PEB du bien concerné est médiocre. En parallèle, il faut continuer à inciter les propriétaires à mener des travaux en matière d’économie d’énergie.

Le cadre actuel semble insuffisant à cet égard…

Une série de propriétaires ne savent pas comment obtenir des aides, demander des devis ou choisir des professionnels de qualité. On pourrait prévoir un accompagnement plus assidu des propriétaires de la part des guichets énergie. Peut-être faut-il aller au-delà de ce que l’on fait aujourd’hui en la matière. Par ailleurs, on insiste beaucoup sur les biens mis en location. Mais je rappelle qu’en Wallonie, 70% des personnes sont des propriétaires occupants. Je ne comprendrais pas qu’ on interdise un locataire dans un logement de PEB « G », mais que l’on permette à un propriétaire occupant de continuer à occuper un bien de label identique.

A la différence que le locataire, lui, n’a aucune possibilité d’investir dans le logement concerné.

Il a quand même la possibilité, le cas échéant, de prendre un autre logement.

Les ménages aux revenus les plus faibles n’ont pas toujours cette possibilité…

Non, mais si le loyer est inférieur, cela peut parfois compenser le problème énergétique du bien. Là où il y a un problème, c’est précisément sur le plan des revenus d’un certain nombre de Belges. On considère généralement que les dépenses logement et charges ne peuvent excéder 30 à 35% des revenus d’un locataire. Quel que soit le montant du loyer pour une personne vivant du revenu d’intégration, il sera toujours trop cher.

Vu le déséquilibre entre l’offre et la demande, n’est-il pas problématique que même les logements de piètre qualité énergétique suscitent l’intérêt de nombreux candidats?

Vous n’avez pas tort. Des échos que j’ai, c’est surtout le cas en Région bruxelloise. Que ce soit lors de la vente d’un bien ou même pour un loyer, la pratique consistant à faire offre à partir d’autant est plutôt particulière. C’est aussi, sans doute, une conséquence de la politique que les pouvoirs publics ont menée ces dernières années, en n’encourageant pas assez l’investissement dans le secteur locatif. Ils ont, au contraire, eu tendance à adopter des législations restreignant toujours plus les droits des bailleurs. C’est ce que nous dénonçons depuis longtemps: « Encouragez les gens à investir dans le locatif. Ne voyez pas cela comme quelque chose de mal. » On devrait au contraire se satisfaire que des gens investissent dans l’immobilier car plus l’offre est importante, plus cela permettra de réguler le marché en termes de prix et de qualité.

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