Investir dans la brique donne généralement de bons résultats. Pas tant au début de la mise en location, mais sur le long terme. Et à condition d’avoir des fonds propres.
Quand on évoque l’éventualité d’un projet d’investissement immobilier, on s’entend souvent répéter que l’opération s’autofinancera, le loyer perçu couvrant les coûts relatifs à l’emprunt, voire même fiscaux et de gestion locative. Une conviction tenace et totalement infondée. Il n’est en effet pas possible, dans les premières années de l’investissement en tous les cas, de rentrer dans ses frais. D’où la nécessité de disposer de fonds propres. Par la suite, le loyer étant indexé et pas l’emprunt, le différentiel entre les deux s’amenuise. Restera la plus-value à la revente pour que l’opération soit positive… voire très positive.
Pour mieux se rendre compte du montant qui devra être injecté dans le bien en sus du loyer, Le Vif/L’Express a demandé à Maurizio D’Auria, manager Tax&Development chez DEG&Partners, de faire le calcul suivant quatre scénarios acquisitifs différents : un appartement dans la capitale, un autre à Waterloo, une petite maison à Charleroi et un kot étudiant à Namur. Pour chaque bien, l’expert a déterminé l’impôt (soit le précompte immobilier correspondant au revenu cadastral indexé majoré de 40 %, les loyers réels n’étant pas taxés), le loyer brut annuel (hypothétique), les frais connexes (gestion locative, frais de syndic, etc., soit, ici, 15 % du loyer), le crédit annuel (ici un taux fixe de 3,10 % sur 20 ans), l’économie d’impôt liée au crédit (déduction des intérêts hypothécaires) et les droits d’enregistrement (12,5 %, additionnés de 1,5 % de frais de notaire et 0,3 % de frais d’hypothèque). En résulte un loyer net, soustrait du coût du crédit pour obtenir celui de l’investissement. » Dans les différentes hypothèses, le coût de l’investissement varie de quelque 3 100 à 5 200 euros par an « , indique Maurizio D’Auria.
Ce dernier attire par ailleurs l’attention des futurs propriétaires-bailleurs sur le fait que la location d’un logement meublé peut parfois se révéler avantageuse. » Les revenus mobiliers bénéficient d’une taxation à un taux distinct de 25 %, après déduction des frais réels ou un abattement de 50 %, détaille Maurizio D’Auria. Mais c’est un calcul à effectuer au cas par cas. » A l’inverse, les revenus immobiliers sont, eux, soumis à un taux progressif à l’IPP.
Quid de la revente ? » Tout dépend quand elle a lieu, pointe l’expert. Il est possible d’être exonéré sur la plus-value réalisée si l’on possède le bien depuis plus de 5 ans, à compter de la signature de l’acte authentique. A l’inverse, si la revente a lieu avant ce terme, le montant de la plus-value sera taxé à 16,5 %, auquel il faudra ajouter les centimes additionnels communaux. »
Frédérique Masquelier
