Le marché immobilier montois se maintient grâce à ses petits prix. Trois types de biens en particulier ne connaissent pas de répit : les maisons en bon état, le neuf et les immeubles de rapport.
Les courtiers interrogés s’accordent sur le fait que le marché immobilier montois se porte bien. » Beaucoup de candidats-acquéreurs nous sollicitent et nous rentrons un grand nombre d’offres d’achat « , assure Laurent Bierlaire, de l’agence Century 21 éponyme. » Le marché est loin d’être atone « , renchérit Alain Duponcelle, de l’agence Trevi Mons Hainaut. Le hic, s’il y en a ? La durée des transactions, qui s’allonge. Un constat que tous deux expliquent par la fine bouche du marché pour certains types de biens, mais aussi, et surtout, par celle qu’opposent les banques aux emprunteurs. » A l’origine, notre métier consiste à mettre en relation les acquéreurs et les vendeurs pour aboutir à un « match », à une vente, détaille Laurent Bierlaire. Désormais, il nous faut aussi faire entrer les banquiers dans l’équation. » Et, pour ce faire, » batailler ferme, défendre le dossier, pointer les caractéristiques positives du bâtiment, faire jouer la concurrence entre les banques… « . Vendre une seconde fois la maison, en somme. » Ce n’est pas un nouveau service que nous offrons, cela fait partie de notre travail d’accompagnement de nos clients, précise-t-il. Lequel se poursuit de plus en plus souvent après la signature du compromis de vente, puisqu’en effet les conditions suspensives se multiplient. »
Autre grande tendance à épingler : les frontières infranchissables tracées par les voies rapides. La première, formée par la E19 et le R5, sépare Mons de son flanc occidental : Ghlin, Jemappes, Quaregnon, Colfontaine, Frameries… La seconde suit le R50, qui vient carrément encercler le centre-ville. De quoi créer un intra-muros et un extra-muros en rejetant, à l’est, les communes périphériques de Saint-Symphorien, Hyon, Ciply, etc. ; et, plus au nord, Nimy. Résultat ? » Plus on s’éloigne du centre de Mons, moins les ventes sont aisées, avertit Alain Duponcelle. Il est difficile de trouver des acquéreurs qui acceptent de payer le prix demandé par le vendeur. » A tel point que le courtier observe des différences de valeur de 15 à 20 % entre deux biens similaires, mais situés de part et d’autre des grands boulevards qui composent la petite ceinture. » Les gens veulent habiter dans un rayon de 5 à 10 minutes à pied de la Grand-Place, des théâtres, cinémas, musées… Ils ne veulent pas devoir traverser un axe comme le boulevard Dolez, par exemple, pour avoir accès au centre « , pointe le responsable de l’agence Trevi Mons Hainaut.
Emménager directement
Au rang des biens qui ont la cote, Laurence Carton, de l’agence CLM Immo, identifie sans peine la maison unifamiliale classique, comptant trois chambres, deux à trois façades et, si possible, un petit jardin. » Il s’agit d’un best-seller au sein de notre marché « , constate la courtière. Son prix ? » Il varie dans une fourchette de 140 000 à 200 000 euros. » Fourchette que son confrère de l’agence Century 21 Bierlaire resserre encore, de 160 000 à 180 000 euros.
L’important étant, et tous deux sont formels sur la question, que ladite maison ne nécessite pas de travaux de rénovation. » Les temps ont changé et la maison à rénover n’est plus la perle rare, souligne Laurent Bierlaire. Les candidats-acquéreurs préfèrent les biens dans lesquels ils peuvent emménager rapidement, si pas immédiatement. Et ce, d’autant plus que le coût de la rénovation est particulièrement difficile à évaluer et risque de dépasser leur budget. » Laurence Carton, pour sa part, insiste sur le fait que, si travaux il y a, ceux-ci ne doivent surtout pas être de grande ampleur. » Il ne faut pas que la rénovation de la maison oblige ses occupants à quitter les lieux, insiste-t-elle. Peu de gens peuvent se permettre de continuer à payer un loyer pendant quelques mois tout en ayant commencé à rembourser leur crédit. »
Les maisons présentant un degré de confort supérieur aux autres – toiture en bon état, isolation correcte, double vitrage, sanitaires et cuisine en ordre, chauffage central – font dès lors l’objet de toutes les convoitises. » Et partent en un mois de temps « , glisse Laurent Bierlaire. D’où le conseil avisé du courtier aux vendeurs : » Investir 5 000 à 10 000 euros dans les finitions de son bâtiment, afin de lui rendre un coup d’éclat à l’intérieur, mais aussi de soigner le jardin et les abords à l’extérieur, permet d’augmenter ses chances de vendre. Et, ce faisant, de récupérer sa mise en générant même, parfois, une petite plus-value. »
Les appartements neufs au top
Deux autres types de biens rencontrent également une demande soutenue : les immeubles de rapport et le neuf. Les premiers souffrent pourtant, et dans la plupart des cas, d’un handicap urbanistique de taille. » Sans parler véritablement d’une chasse aux sorcières, il est vrai que la Ville de Mons est plus regardante qu’avant – et à juste titre – à la conformité des biens aux prescriptions urbanistiques en vigueur, acquiesce Laurent Bierlaire. De même, elle ne délivre de permis de location (NDLR : obligatoire pour un logement de moins de 28 mètres carrés) qu’à ceux qui sont en règle. » Compter un immeuble de rapport en infraction urbanistique dans son portefeuille fait office de » plaie » pour les courtiers. Impossible, en effet, de le valoriser comme tel, ce qui les oblige à les écouler en tant que maison unifamiliale, décote à la clé de l’ordre de… 20 % ! Il faut dire que, » outre les démarches de régularisation, le candidat-acquéreur devra aussi financer de lourds travaux pour répondre aux normes sécuritaires et sanitaires, intervient Laurence Carton. Les structures en béton ne sont en effet pas courantes dans les immeubles montois, généralement montés sur des inter-niveaux en simple bois « .
Cela étant, il en faut plus pour décourager les investisseurs, constitués en société ou entrepreneurs pour la plupart, qui arrivent en masse de Bruxelles, mais aussi de Gand, Courtrai, etc., pour profiter du rendement intéressant des studios et des appartements 1-chambre montois. » Mons a l’avantage d’être une ville universitaire et de souffrir d’une pénurie de petits logements, pointe Alain Duponcelle. Le marché locatif y est très dynamique, et les loyers, de l’ordre de 500 à 550 euros pour un 1-chambre, ne sont pas si éloignés que cela des loyers bruxellois ! »
Quid du neuf ? » Il a énormément de succès, soutient le courtier. Surtout s’il cible le centre-ville, intra-muros. » Le prix au mètre carré est, sans surprise, fonction de la localisation de la promotion. » Nous commercialisons, entre autres, le projet « I love Mons », qui s’écoule aux environs de 2 500 euros le mètre carré, 2 700 euros s’il s’agit d’un penthouse. » Sur 126 appartements, répartis en trois phases de construction, 78 sont d’ores et déjà vendus, la plupart sur plans. A titre de comparaison, Alain Duponcelle cite le projet extra-muros des Grands-Prés, dont les tarifs s’échelonnent entre 2 000 et 2 200 euros le mètre carré.
Laurent Bierlaire se montre, pour sa part, plus circonspect. » On a tellement construit ces deux dernières années que, si le neuf continue à bien se porter, les prix sont régulés par l’importance de l’offre. » Et d’évoquer quelque 1 850 euros le mètre carré en moyenne. » Les appartements dont le prix dépasse les 2 000 euros le mètre carré doivent s’appuyer sur de bons atouts pour attirer le chaland. »
Par Frédérique Masquelier
Les investisseurs arrivent en masse pour profiter du rendement intéressant des studios et des appartements 1-chambre montois
