L’offre est grande et de qualité. Les locataires sont au rendez-vous. Il n’en faut pas plus pour attirer des investisseurs de tous bords, alléchés par un rendement de 3 à 4 %.
Nivelles serait-elle au Brabant wallon ce que Charleroi est au Hainaut (voire au reste de la Belgique francophone), à savoir une commune vers laquelle se pressent les candidats à l’investissement, attirés par une offre importante, des prix comparativement abordables et un marché locatif fort d’une large demande ? Pour Eric Beaufils, de l’agence immobilière éponyme, la réponse est clairement oui. » Cela s’observe surtout sur le segment des appartements, et plus encore des appartements neufs, affirme-t-il. Lorsqu’une promotion est mise sur le marché, 30 à 40 % des biens sont vendus à des investisseurs. C’est absolument énorme ! » Une proportion qui, selon Frédéric Brasseur, de l’agence Cap Sud Nivelles, grimpe, dans certaines promotions, jusqu’à 60 ou 70 % des acquéreurs.
Qui sont ces nouveaux aficionados de la commune brabançonne ? Selon les courtiers sondés, il s’agit essentiellement de seniors, d’une soixantaine d’années ou plus. Le reste étant le fait de quadras et de quinquas, occupant un poste important (cadres, direction) au sein de leur entreprise. La plupart connaissent bien les lieux, étant Nivellois ou issus des communes avoisinantes ou au-delà. » On est régulièrement contactés par des acquéreurs waterlootois « , signale Frédéric Brasseur. Mais certains viennent de plus loin : de Bruxelles et même du Hainaut. C’est, en tout cas, ce que rapporte un observateur du marché, soulignant un » mouvement à double sens : du Brabant wallon vers le Hainaut, pour ses petits prix, du Hainaut vers le Brabant wallon, pour sa qualité de vie « . Car, quand ils sont locaux (ou assimilés), ces candidats à l’investissement sont en général guidés par le projet d’acheter un bien pour le mettre en location en attendant de pouvoir l’occuper personnellement, pour leurs vieux jours. Leur choix tient par conséquent compte de nombreux facteurs, dont font partie la proximité des services, des commerces et des transports en commun, mais aussi le cadre agréable. » Les Bruxellois, eux, sont des investisseurs purs et durs, conduits par le seul rendement qu’ils pourront en tirer « , compare Eric Beaufils.
Avec ceci que tous ont en commun un profil de » bon père de famille « . » Il n’y a pas de spéculation dans la démarche de ces candidats investisseurs, assure le gérant de l’Immobilière Beaufils. Leur objectif n’est pas d’acheter et de revendre endéans les cinq ans, en espérant empocher une juteuse plus-value, mais de tabler sur le long terme : 10, 15, 20 ans. Au rendement locatif s’ajoutera alors une marge empochée saine, gagnée sur l’évolution normale des prix. » De quoi offrir, tout de même, 3 à 4 % de retour sur investissement. » Rien de mirobolant, mais plus que ce qu’ils pourraient espérer d’un produit bancaire sans risque « , ajoute le courtier. Un scénario que d’aucuns vont jusqu’à multiplier, dans les limites de leurs moyens. » Ils ne sont pas nombreux à le faire, mais, tout en restant prudents et progressifs dans leurs démarches, certains investisseurs achètent un second bien quelques années après leur première transaction, pointe un autre observateur du marché. De même, on en a déjà vu qui acquéraient plusieurs logements au sein d’une seule et même promotion. »
Des loyers moins volatils que les prix
Si tout ce petit monde cible avant tout les appartements neufs, c’est pour la sécurité et la facilité de gestion qui vont de pair. La garantie décennale couvre tous les travaux importants. Mais c’est aussi parce que l’offre est particulièrement fournie en la matière. Car, si l’on a peu construit sur Nivelles entre 1980 et la fin des années 1990, la commune a été l’enjeu d’un véritable boom immobilier dès la moitié des années 2000. » Alors qu’auparavant, les maîtres d’ouvrage étaient surtout des locaux, depuis une dizaine d’années, on a vu arriver chez nous tous les plus gros promoteurs du pays « , reprend Frédéric Brasseur. Lesquels, flairant la bonne affaire, ont livré des produits à destination des candidats à l’investissement : des appartements 1 et 2 chambres, bien situés et prêts à l’emménagement.
Ce qui n’empêche pas les biens anciens de remporter également leur petit succès, forts de prix plus doux. » C’est vrai qu’il faut bien souvent prévoir un budget pour des travaux de remise en état, mais le tarif de départ pour ces appartements « d’occasion » est tout de même nettement moins élevé, de l’ordre de 140 à 200 000 euros pour un 1-chambre et 175 à maximum 250 000 euros pour un 2-chambres « , détaille le gérant de l’agence Cap Sud Nivelles. Le neuf tourne, lui, autour des 2 400 à 2 500 euros le m2. » Soit, taxes comprises, quelque 300 000 euros pour un 2-chambres « , calcule Eric Beaufils. Une différence d’autant plus marquée qu’elle ne se récupère pas, dans un premier temps du moins, au niveau du loyer. » Tous biens confondus, on tournera autour de 650 à 700 euros pour un 1-chambre, 750 à parfois 800 euros pour un 2-chambres « , précise Frédéric Brasseur. » Depuis quelques années, on remarque quand même que les loyers n’évoluent pas aussi vite que les prix de vente « , reconnaît son confrère.
Les projets continuent de foisonner
Quid de la demande ? » L’écrasante majorité des candidats locataires sont des jeunes couples, tout au plus avec un enfant, certifie Eric Beaufils. Il s’agit souvent d’une première mise en ménage, à tout le moins d’une seconde location, après celle d’un studio. » Soit un public qui n’a pas (encore) les fonds propres nécessaires à l’acquisition d’un bien, et opte pour la location le temps de faire quelques économies. » En comparaison avec d’autres communes, ces jeunes travailleurs choisissent souvent Nivelles pour sa position géographique et son excellent accès autoroutier, complète Frédéric Brasseur. Il n’est pas rare que Monsieur travaille à Bruxelles et Madame à Charleroi, Nivelles faisant office de compromis idéal. » Autre cible potentielle : les personnes âgées, qui préfèrent emménager dans un appartement pour les facilités d’entretien (petite surface, pas de jardin…) que celui-ci autorise. Résultat ? » Le vide locatif est rare, un bien ne restant jamais inoccupé plus de deux mois « , glisse le courtier.
» Attention, cependant, met en garde Eric Beaufils, à ce que l’ampleur de l’offre ne fragilise pas la stabilité de la demande locative. Les projets de résidences à appartements continuent à essaimer sur Nivelles, et il est possible que les transactions s’en trouvent un peu ralenties, le temps que le marché locatif absorbe ces nouveaux venus. » Sans vouloir être alarmiste, le gérant de l’Immobilière Beaufils relève ainsi quelques exemples de biens en attente de locataires, dans des délais qu’il juge un peu plus longs que par le passé. De là à gripper l’excellente santé du marché nivellois de l’investissement, il y a un pas que le courtier ne franchit pas.
Par Frédérique Masquelier
» On va du Brabant wallon vers le Hainaut pour les petits prix, et on fait le contraire pour la qualité de vie »
» On opte pour Nivelles pour sa position géographique et son excellent accès routier »