Les ventes de maisons et d’appartements augmentent partout en Belgique, mais surtout en Wallonie, où les droits d’enregistrement réduits incitent de plus en plus d’acquéreurs à sauter le pas. Mais la réforme, entrée en vigueur en janvier 2025, a aussi son revers.
Les ventes de biens immobiliers ont augmenté de 15,1% au cours des neuf premiers mois de 2025, ressort-il du dernier baromètre de la Fédération du notariat (Fednot). C’est en Wallonie que cette croissance est la plus notable: +17,2%, contre +8,6% à Bruxelles et +15% en Flandre.
Cette bonne dynamique au sud du pays est liée à la réforme des droits d’enregistrement, selon Fednot. Le passage à un taux réduit de 3% (contre 12,5% auparavant) pour l’achat d’un bien destiné à devenir la résidence principale des acquéreurs a, en effet, incité de nombreuses personnes à franchir le pas. Il ne s’agit cependant pas de la seule explication. «On a l’impression que les candidats acquéreurs se sont faits à l’idée que les taux ne retomberont pas à 1%, si bien qu’il ne sert à rien de différer un achat», analyse Sophie Maquet, notaire et porte-parole de notaire.be. Actuellement, les taux d’intérêt des emprunts hypothécaires tournent autour des 3 à 4%.
La plus forte hausse du marché immobilier au sud du pays a été enregistrée dans le Brabant wallon (+25,3%) et dans la province de Luxembourg (+21%). Suivent Liège (+17%), Namur (+16%) et le Hainaut (+14,4%).
Des prix en hausse absolument partout
Les prix des biens suivent cette même dynamique de croissance. Une maison coûte en moyenne 346.218 euros (+5% par rapport à la même période en 2024) aux nouveaux acquéreurs belges. C’est en Wallonie que la hausse est la plus importante, avec un prix moyen de 269.551 euros (+12,9%) . La Flandre et Bruxelles ne sont pas épargnées par l’augmentation des prix des maisons, mais celle-ci reste moins importante que dans le sud du pays. Ainsi, une maison coûte en moyenne 376.462 euros au nord (+2,4%) et 577.108 euros dans la capitale (+1,2%).
Le prix des appartements a, lui aussi, augmenté et atteint en moyenne 275.862 euros à l’échelle de la Belgique (+1,7%). La hausse est une nouvelle fois plus marquée en Wallonie, où les acquéreurs doivent débourser en moyenne 209.952 euros (+5,2%), contre 286.152 euros en Flandre (+1,3%) et 297.411 euros à Bruxelles (+2,3%).
La province de Luxembourg est aussi celle qui a connu la plus forte augmentation du prix moyen des maisons. Celui-ci y est passé de 258.553 à 296.935 euros (+14,8%). Elle est suivie par Liège et ses 12,3% de hausse (260.941 euros), puis Namur (+10,7%, à 271.844 euros) et le Hainaut (+10,1%, à 216.449 euros). Le Brabant wallon, province wallonne où les maisons sont les plus chères, a enregistré la plus faible montée des prix avec 7,1% de plus pour atteindre le montant moyen de 446.799 euros.
La dynamique est similaire pour les appartements, puisque le Brabant wallon n’a vu grimper le prix moyen que de 1,4%, à 268.855 euros. Namur a subi la plus forte flambée avec 10,8% (218.247 euros). Viennent ensuite les provinces de Luxembourg (+7%, à 238.378 euros), de Liège (+6,7%, à 200.842 euros) et du Hainaut (+4,4%, à 178.984 euros).
La dure loi des enchères
Tandis que le nombre d’acquéreurs d’un premier bien augmente, poussés par la réduction des droits d’enregistrement, le nombre de maisons et d’appartements disponibles, lui, n’a pas forcément suivi, note Sophie Maquet. «Un bien de qualité va attirer un grand nombre de candidats. Et une surenchère va s’installer. Alors que quelques mois auparavant, ce même bien serait parti au prix annoncé. On constate une dynamique assez semblable à la période que l’on a vécue durant le Covid», complète-t-elle.
La réduction des droits d’enregistrement a, par ailleurs, été vue par certains vendeurs comme une aubaine. Parce que le taux est passé de 12,5 à 3%, l’apport exigé de la part des acquéreurs a été réduit, leur permettant de se tourner vers des maisons ou des appartements plus onéreux sans que les mensualités de leur remboursement n’explosent. Quelques propriétaires en ont donc profité pour augmenter le prix de leur bien.
Plus de jeunes acquéreurs d’appartements
Au cours des neuf premiers mois de 2025, l’âge moyen des personnes ayant acheté une maison en Belgique était de 38 ans, contre 43 ans pour un appartement. Des chiffres plutôt stables par rapport aux années précédentes, avec toutefois une augmentation plus notable dans la tranche d’âge des 26-30 ans parmi les acquéreurs d’appartements: ils représentent aujourd’hui 20% des acheteurs belges, contre 16% en 2021.
Un effet de la réduction des droits d’enregistrement? Pas vraiment, selon la Fédération du notariat: «Comme les prix augmentent, cela reste parfois difficile pour certains jeunes d’acquérir le bien de leur rêve, même avec des droits d’enregistrement à 3%. Ceux qui veulent une maison ne vont pas se tourner vers un appartement par manque de moyens, ils vont attendre d’avoir économisé davantage.»
(Avec Belga)