Après plus de trois années de déceptions boursières, l'immobilier a la cote ! C'est le plus souvent en ces termes qu'on explique son grand succès actuel. C'est la vérité, mais pas toute la vérité, car la chute des taux d'intérêt y joue aussi un rôle et non des moindres. Aujourd'hui, ces deux éléments jouent clairement en faveur de la brique. Mais demain ?
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Après plus de trois années de déceptions boursières, l'immobilier a la cote ! C'est le plus souvent en ces termes qu'on explique son grand succès actuel. C'est la vérité, mais pas toute la vérité, car la chute des taux d'intérêt y joue aussi un rôle et non des moindres. Aujourd'hui, ces deux éléments jouent clairement en faveur de la brique. Mais demain ? Les prix de l'immobilier résidentiel, maisons et appartements, dépendent très largement de l'évolution des taux d'intérêt : les candidats à la propriété raisonnent en effet en termes de pouvoir d'achat, c'est-à-dire de mensualités hypothécaires. Ils sont dès lors prêts à payer un bien plus cher (trop cher parfois) quand leur charge d'intérêt diminue et que le débours total est finalement moindre, ou à tout le moins équivalent. Il n'est donc pas étonnant que les prix aient grimpé ces dernières années. De plus, les mensualités hypothécaires se comparent de plus en plus favorablement avec des loyers qui, eux, n'ont pas baissé. L'accès à la propriété des jeunes ménages s'est, en conséquence, accéléré depuis deux ou trois ans, constatent fort logiquement les agents immobiliers. La brique a également attiré des investisseurs déçus par la chute des Bourses, ainsi d'ailleurs que par celle des rendements obligataires. Les uns y trouvent un havre de sécurité au niveau du capital, les autres un rendement encore attrayant. Occupants et épargnants peuvent-ils toujours saisir le train en marche, doivent-ils même se précipiter avant que les prix ne s'emballent davantage ? Ou bien convient-il au contraire d'attendre un reflux sur ce marché un peu trop " chaud " ? Deux éléments sont traditionnellement de nature à stabiliser les prix, voire à les faire fléchir. Une sensible détérioration de la situation économique d'abord, qui aggrave le chômage : de nombreux candidats à la propriété se mettent alors en position d'attente. Une forte hausse des taux d'intérêt ensuite, qui alourdit la charge des prêts hypothécaires et a pratiquement le même effet. Si on n'attend guère d'amélioration de la situation économique à bref délai, l'Europe espère fermement échapper à une récession. On laissera donc le bénéfice du doute au premier élément. En ce qui concerne le second, les taux d'intérêt semblent avoir atteint leur plancher : le reflux des dernières années n'est plus à l'ordre du jour pour les taux à long terme et la plupart des économistes tablent même sur une légère remontée, ce qu'une baisse des taux à court terme par la Banque centrale européenne ne remettra pas en question. Le pouvoir d'achat des emprunteurs hypothécaires ne va donc plus s'améliorer. Mais il ne va pas pour autant se dégrader sérieusement. Au total, les prix de l'immobilier résidentiel devraient donc se calmer dans les trimestres à venir, sans qu'il faille pour autant espérer (ou craindre, c'est selon !) un reflux véritable. En un mot comme en cent, un achat immobilier demeure a priori aussi défendable qu'il l'a été ces deux ou trois dernières années, que ce soit à titre d'occupant ou d'investisseur. Les amateurs de valeurs mobilières, actions et obligations, sont aussi plus nombreux à songer à l'immobilier-papier. Deux raisons : la sécurité du capital, cruellement mise en lumière après la débâcle boursière, et un rendement toujours fort attrayant. Les sicafi, qui ne sont rien d'autre que des fonds de placement investis en immobilier, présentent clairement l'avantage de la diversification par rapport aux certificats immobiliers, qui ont longtemps monopolisé l'attention. Mais attention à la nature des biens dans lesquels elles investissent ! Home Invest porte sur du résidentiel et plusieurs autres sont, soit totalement ( Retail Estates, Intervest Retail), soit partiellement ( WEB, Wereldhave Belgium), investies en surfaces commerciales, magasins ou centres commerciaux. Ces secteurs sont très défensifs, c'est-à-dire assez peu sensibles à la conjoncture. Le bureau y est relativement sensible au contraire. Or c'est en bureaux que sont investies les sicafi les plus importantes ( Cofinimmo et Befimmo). Or, si la situation reste bonne dans le centre de Bruxelles, la zone de Zaventem se porte franchement mal. Résultat : certaines sicafi accusent de légères moins-values. Les sicafi sont comme les sicav : le nom ne signifie pas grand-chose. Il faut examiner leur contenu avant d'acheter ! Guy Legrand