Net tassement. Reto ur à des valeurs plus réelles

Nous avons fait pour vous le tour des provinces, histoire d’y prendre sur le terrain le pouls du marché immobilier. Ces derniers temps, en effet, on entend dire et on écrit tout et son contraire. Dans l’attente des chiffres officiels des services fédéraux, toujours aussi lents à sortir, nous avons sondé les notaires et les courtiers locaux. Tout du propriétaire, de la côte au fin fond du Luxembourg.

le pouls du marché immobilier. Ces derniers temps, en effet, on entend dire et on écrit tout et son contraire. Dans l’attente des chiffres officiels des services fédéraux,

toujours aussi lents à sortir, nous avons sondé les notaires et les courtiers locaux.

Tour du propriétaire, de la côte au fin fond du Luxembourg.

Pas de quoi dramatiser, à entendre les différentes fédérations provinciales des notaires aligner leurs chiffres pour 2008 : les prix du marché immobilier se tassent, oui ; le nombre des ventes, aussi. Mais ce retour à un peu de calme et dans les montants et dans les délais était souhaitable.

Ce qui n’empêche pas certains notaires, voyant l’activité de leur étude baisser parfois, pour l’instant, de quelque 20 %, d’incriminer certains médias qui, en criant à la grande braderie, ont figé la demande des acheteurs potentiels, qui attendent que les prix s’écroulent.

Qu’on se le dise : contrairement à d’autres, nous n’avons jamais crié au loup ni cru à l’écroulement brutal des valeurs du marché immobilier secondaire (maisons d’occasion). Mais nous avons, depuis deux ans déjà, appelé à un peu de calme, de pondération, dans les délais de vente comme dans les montants, parfois complètement détachés de la valeur réelle du bien et dangereusement spéculatifs. Depuis, la crise des subprimes est passée par là avec son onde de choc progressive, provoquant l’écroulement de certains marchés voisins du nôtre, à l’instar de ce qui se passe actuellement en Espagne, à Dublin ou en périphérie londonienne.

 » On n’en est pas là chez nous, loin de là, tempère Gaëtan Bleeckx, notaire à Uccle et porte-parole de la Fédération des notaires bruxellois. Mais j’ai quand même vu des personnes se décider à acheter leur future maison en dix-huit minutes, montre en main, de peur de se la faire souffler par le suivant dans la file. Ce sont des situations extrêmes, mais révélatrices d’un certain dérapage : dans pareilles conditions, on ne peut plus vraiment parler de valeur réelle d’un bien. Et certains propriétaires, revenus depuis à davantage de raison, en ont bien profité. « 

Trop sans doute. D’où la tendance baissière actuelle depuis que les banques et les candidats acquéreurs ne tablent plus sur une plus-value assurée du bien. Pour rappel, rares sont les maisons et les appartements dont le prix de marché n’a pas été doublé en sept ans.

Une réalité qui est bien résumée par Me Bleeckx :  » Il y a une dizaine d’années encore, un propriétaire pouvait vérifier qu’il avait fait un bon achat au terme de dix ans. Puis, flambée des prix aidant, il a pu faire le même constat positif après 5 ans. Récemment, 3 ans suffisaientà « 

2008 relativement bon, sauf le dernier trimestre. Pour 2009, on attend

Des chiffres recensés, centralisés et pondérés par la Fédération royale du notariat pour l’année 2008, il ressort globalement une baisse des prix largement en deçà de la barre des 10 %. A Bruxelles, noyau du marché immobilier belge et indicateur de tendance à l’échelle nationale, le prix moyen de l’immobilier a, selon les notaires de la capitale, chuté de 2,46 % en 2008 par rapport à 2007. La baisse atteint 6 % si l’on s’en tient au dernier trimestre, plombé par la crise financière. Une généralisation que Gaëtan Bleeckx met directement en perspective en nuançant :  » Même si les gens en demandent, je déteste les moyennes générales et les indices qui mélangent pommes et poires. Il est peu pertinent de mettre dans le même sac des types de biens aussi différents qu’une maison mitoyenne à Ganshoren, un appartement au centre de Bruxelles et une villa à Uccle. Tout le monde le sait. « 

Ainsi, si le prix des maisons unifamiliales et des villas bruxelloises a diminué, les appartements et les maisons de rapport sont toujours notés à la hausse fin 2008. Quelques chiffres, détaillés dans les pages du dossier : sur le front des maisons unifamiliales, les contrastes sont quelquefois très marqués entre communes parfois limitrophes. Les prix ont considérablement augmenté à Saint-Gilles, Berchem, Evere, Bruxelles et Laeken ; mais ils ont sensiblement chuté à Forest, Ixelles, Etterbeek, Woluwe-Saint-Lambert, Koekelberg et Ganshoren. Pas de surprise toutefois aux extrêmes : Uccle reste la plus chère (587 000 euros, en moyenne) ; Koekelberg reprend la lanterne rouge à 212 000 euros.

En volume de transactions, tous types de biens confondus, on enregistre une hausse globale de 7 % du nombre des actes de vente. Mais nuance encore : si les appartements (+ 6 à 9 %) se vendent davantage, les maisons individuelles (3,5 %), de commerce et de rapport (10 %) traînent la patte. Et, sur l’ensemble du pays, le ralentissement se confirme : au deuxième semestre 2008, on a préparé dans les études notariales belges 9 % de transactions en moins qu’à la même période en 2007.

Eviter les généralités, sonder les particularités

C’est là sans doute le seul chiffre général qui soit un indicateur pertinent. Car mieux vaut le rappeler une fois encore, à l’entame de ce tour d’horizon où nous nous refuserons à donner des moyennes générales qui ne veulent plus rien dire. Impossible également de donner pour l’instant des chiffres exhaustifs commune par commune, qui soient encore en phase avec l’actualité du marché : les derniers dont dispose le SPF Economie sont ceux deà 2007. Si, sept ans durant, on peut dire qu’on a vu monter sans grande surprise les valeurs de marché et qu’il suffisait d’ajouter au prix de l’année précédente un coefficient de hausse, on n’est plus dans pareille conjoncture.

Difficulté supplémentaire : celle du décalage entre le moment du compromis, donnant un indice réel sur la valeur de marché d’un bien à un moment précis, et celui du passage de l’acte, figeant le même montant de vente à une date anachronique par rapport aux valeurs réelles de marché.

Comme l’indique Robert Langhendries, l’autre porte-parole des notaires bruxellois,  » les montants constatés dans des actes du dernier trimestre correspondent à des prix réellement négociés dans des compromis avant la date fatidique du 26 septembre 2008 et la généralisation de la crise financière « .

Autrement dit : les valeurs de référence pour le marché de gré à gré doivent être passablement revues à la baisse dans les mois à venirà pour refléter la réalité d’aujourd’hui. Une révision à comparer avec les montants actuellement pratiqués en ventes publiques (10 % des transactions dans la capitale) où le prix est fixé en direct, sans ce  » différé  » de quelques mois. D’autant qu’on peut affirmer sans se tromper qu’en six mois, d’août 2008 à mars 2009, le monde a passablement changé ici aussi. Reste à espérer que le mouvement de balancier bientôt avalisé dans les chiffres officiels s’inversera assez vite et durablementà Une inversion attendue que les actes passés chez les notaires ne pourront sans doute guère répercuter dans les valeurs de marché avant 2010, au mieux. Que dire alors des chiffres officiels transmis par l’Etat fédéral, plus lents à nous parvenir encore ? Ont-ils encore une quelconque valeur, sinon historique ?

Finie la spéculation ? Tant mieux, mon toit le vaut bien

Autant dire que vendeurs et acheteurs sont partis pour naviguer à vue durant au moins un an, que le métier d’agent immobilier va retrouver un peu de son sens et de ses fondamentaux, service compris. Qu’il vaut dès lors mieux  » jouer local  » et calculer au plus juste la valeur réelle du bien, expertise contradictoire et motivée à l’appui, et ne plus compter sur une hausse automatique et générale des valeurs avant deux ans au moins.

 » On risque d’ailleurs bien de ne plus jamais connaître sur le marché immobilier une mer d’huile comme celle qu’on a connue depuis dix ans. Cela risque de monter et de descendre plus vite, comme en Bourse, pour certains biens. Et il faudra pouvoir naviguer entre deux pics et deux creux « , fait observer un analyste du marché immobilier. Qui ne voit d’ailleurs pas dans cet état des lieux que du négatif : on en reviendra ainsi à définir une vraie valeur de son bien, avec, en sus, un certificat de performance énergétique (PEB) imposé par l’Europe, obligatoire lors de la revente et qui en fixera le coût  » chauffage « . Une mesure déjà effective en Flandre. Cela n’a l’air de rien, mais c’est une mini-révolution pour ceux qui voyaient la brique comme une valeur-papier, qu’on achète et qu’on vend en en tirant un profit maximum au passage.

Un dossier réalisé par Philippe Coulée, Olivier Hanrion, Jo Jacoby, Patricia del Marmol et Guy Vers