Les prix de l’immobilier

S’il a souffert d’une fin d’année 2001 difficile, le secteur résidentiel devrait néanmoins retrouver le sourire. Depuis cinq ans, la croissance est au rendez-vous. Mais que valent donc maisons, appartements et terrains à bâtir ? Etat du marché à la veille de Batibouw, avec un classement commune par commune

C’est un salon de saison et il est toujours très couru. Batibouw, qui se tiendra du 28 février au 10 mars, à Bruxelles, continue apparemment à réveiller avec le même succès cette brique qui, dit-on, sommeillerait en chacun de nous. Une certitude en tout cas : depuis 1996, le marché immobilier connaît, en Belgique, une croissance plutôt satisfaisante. C’est ce que confirment les dernières statistiques rassemblées et analysées par le bureau d’études et de conseils Stadim (1). Une nuance cependant : les derniers chiffres disponibles ne portent que sur le premier semestre 2001. Or il est probable que la fin de l’année aura accusé un fléchissement. Alors que le ralentissemnt économique commençait à se faire sentir des deux côtés de l’Atlantique, les attentats du 11 septembre et la guerre en Afghanistan ont porté un coup dur au moral des investisseurs. Dans quelle mesure ? Imposssible à dire à ce jour. Mais les espoirs de reprise économique à partir du deuxième semestre 2002 devraient renverser la vapeur.

D’autre part, en ce qui concerne la Belgique, l’annonce, dès le mois de juin dernier, d’une fiscalité immobilière plus favorable en Flandre à partir de janvier 2002 ( lire l’analyse en p.66) a incontestablement gelé le marché flamand, qui englobe la périphérie bruxelloise.

Une belle résistance

Ces réserves faites, et si l’on admet que l’immobilier est un secteur à analyser sur de longues périodes, le marché résidentiel (maisons, appartements, tterrains) aura, en tout cas, bien résisté entre le 1er janvier et le 30 juin 2001, avec un chiffre d’affaires de 6,23 milliards d’euros. Par rapport au premier semestre 2000, qui était déjà en forte hausse (+11 %), la progression des ventes immobilières soumises aux droits d’enregistrement (les constructions neuves relèvent de la TVA) s’élève à plus de 13 % !

Deux explications « naturelles » à ce phénomène :

1. Les taux d’intérêt réels (c’est-à-dire compte tenu de l’inflation) se sont maintenus aux alentours des 4 %, un niveau bas qui a forcément poussé les Belges puisque certains emprunts hypothécaires s’avèrent moins coûteux qu’un loyer. Rappelons cependant aux candidats acquéreurs que pour bien calculer et comparer, il importe de prendre en considération tous les paramètres de la propriété qui implique des coûts nettement supérieurs à la location: assurance, précompte immobilier, entretien, réparation, rénovation, etc. Et la déductibilité fiscale consentie aux emprunteurs ne compense pas tout…

2. La baisse du nombre global de nouvelles constructions observée ces dernières années (23 700 unités en 2000 contre 30 000 en 1997 à 2000), a fait chuter les prix des entrepreneurs. La concurrence accrue qui s’exerce est évidemment un facteur poussant des coûts à la baissse.

A bien y regarder, cette croissance du marché domestique masque cependant mal quelques nuances régionales. Ainsi, la quote-part des appartements dans le marché résidentiel reste faible en Wallonie (8 %), alors qu’elle a décollé en Flandre (18 %). Par ailleurs, sur une dizaine d’années, il faut noter une légère baisse d’intérêt pour les terrains à construire en Wallonie (de 11 à 9 %) et une chute beaucoup plus importante en Flandre (de 16 à 10 % du total).

Les Belges déménagent peu

Globalement, toutefois, le marché croît. Mais que l’on ne s’y trompe pas ! Il est des croissances constantes. Ainsi, la proportion du secteur « résidentiel » par rapport à l’ensemble du marché immobilier secondaire n’a pas vraiment évolué depuis trente ans – à l’exception de la période 1988-1990, durant laquelle quantité d’immeubles non résidentiels (bureaux, commerces, dépôts) avaient été vendus à Bruxelles, faisant chuter la statistique nationale. Cette part culmine toujours, à l’échelon national, à environ 75 % du total (66 % entre 1988 et 1990). Autrement dit: le secteur des biens immobiliers « d’occasion » n’a pas dopé le marché immobilier secondaire entre janvier et juin 2001. Son poids relatif est resté figé.

Le taux de mobilité des Belges, au cpurs de cette période, n’a pas bronché non plus. Un peu moins de 3 % de l’immobilier belge est toujours mis en vente chaque année. Ce qui signifie qu’en moyenne un bien change de mains tous les 35 ans (contre 18 ans environ dans nos pays limitrophes et 10 ans en Angleterre ou aux Etats-Unis). Il faut dire que les droits d’enregistrement (12,5 % en 2001) ne poussent guère à changer de clocher.

Le pourcentage de propriétaires, lui, a quelque peu évolué. Mais lentement. Plus de 71 % des Belges sont désormais propriétaires d’au moins un bien immobilier, les autres restant locataires. Rappelons qu’il y a cinq ans, ce chiffre s’élevait « seulement » à 65 %. La situation est cependant inversée à Bruxelles, où 6 habitations sur 10 sont des appartements.

L’évolution des prix

Au cours de ces cinq dernières années, le prix des maisons unifamiliales a progressé d’environ 33% en Wallonie et à Bruxelles, et de 36% en Flandre. Les prix de référence sont à présent de l’ordre de 75 000 à 125 000 euros dans le sud du pays et de 110 000 à 150 000 euros dans le Nord. Il s’agit évidemment, ici, de moyennes ( pour plus de détails, on consultera la carte et les tableaux à partir de la page 58).

 » En fait, rappelle Philippe Janssens, directeur de Stadim, l’évolution des prix s’explique par trois facteurs : la capacité d’emprunt liée à l’évolution des taux d’intérêt, le taux d’inflation et le pouvoir d’achat. Une quatrième variable, qui n’a guère changé au cours de la décennie écoulée, mais qui vient d’être modifiée en Flandre, est la fiscalité immobilière. La conjonction de tous ces éléments explique la hausse générale des prix. « 

Divergences régionales

Dans la partie francophone du pays, certaines communes, comme Ath, Waremme, Thuin ou Tournai, ont enregistré, ces dernières années, de plus fortes croissances que d’autres. Mais ce ne sont pas forcément les villes les plus chères. Pour la plupart, elles rattrapent un certain retard, en fonction de leur situation par rapport aux grands pôles économiques arrivés à saturation (Bruxelles, Liège), et en fonction du renouvellement de leur parc immobilier (voir les graphiques en p.53).

Pour ce qui est des terrains à bâtir, il faut noter que, au cours des cinq dernières années, la Wallonie a connu une hausse de prix qui varie, en fonction des communes, entre 20 et 40% (fourchette : entre 15 et 35 euros le mètre carré actuellement), alors que la Flandre, elle, a enregistré des hausses de 60 à 100% (entre 75 et 115 euros le mètre carré).

Les divergences régionales sont tout aussi frappantes en ce qui concerne le prix des appartements. En Flandre, celui-ci se situe désormais entre 94 000 euros et 124 000 euros (hausse de 12 à 25 % selon les communes sur ces 5 dernières années). A Bruxelles, la moyenne est de 106 000 euros (+ 18% sur 5 ans). Une sorte d’uniformité qui contraste avec la réalité wallonne, où le marché des appartements a « éclaté ». Ainsi, à Liège et à Charleroi, où le patrimoine est le plus vétuste, la moyenne est, respectivement, de 67 000 et 69 500 euros. Par contre, dans les marchés plus jeunes, comme Arlon, Verviers ou Namur, les prix varient entre 87 000 et 99 000 euros par appartement (hausse de 15 à 25 % en cinq ans, contre 10 % à peine à Liège).

« La tendance de fond du marché des appartements, c’està-à-dire leur renchérissement, me fait peur à terme, confesse Philippe Janssens. Pour contrer ce phénomène, le risque devient grand, surtout en Flandre, de passer d’un marché d’investissement à un marché de consommation. La prolifération d’appartements neufs à environ 100 000 euros se fait au détriment de la qualité du terrain et de la construction. »

(1) Stadim publie chaque année le « Guide des valeurs immobilières » et a mis au point un site Internet nourri, mais payant (www.stadim.be).

Xavier Degraux