1 La gestion locative à finalité sociale

L'agence Dumont Gestion est basée à La Hulpe et veille sur un portefeuille de quelque 300 biens, principalement des maisons et des appartements, mais aussi des commerces, des bureaux, etc. La majorité (60 %) est située à Bruxelles, le reste (40 %) est éparpillé en Brabant wallon.
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L'agence Dumont Gestion est basée à La Hulpe et veille sur un portefeuille de quelque 300 biens, principalement des maisons et des appartements, mais aussi des commerces, des bureaux, etc. La majorité (60 %) est située à Bruxelles, le reste (40 %) est éparpillé en Brabant wallon. De toutes les initiatives qui s'inscrivent dans la tendance du " property as a service ", la gestion locative est la plus ancienne et la plus répandue. " Le principe est simple, résume François Cartuyvels, gérant de Dumont Gestion : le gestionnaire remplace le propriétaire dans toutes les tâches et les responsabilités qui lui incombent à l'égard de ses locataires. " Donc, les tâches administratives (signature du contrat de bail, état des lieux d'entrée, transfert des contrats d'énergie...), financières (suivi du paiement du loyer, décompte des charges, indexation du loyer...), juridiques (suivi des défauts de paiement avec l'assistance d'un avocat) et techniques (supervision des travaux d'entretien et de rénovation du bien). " La demande est extrêmement forte, souligne François Cartuyvels. Chaque année, on nous confie 15 à 30 % de biens en plus ! " L'agence s'est lancée dans une forme de gestion locative à finalité sociale qu'elle propose, sans obligation, à ses clients. " Nous avons conclu un partenariat avec l'asbl Mentor Escale pour former des colocations à projet dont l'objectif est d'accueillir et d'intégrer dans une vie en commun des mineurs étrangers non accompagnés (Mena). " Une première expérience vient d'être concrétisée dans la capitale, où des clients de l'agence possèdent une grande bâtisse de sept chambres à deux pas du cimetière d'Ixelles. Cinq colocataires se sont proposés pour se joindre à deux Mena, des Erythréennes de 19 et 20 ans (entrées sur le territoire belge mineures, elles en conservent le statut). Tous ont emménagé le 15 septembre. Encadrés par Mentor Escale, qui accompagne leurs démarches administratives, supervise leur parcours scolaire etc., les Mena sont sous la protection de l'Etat belge et en ordre de papiers. Récemment, l'agence a pris contact avec l'asbl Kologa, qui place des réfugiés dans des colocations, afin de monter un projet similaire. Les mineurs étrangers non accompagnés doivent pouvoir se domicilier dans la maison et leur loyer ne peut dépasser 500 euros tout compris, couverts par l'aide sociale du CPAS en attendant qu'ils puissent subvenir à leurs besoins. Dumont Gestion assure le relais du propriétaire auprès de l'asbl. Pour le reste, l'agence offre ses services habituels. Elle demande l'équivalent d'un mois de loyer pour la mise en location du bien et prélève un pourcentage mensuel pour la gestion locative. " Celui-ci varie de 5 à 10 % en fonction du montant du loyer. Plus il est élevé, plus le pourcentage sera faible ", renseigne François Cartuyvels. Le plancher est fixé à 65 euros HTVA pour les loyers de moins de 899 euros. Il va de soi que les réparations sont effectuées aux frais du propriétaire, tandis que l'état des lieux d'entrée et de sortie, exécuté par un expert indépendant, est dû par ailleurs. En rabotant un peu ses prétentions en matière de loyer, le propriétaire qui le souhaite peut louer son bien via une agence immobilière sociale et profiter de conditions avantageuses.Plus qu'un " simple " service de gestion locative, l'Agence immobilière sociale (AIS) offre des garanties au propriétaire qui lui confie son bien en location : le loyer est payé en temps et en heure, le bien ne pâtit pas de vide locatif, l'agence assure son entretien en " bon père de famille " et couvre sa remise en état en cas de dégâts locatifs. En échange de quoi, le propriétaire accepte de recevoir un loyer dont le montant est inférieur à celui qu'il pourrait obtenir sur le marché privé. " Mais supérieur au logement social ", précise Joël Schallenbergh, gérant de l'AIS namuroise Gestion logement. L'agence Gestion logement compte quelque 300 biens de toutes tailles et de tous types (du studio à la maison de plusieurs chambres) en portefeuille, disséminés sur tout le territoire de la ville de Namur. " Idéalement, nous signons des mandats de gestion de neuf ans avec nos propriétaires, détaille son gérant. Mais ceux-ci sont libres de disposer de leur bien comme ils l'entendent s'ils décident de ne plus faire appel à nos services dans l'intervalle. Nous n'avons aucun intérêt à avoir des propriétaires captifs. " C'est aussi la bonne volonté des parties en présence qui prime dans l'" Engagement logement ", une initiative inédite imaginée en 2015 par la Ville de Namur. Soit une forme de partenariat public privé suivant lequel les promoteurs qui désirent monter des projets résidentiels dans la commune s'engagent à confier une partie des logements créés à l'AIS namuroise pour une durée de trois ou neuf ans. En compensation, la TVA prélevée sur le prix de vente des biens est réduite, passant de 21 à 12 %. " Il s'agit d'une opération win-win pour la Ville et pour les promoteurs ", insiste Joël Schallenbergh. En effet, celle-ci augmente ce faisant son stock de logements publics, ce qui lui permet d'atteindre le seuil fatidique des 10 % imposés par la Wallonie. Depuis le lancement de l'Engagement logement namurois, une quarantaine de biens ont été promis à l'AIS, dont une dizaine ont été livrés à ce jour et aussitôt mis en location. Un exemple à suivre qui a déjà fait des émules à Huy et Anvers. Impossible de donner, ici, une estimation du retour sur investissement. " Chaque AIS a sa propre grille de loyers, il n'y a pas d'harmonisation à l'échelle régionale ", souligne le courtier. Ce n'est pas non plus un pourcentage fixe que l'agence appliquerait à la baisse sur les loyers. " Ils sont calculés au cas par cas, en fonction de la qualité énergétique des biens, de leur situation et de leur taille. " Par ailleurs, le recours à une AIS est assorti d'un avantage fiscal qu'est l'exonération du précompte immobilier. Tandis que le propriétaire qui entreprend des travaux dans son bien en vue de le louer par l'intermédiaire d'une AIS bénéficie de primes et d'aides régionales à la rénovation. Dans certains cas, il jouit aussi de conditions d'emprunt intéressantes (prêt sans intérêts...). " Au final, la différence en termes de manque à gagner par rapport au privé s'en trouve très atténuée ", argue Joël Schallenbergh. Le promoteur gantois Upgrade Estate offre aux investisseurs de prendre des parts dans ses projets de résidences étudiantes ultramodernes.Après avoir quadrillé Gand en long et en large, Upgrade Estate a rallié Courtrai, Bruges et Anvers. Il s'est ensuite attaqué à la capitale (Ixelles, Jette, Schaerbeek), puis à la Wallonie (Mons), jusqu'à être à la tête d'un portefeuille - en gestion, puisqu'il vend les kots - de plus de 3 000 chambres et studios. Construire des complexes de kots étudiants, les céder à la pièce à des investisseurs et en assurer la gestion locative en contre-partie d'un rendement annuel convenu. Le groupe Eckelmans Immobilier a popularisé la formule dès les années 1970 à Louvain-la-Neuve et continue à offrir ce type de produits aujourd'hui. Dans la cité estudiantine wallonne comme dans d'autres villes universitaires du pays. Le promoteur gantois Upgrade Estate s'est, lui aussi, lancé dans la course, quoique plus récemment, dès 2002. Ses particularités ? La création d'un concept propre dans toutes ses résidences via sa filiale, l'opérateur Upkot : accent mis sur les espaces communs, les équipements et les services, encadrement assuré par un " coach " étudiant résidant sur place, animations, recyclage et durabilité, jardin et... poulailler. Mais aussi, et surtout, la mise en place de partenariats avec les universités et hautes écoles aux côtés desquelles il s'installe afin que celles-ci lui envoient leurs étudiants et garantissent ainsi un taux d'occupation maximal de ses complexes. Voici trois ans, le gantois a affiné son offre. Plus question de vendre des briques, mais plutôt des... " briques papier ", c'est-à-dire des parts dans une société créée pour chaque nouveau projet. Un moyen efficace d'éviter aux acquéreurs de s'acquitter des 21 % de TVA dus sur l'immobilier neuf et des frais de notaire, mais aussi de bénéficier d'un régime fiscal intéressant en matière de droits de succession, notamment. Testée sur trois projets gantois, la formule a été éprouvée l'an passé lors de la commercialisation de Mons Upkot, qui a ouvert ses portes en septembre 2017. Et vaut, depuis, pour tous les projets suivants. Pour devenir actionnaire d'une résidence Upkot, rien de plus simple : le ticket d'entrée est fixé à 110 000 euros plus 2 % de frais. Tout investissement plus important se réalise ensuite par tranches de 10 000 euros. Le rendement annuel - garanti - se situe entre 2 et 3 % net. " Tous les frais sont inclus, il n'y a pas de surprise ", assure Nils Vanhauwaert, directeur des opérations au sein d'Upgrade Estate. Actuellement, le promoteur gantois a deux projets en vente : Gate Upkot (75 logements étudiants et un rez commercial), à Gand, livré en septembre 2019, et The Brewery Upliving (107 appartements de deux à trois chambres), à Koekelberg, son premier projet de coliving destiné aux jeunes travailleurs et prévu pour 2020. " Gate Upkot requiert un investissement total de 14,32 millions d'euros et il reste 1,32 million à financer, indique Nils Vanhauwaert. The Brewery Upliving est plus important : 41,37 millions d'euros, dont une trentaine de millions d'euros sont toujours disponibles. " Ikoab cible la maison idéale, la vend à des investisseurs et s'occupe d'y installer une colocation de A à Z.La jeune société de coliving a été lancée dès 2015 à Bruxelles, un an plus tard à Charleroi et s'étendra à Liège en janvier 2019. Elle compte 21 maisons en gestion et en ouvrira 13 autres dans les mois qui viennent. Une poignée d'acteurs existent sur le marché belge de la colocation systématisée et optimisée dans un objectif d'investissement. Mais seul Ikoab propose à des particuliers de placer leur argent non pas dans des actions ou dans une simple chambre mais dans une maison dont ils sont pleinement propriétaires. Et ce " sans qu'ils n'aient absolument rien à faire ", souligne Amaury Michiels, en charge du développement. L'équipe d'Ikoab pilote l'opération de A à Z : recherche du bien, travaux de rénovation, choix de l'ameublement et, enfin, gestion locative. Attention, si le choix du bien revient au seul investisseur - plusieurs options lui sont présentées compte tenu de ses attentes et de ses quartiers de prédilection, dossiers financiers à la clé - le reste est exclusivement du ressort d'Ikoab. " Nous ne sommes pas un bureau d'architecture, prévient Amaury Michiels. Nos clients ont très peu de marge de manoeuvre lors des phases de rénovation et d'ameublement. " Parce que la société connaît son business, tout comme les besoins de ses locataires ; parce que les investisseurs ont tendance à oublier qu'ils n'habiteront pas les lieux et se laissent aller à des dépenses inutiles ; parce que, enfin, ces choix personnels retardent les commandes, et donc la mise en location de la maison. Il s'agit donc bien d'un investissement pur et dur. " Nous vendons de la rentabilité sous forme de brique ", acquiesce Amaury Michiels. Avec succès, puisqu'Ikoab garantit un rendement de minimum 6 % à Bruxelles et jusqu'à... 10 % à Charleroi. " Nous garantissons par ailleurs 75 % des loyers estimés dans le dossier financier sur une durée de trois ans ", ajoute-t-il. Pour participer à l'aventure, il faut disposer de minimum 600 000 euros à investir à Bruxelles et 450 000 euros à Charleroi (en propre ou via un emprunt). " Nous demandons 15 000 euros pour dénicher le bien et encadrer la transaction ", détaille Amaury Michiels, ajoutant que la somme est généralement rattrapée dans la négociation du prix d'achat. La valeur ajoutée d'Ikoab ? Sa connaissance pointue du marché et ses bonnes relations avec plusieurs agents immobiliers qui lui réservent généralement l'exclusivité de biens d'exception. " Nous apprécions les belles maisons de maître, avec un vrai cachet ", confie-t-il. Les travaux de rénovation sont facturés " au prix du marché ", sans frais supplémentaires. Ikoab se rémunère grâce aux économies d'échelle réalisées et à son " pouvoir de négociation élevé auprès de ses sous-traitants et fournisseurs " en raison du volume de chantiers qu'elle supervise. Enfin, la gestion locative - poussée, avec un outil informatique de pointe développé par ses soins - est rémunérée par une commission de 10 % sur le loyer, hors charges. " Nous offrons la main-d'oeuvre pour la maintenance technique : ampoule à remplacer, joint de silicone à refaire... " Le promoteur Bricks&Leisure construit des hôtels qu'il cède à la chambre. Un investissement pour diversifier son portefeuille.Peu savent qu'il est possible d'investir dans une chambre d'hôtel. A tout le moins à Bruxelles et en Wallonie, puisque le concept est un rien plus répandu en Flandre. Il est pourtant loin d'être neuf, puisqu'il a été lancé par l'Américain Conrad dans les années 1950 aux Etats-Unis et popularisé dès les années 1990, quand d'autres grands noms lui ont emboîté le pas. Si quelques initiatives fleurissent çà et là chez nous dès les années 1970, c'est bien des années plus tard qu'une société belge en fait son core-business : le promoteur flamand Bricks&Leisure, qui a acquis, en 2012, son premier hôtel dans lequel il est possible d'investir : le Radisson Blu Balmoral Hotel, à Spa. Aujourd'hui, la société de promotion a un portefeuille d'une quinzaine d'hôtels, dont la plupart sont implantés en Flandre (Bruges, côte belge...). " Mais nous sommes en train de commercialiser deux hôtels au sud du pays ", confie son patron. Le premier, un Park Inn de 100 chambres prévu pour une clientèle d'affaires, cible le centre de Liège. L'hôtel est " découpé " et cédé à des investisseurs chambre par chambre. Comme toute acquisition immobilière, l'achat d'une chambre d'hôtel est actée devant un notaire et soumise à des droits d'enregistrement (de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie). " L'investisseur est propriétaire de sa chambre et copropriétaire des parties communes de l'hôtel (lobby...) ", précise Thomas Lecluse, le managing partner de Bricks&Leisure. Avec ceci qu'il s'agit d'un investissement pur. Pas question pour lui d'occuper son bien, un contrat d'exploitation de la chambre courant sur vingt ans est conclu entre les deux parties. " A tout moment, l'investisseur peut revendre son bien, s'empresse d'ajouter Thomas Lecluse. Mais je conseille, comme pour tout placement immobilier, de viser le long terme. A tout le moins d'attendre au minimum quelques années, le temps que l'hôtel se soit constitué une clientèle. " Des avantages en nature sont réservés aux propriétaires. De manière générale, ceux-ci sont invités à profiter de réductions de 10 à 25 % - selon la saison - dans chacun des hôtels qui composent le portefeuille de Bricks&Leisure. Le cas de l'établissement de Han-sur-Lesse est particulier : un séjour de trente jours maximum y est offert chaque année. " Nous gardons toujours la moitié des chambres en propre afin d'asseoir notre investissement ", prévient Thomas Lecluse. Le solde est mis sur le marché à des prix variant entre 100 000 et 150 000 euros, pour un rendement évalué entre 3 et 5 % net. " Nous partageons 90 % du bénéfice de l'hôtel entre toutes les chambres et gardons 10 % pour nous, à titre de commission pour l'exploitation de l'établissement. " Pour le Park Inn de Liège, " la vente vient de commencer, à partir de 139 000 euros par chambre. En tenant compte d'un taux d'occupation de 75 % - ce qui est la norme pour cette catégorie d'hôtels à Liège - on arrive à distribuer à nos investisseurs entre 5 500 et 7 000 euros net par an. " Le second hôtel, un Ibis Styles de 117 chambres, est orienté loisirs et situé à Han-sur-Lesse, à côté des grottes de Han. Une chambre y démarre à 115 000 euros. " Les travaux ont commencé après les vacances d'été ", ponctue le managing partner. Le parc tournaisien Your Nature cède ses hébergements à la pièce, en promettant un rendement sans souci, régime fiscal avantageux à la clé.Concilier investissement et loisirs est tentant. D'autant plus si des professionnels offrent de s'occuper de tous les soucis inhérents à la possession et à la gestion locative d'un bien tout en promettant un régime fiscal avantageux et... la perspective de séjours de détente. Nos voisins français sont rompus à la formule. Nombreux sont en effet les acteurs à la proposer dans l'Hexagone : Pierre&Vacances, MGM... Chez nous, un projet d'une ampleur rarement rencontrée s'inscrit dans leur sillon : l'éco-resort Your Nature, qui est en plein développement à Antoing, en périphérie tournaisienne. Au programme de Your Nature : au coeur d'une forêt de 280 hectares (dont 48 hectares de lacs), un ensemble de 188 hébergements touristiques pour deux à six personnes dont une cinquantaine sont encore à prendre à des prix variant entre 145 000 et 495 000 euros. Dans le détail, " l'achat d'un bien se réalise en pleine propriété, avec cession de l'usufruit à l'opérateur pour une durée contractuelle de vingt ans ", explique Antoine Vanneste, en charge de la commercialisation au sein de Peronnes Invest, la société de promotion de Your Nature. En d'autres termes, l'acquéreur est propriétaire des murs (nue-propriété), mais confère l'usage du bien (usufruit) à l'opérateur (Your Nature), qui prend en charge la gestion locative du bien et tout ce que la tâche englobe comme frais et responsabilités. " L'acquisition et la cession de l'usufruit sont consignés dans le même acte authentique, passé devant un notaire ", poursuit Antoine Vanneste. Astuce, en sus, la TVA de 21 % due pour tout achat immobilier neuf est intégralement remboursée par Peronnes Invest grâce à un ruling fiscal spécifique. Au terme du contrat d'exploitation de vingt ans, le propriétaire peut décider de le renouveler, de se réserver l'usage du bien ou de le revendre. Baptisés, en anglais dans le texte, Leaf, Flower, Cottage, Lake House, Lodge et Treeloft, les biens sont écoresponsables. Ils sont préfabriqués en ossature bois par des entreprises locales et sont posés sur des pieux de fondation pour limiter au maximum leur empreinte au sol. Le tout pour perturber le moins possible la faune et la flore. En ce compris les voiries, achevées, et les équipements collectifs, en chantier, seuls 3 % du domaine seront bâtis à terme. Alors que les premiers hébergements sont en train d'être acheminés et installés çà et là au sein du domaine, une seconde phase prévoyant 350 à 400 hébergements est dans les cartons, dont la commercialisation sera lancée dès 2019. Mais si la première phase a essentiellement été promue auprès d'un public belge, l'équipe de Peronnes Invest ratissera plus large cette fois, en ouvrant des bureaux de vente en France, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. Quid du retour sur investissement ? Le commercial évoque un rendement de 5 %... triple net, c'est-à-dire exempté de taxes (précompte immobilier et impôts locaux), de charges de copropriété, mais aussi de frais d'entretien et de réparations diverses. Autre avantage, le fait de pouvoir bénéficier, sous certaines conditions néanmoins, de quatre séjours par an dans le parc.