Jeune et propriétaire

Malgré des prix explosifs, les jeunes, communément moins nantis, sont de plus en plus des clients actifs du marché immobilier.

C’est une des grandes surprises de ces dernières années : les jeunes achètent – ou plutôt réussissent à acheter – de plus en plus… jeunes. BNP Paribas Fortis le confirme : 4 de ses emprunteurs sur 10 ont moins de 35 ans. Certes, les montants empruntés sont au niveau de leurs avoirs : autour de 100 000 euros. Et avec 100 000 euros, pas question de rêver d’une maison à Bruxelles. Ou même à Liège, à Namur ou à Tournai, pour peu que l’achat ne soit pas effectué en couple. Mais l’accès à la propriété ne leur est pas, pour autant, fermé. Il leur est même plus entrouvert qu’ils ne le pensent. Pour ce faire, les courtiers en crédit ont quelques conseils à donner.

1. Acheter tôt, mais à sa taille

Si les nouveaux acquéreurs sont de plus en plus jeunes, c’est avant tout parce qu’ils achètent en fonction de leurs besoins actuels – de célibataires ou de couples – et non futurs – une famille de deux ou trois enfants. En d’autres termes, ils n’achètent pas du définitif.  » Les jeunes d’aujourd’hui ont une aversion à la location, confirme Pascal Lasserre (courtier en crédit, Lasserre & associés). Ils essaient de démarrer le plus tôt possible, car cela représente une épargne forcée et la chance de pouvoir passer à autre chose quand la famille s’agrandira.  » Ils débutent donc leur vie de propriétaire en achetant d’abord un studio ou un une- chambre ; au bout de cinq à six ans, ils le revendent pour acquérir un deux-chambres ; viendra seulement alors le temps de la maison.  » Cette mobilité est le reflet de la vie actuelle « , confirme Bertrand Roland (courtier en crédit, Devaux & associés).

Bien sûr, cette gradation dans l’achat immobilier est facilitée en Flandre, grâce à la portabilité des droits d’enregistrement [12 500 euros au maximum]. Ceux qui sont payés lors du premier achat viennent en déduction de ceux à payer lors du second, etc. Et bien sûr, elle l’était également quand les prix boomaient de 5 à 10 % par an, permettant de récupérer en deux ou trois ans l’investissement réalisé pour lesdits droits d’enregistrement. Mais malgré tout, ce modèle semble avoir trouvé sa place dans leur conception de la propriété, à Bruxelles surtout.

2. Ne pas s’emprisonner trop longtemps dans un crédit

Il y a trois ou quatre ans, les jeunes candidats emprunteurs étaient assez nombreux à recourir à des formules de longue durée qui les emmenaient parfois au-delà des 30 ans, voire s’approchant des 40 ans. Aujourd’hui, ils ont écarté un aussi long emprisonnement, très coûteux en intérêts.  » La majorité des jeunes emprunteurs dépasse le cap des 20 ans, pour tendre vers les 25 ou les 30 ans, ajoute Valérie Luycks (courtier en crédit). Mais ne les dépassent plus comme il y a 4 ou 5 ans.  » Un choix sans doute motivé par la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires, mais que tous les professionnels du crédit applaudissent : pourquoi se lancer dans d’aussi longues durées – et d’aussi lourds intérêts – alors qu’à 99,99 % ils n’arriveront pas au terme de ce crédit.  » Les crédits n’atteignent quasi jamais le terme initialement fixé, ajoute Bertrand Roland. En moyenne, ils sont renégociés tous les sept ans. Car la vie évolue : augmentation du pouvoir d’achat, mariage, enfants, divorce…  »  » Laisser courir des prêts pendant de longues années n’a qu’un intérêt relatif, complète Pascal Lasserre. Si un crédit est gérable en 20 ans, il est plus intéressant qu’en 30. Les mensualités ne sont pas beaucoup plus élevées, mais toute la différence se verra lors de la revente en cours de crédit : étant donné qu’en formule 20 ans on rembourse plus vite le capital qu’en formule 30 ans, le solde restant dû en cas de rachat est moins lourd. « 

3. Avoir un peu d’économies ou se faire… sponsoriser

Avant la crise de 2008-2009, les banques accordaient quasiment sans sourciller des crédits représentant 125 % de la valeur du bien, afin que l’acheteur puisse s’acquitter du paiement du prix de vente mais également des divers frais y attenants (droits d’enregistrement, frais de notaire…). Aujourd’hui, elles se contentent de 100 % au maximum. Et encore. Pour se lancer dans un achat, il faut donc avoir un minimum de fonds propres. C’est, bien sûr, plus simple pour ceux qui ont déjà travaillé quelques années et réussi à épargner, ou qui peuvent bénéficier d’un sponsoring des parents, mais il faut y penser.  » A moins de trouver une souplesse dans leur crédit « , indique Valérie Luycks.  » Ou d’utiliser des leviers auxquels on pense rarement, ajoute Bertrand Roland. Comme une assurance de groupe, par exemple : 65 % de la réserve des assurances de groupe peut être utilisée directement en cash.  » En dernier ressort, les courtiers conseillent de se renseigner auprès du Fonds du logement qui offre des taux très bas.

4. Choisir une formule de crédit adaptée

La loi hypothécaire de 1992 et l’imagination des promoteurs de crédits ont enfanté un nombre incalculable de formules [lire l’encadré]. Pour certains emprunteurs, le traditionnel 20 ans fixe conviendra à leur situation familiale, professionnelle…, pour d’autres pas. Le dernier conseil des courtiers en crédit est donc de… se faire conseiller.

C.M.