Enfin à la baisse

La Flandre vient de réduire les droits d’enregistrement sur les achats immobiliers. Une bonne nouvelle. Mais la mesure n’aura pas le même effet pour tout le monde

Depuis le 1^er janvier 2002, les Régions sont seules compétentes pour fixer le taux d’imposition, la base imposable et les exonérations éventuelles de droits d’enregistrement lors de l’achat d’immeubles. Les Régions bénéficient également du produit de cet impôt. Usant de cette compétence, la Région flamande a instauré un nouveau régime en matière de droits d’enregistrement sur l’achat d’immeubles situés en Flandre. Ce nouveau régime comprend trois volets : 1. Une diminution générale des droits d’enregistrement. 2. La prise en compte de droits d’enregistrement payés lors de l’achat d’une résidence principale lorsque le propriétaire décide de la vendre pour en acheter une nouvelle. 3. La possibilité d’un abattement sur la base de calcul des droits d’enregistrement.

1. La diminution générale des droits d’enregistrement sur l’achat d’immeubles situés en Région flamande.

1) Le droit d’enregistrement ordinaire.

Depuis le 1er janvier 2002, l’acheteur d’un immeuble situé en Flandre doit payer un droit d’enregistrement fixé à 10%. Ce taux remplace celui de 12,5% qui reste toujours applicable en Régions wallonne et de Bruxelles-Capitale.

2) Le droit d’enregistrement réduit.

Lorsque le revenu cadastral de base d’un immeuble situé en Région flamande est fixé à un maximum de 745 euros (majoré de 100, 200 ou 300 euros lorsque l’acheteur ou son conjoint a respectivement 3 ou 4, 5 ou 6, 7 ou plus d’enfants à charge), l’acheteur peut bénéficier du taux réduit d’enregistrement à 5%, à certaines conditions. Ce taux remplace le taux de 6%, toujours applicable en Régions wallonne et de Bruxelles-Capitale.

Les conditions pour pouvoir bénéficier du taux réduit n’ont pas été modifiées. Rappelons que le bénéfice de la réduction des droits d’enregistrement ne sera maintenu que si l’acquéreur ou son conjoint s’inscrit à l’adresse de l’immeuble acquis dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers dans un délai de trois ans prenant cours à la date de l’achat, et s’y maintient pendant une durée ininterrompue de trois ans au moins.

2. La prise en compte de droits d’enregistrement payés lors de l’achat d’une résidence principale lorsque le propriétaire décide de la vendre pour en acheter une nouvelle.

Le système instauré est le suivant : lors de l’achat d’une nouvelle résidence principale, le propriétaire doit avoir la possibilité de faire valoir les droits d’enregistrement qu’il a payés lors de l’achat de son ancienne résidence principale (qu’il a déjà vendue ou qu’il a l’intention de vendre). Les droits d’enregistrement deviennent ainsi transportables d’une ancienne résidence principale à une nouvelle, et cela par deux voies :

– soit par compensation de droits d’enregistrement antérieurement payés, dans l’hypothèse où une personne vend son habitation située en Région flamande et ensuite en rachète une autre, également en Région flamande ;

– soit par restitution de droits d’enregistrement payés, dans l’hypothèse où une personne achète d’abord une nouvelle habitation située en Région flamande et ensuite revend son ancienne habitation, également située en Région flamande.

Illustrons ces hypothèses par deux exemples dans lesquels X et Y sont propriétaires d’une résidence principale en Flandre et cherchent à en acquérir une nouvelle également en Région flamande.

ù 1er cas

X et Y achètent une habitation principale  » A1  » pour le prix de 150 000 euros. Ils revendent  » A1 « . Ensuite, ils achètent une nouvelle habitation principale  » A2  » pour le prix de 200 000 euros. X et Y peuvent bénéficier, lors de l’achat de  » A2 « , d’une compensation de droits d’enregistrement d’un montant maximum de 12 500 euros, comme suit :

ICI TABLEAU 1

Le délai entre la vente de  » A1  » et l’achat de  » A2  » ne peut dépasser 2 ans.

ù 2e cas

X et Y achètent une nouvelle habitation  » A2  » avant d’avoir pu revendre leur habitation actuelle  » A1 « . Dans ce cas, X et Y doivent payer le droit d’enregistrement total lors de l’achat de  » A2 « . Ils ont cependant la possibilité d’obtenir la restitution d’un montant maximum de 12 500 euros lors de la revente de leur habitation actuelle  » A1 « . En reprenant l’exemple ci-dessus, les droits d’enregistrement seront calculés comme suit :

ICI TABLEAU 2

Le délai entre l’achat de  » A2  » et la vente de  » A1  » ne peut dépasser 2 ans.

Dans les deux cas, certaines conditions doivent être remplies, notamment :

– les résidences principales achetées et vendues doivent être situées en Région flamande et l’acheteur doit établir sa résidence principale dans le nouvel immeuble dans un délai de 2 ans à partir de l’acte signé devant notaire (ou 3 ans à partir de l’acte notarié d’achat d’un terrain sur lequel l’acheteur a fait construire son habitation) ;

– l’acheteur doit occuper l’habitation pendant une période  » suffisamment longue  » ;

– seules les personnes physiques peuvent bénéficier de cet avantage. Les sociétés en sont exclues ;

– l’achat doit porter sur la pleine propriété (l’achat d’un usufruit ne permet donc pas de bénéficier de l’abattement) ;

– la vente et l’achat doivent être purs et simples. D’autres contrats comme l’échange ou la cession de droits indivis, par exemple, sont donc exclus.

3. La possibilité de bénéficier d’un abattement sur la base imposable.

Moyennant certaines conditions, la Région flamande a instauré la possibilité pour les personnes physiques de demander un abattement forfaitaire de 12 500 euros applicable à la base imposable lors de l’achat d’une habitation située en Flandre et destinée à la résidence principale de l’acheteur. Cela signifie que la valeur d’achat de l’immeuble situé en Région flamande sera réduite de 12 500 euros pour le calcul des droits d’enregistrement. Il ne s’agit donc nullement d’une réduction des droits d’enregistrement, comme dans le régime de la compensation ou de la restitution (régime nettement plus avantageux).

Prenons un exemple : si l’achat porte sur une maison d’une valeur de 200 000 euros, la base imposable sera fixée à 187 500 euros (200 000 – 12 500). Les droits d’enregistrement à payer seront de 187 500 x 10%, soit 18 750 euros.

Notons que le propriétaire d’une habitation en Région wallonne ou en Région de Bruxelles-Capitale qui vend son habitation et qui en achète une nouvelle située en Région flamande, pourra bénéficier de l’abattement, alors qu’il ne peut pas bénéficier du régime de la compensation ou de la restitution décrit ci-dessus.

4. Que penser de ce nouveau régime fiscal ?

Les droits d’enregistrement sur l’achat d’immeubles en Belgique sont trop élevés, particulièrement lorsqu’il s’agit d’une habitation destinée à la résidence principale de son propriétaire. La Région flamande a donc décidé une diminution de ces droits d’enregistrement.

ù Cette mesure est apparemment très positive pour les acheteurs. Elle risque cependant de ne pas atteindre son but si les vendeurs se laissent tenter par une augmentation des prix de vente compte tenu des économies fiscales possibles dans le chef des acheteurs. L’avenir nous le dira.

. L’avantage de l’abattement peut paraître limité puisque l’économie de droits d’enregistrement représentera un montant maximum de 12 500 x 10% soit 1 250 euros. Il s’agira cependant d’une diminution bienvenue.

. L’avantage de la compensation ou de la restitution constitue la véritable originalité de ce nouveau régime, en raison de son montant (qui peut représenter une économie de droits d’enregistrement de 12 500 euros) et, surtout, en raison de la possibilité de bénéficier de cette déduction d’impôts sans limite dans le temps, pour autant que les conditions liées aux actes de vente et d’achat d’habitation soient respectées. A ce sujet, il faut attirer l’attention sur la nécessité de ne pas laisser s’écouler plus de 2 ans entre l’achat de la nouvelle habitation et la vente de l’ancienne. Cette mesure favorisera peut-être la mobilité, mais exclusivement à l’intérieur de la Région flamande.

. Enfin, il faut constater que la forêt fiscale s’épaissit encore un peu plus, à l’heure où il est tant question de l’éclaircir pour rendre confiance au citoyen. Ne serait-il pas temps d’avoir une vue d’ensemble sur l’impôt à payer lors de l’acquisition d’une résidence principale ?

D’autant que, par la réduction des droits d’enregistrement à 10% sur l’achat d’une habitation  » ancienne « , l’écart s’est encore creusé par rapport à l’achat d’une habitation neuve, dont les constructions sont taxables à 21 % de TVA !

Entre-temps, si vous souhaitez acheter une résidence principale en Région flamande, n’oubliez pas d’en examiner les détails avec votre notaire.

Philippe Degrooff et Christine De Valkeneer