Sur les hauteurs de Mont-Saint-Aubert, le panorama interpelle. Pas qu'il soit digne du Grand Canyon ou même du Tombeau du Géant à Bouillon - c'est plutôt morne, Tournai, en contre-plongée - mais on est assez haut perché pour s'étonner de l'étendue de l'agglomération. Plus de 21 hectares et 29 villages adossés à Tournai-Ville, ça mange de l'espace. Fier comme Artaban de chacun des recoins de sa ville à visages multiples, le bourgmestre de Tournai, Christian Massy (PS), ne manque pas de le relever : on est à 145 mètres d'altitude, là, en face de l'hôtel Club Floréal, où l'équipe cycliste professionnelle La Française des Jeux a établi provisoirement ses quartiers d'entraînement.
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Sur les hauteurs de Mont-Saint-Aubert, le panorama interpelle. Pas qu'il soit digne du Grand Canyon ou même du Tombeau du Géant à Bouillon - c'est plutôt morne, Tournai, en contre-plongée - mais on est assez haut perché pour s'étonner de l'étendue de l'agglomération. Plus de 21 hectares et 29 villages adossés à Tournai-Ville, ça mange de l'espace. Fier comme Artaban de chacun des recoins de sa ville à visages multiples, le bourgmestre de Tournai, Christian Massy (PS), ne manque pas de le relever : on est à 145 mètres d'altitude, là, en face de l'hôtel Club Floréal, où l'équipe cycliste professionnelle La Française des Jeux a établi provisoirement ses quartiers d'entraînement. Vaste, en matière immobilière, est souvent synonyme de diversifié. Quels que soient ses attentes et le budget du futur résident en quête de logement, le paysage de l'habitat tournaisien propose pas mal de solutions. Le centre de Tournai, cerclé par le boulevard périphérique, est plutôt menu et très prisé. Les quais, en particulier, ont bonne presse. Mais en dehors de cette zone, il y a autant de hameaux que de réalités immobilières différentes. Prenez Mont-Saint-Aubert, considéré comme le village le plus aisé de l'agglomération. En sillonnant la vallée qui élève l'entité vers le Mont de la Trinité, ce sont les villas, toutes plus imposantes les unes que les autres, qui frappent le regard. Même si les tarifs pratiqués relèvent parfois du " raisonnable " : début mars, une jolie villa de trois chambres se négociait encore aux alentours de 170 000 euros (hors frais). Pas nécessairement la norme. Mais la preuve, en tout cas, qu'en cherchant bien, même dans les quartiers les plus huppés, on peut trouver la bonne affaire. Autre exemple : les villages de Maulde et de Gaurain-Ramecroix. Le premier s'étend au nord-ouest de Tournai-Ville, le second à l'est (voire au sud-est). Le premier est proche de la frontière française, le second pâtit de la poussière que les vents dominants charrient en provenance de l'activité carrière à l'entour. Résultat : selon le notaire Yves Van Roy, qui pilote chaque année le bilan annuel des notaires de la Région, si une maison quatre façades coûte 195 000 euros à Maulde, elle en vaudra à peine 140 000 à Gaurain-Ramecroix. Dans ce même bilan annuel, les notaires de Wallonie picarde fixaient ainsi, pour 2008, le prix moyen des maisons mitoyennes de Tournai-Ville à 116 000 euros. Une diminution de près de 5,5 % par rapport à 2007. " Les maisons mitoyennes représentent encore 40 % de la demande que nous enregistrons dans l'agence. L'instauration du prêt Tremplin encourage également les gens à opter pour des maisons de moins de 150 000 euros ", explique David Leclercq, qui codirige l'agence Era Leclerq. Instauré depuis le début 2009, ce prêt permet de recevoir une aide financière de la Région wallonne au niveau du remboursement mensuel, pour peu que la valeur vénale du bien ne dépasse pas les 150 000 euros - c'est le barème dans l'arrondissement de Tournai notamment. Selon l'agent local, on doit distinguer, à Tournai, les maisons ouvrières, sans caractère spécifique, (petite cour ou petit jardin) qu'on peut encore acquérir à partir de 100 000 euros. Mais on rencontre aussi pas mal de maisons bourgeoises, de caractère, qui partent sans problème pour 180 000, voire 200 000 euros, si du moins elles sont bien situées et pourvues d'un jardin. Pas étonnant, dans une cité marquée par son bassin carrier : Tournai est jalonnée de maisons aux façades traditionnelles en pierre. Un cachet particulièrement apprécié par les acheteurs potentiels. Mais pas seulement. " Pas mal n'est-ce pas ? " interroge le bourgmestre Massy, quand on croise des biens du genre. Fier, qu'on disait... " Ces maisons à la façade de pierre sont pourtant rarement à vendre ", tempère le notaire Van Roy. De leur côté, les maisons quatre façades subissaient également une baisse des valeurs de l'ordre de 6 % en 2008, à 197 500 euros de moyenne. " Le marché le plus difficile est celui des quatre façades entre 250 000 et 350 000 euros. A ce budget, il faut ajouter à peu près 15 % de frais classiques. Pas mal de gens se demandent dès lors si, à ce prix-là, ils n'ont pas tout intérêt à construire. Le foncier n'est pas forcément la denrée la plus courante, mais on en trouve. Dans les lotissements, les terrains de 8 à 10 ares partent pour 80 000 ou 100 000 euros ", poursuit David Leclercq. Un montant qui correspond aux moyennes avancées dans le bilan notarial. Dans l'entité de Kain, rue de la Résistance, un immeuble à appartements est en cours de finalisation. Voire plus, puisque la moitié des habitants y ont déjà déposé valises et matelas. Vingt appartements, dont 14 deux chambres. " Les prix, dans la résidence La Sablière, tournent autour de 1 500 euros/m2, confie Pieter Ysenbaert, qui gère l'agence Immo 123. Il ne reste que cinq appartements à vendre et cela fait un an et demi que nous commercialisons. C'est un projet bien fini, plutôt de standing, avec trois entrées différentes, de l'isolation acoustique, etc. " Arrêtons-nous quelques instants sur ce concept d'appartements de standing. Un concept qui, manifestement, n'a pas toujours la même portée selon les interlocuteurs. Prenez le projet Factory, à Tournai-Ville - plus précisément rue As-Pois. L'ancienne usine, revitalisée sous l'impulsion du promoteur Eddy Devos, a laissé place à un projet de maisons, d'appartements et de lofts neufs. Prix annoncé au mètre carré : entre 2 200 et 2 400 euros. " Nous avons pas mal de gens qui achètent pour y habiter, d'autres qui achètent pour relouer ensuite. Il y a un jardin intérieur et la situation est idéale, en plein centre-ville, à deux pas de la Grand-Place ", explique-t-on du côté de Carré Immobilier, qui commercialise les appartements. A 2 400 euros du m2, on peut donc commencer à parler d'appartements de standing. D'autant que Tournai n'est pas encore une métropole européenne. Sans viser expressément ce projet en particulier, Patrick Froment l'assure : " Beaucoup de promoteurs ont fait du haut de gamme qui n'en était pas vraiment. Le seul vrai projet haut de gamme à Tournai, c'est celui de l'ancien couvent des Dominicains. " Ou quand l'expression " prêcher pour sa chapelle " vient à point nommé dans la discussion : elle prend tout son sens, d'ailleurs quand on sait que le courtier a racheté l'église des Rédemptoristes, sur les quais de Tournai, pour la transformer en appartements ; avec ou sans projet, l'église est à vendre pour 750 000 euros. L'homme a néanmoins des arguments pour défendre ce développement de 19 appartements (plus un plateau de bureau) dont les prix s'étalent de 2 500 euros/m2 hors taxe, pour les plus petits, à 3 000 euros/m2 pour les plus grands qui se sont manifestement vendus plus rapidement que les autres ; à titre d'exemple, un appartement s'est récemment vendu, toutes taxes comprises, pour la bagatelle de 640 000 euros. Les travaux viennent d'être achevés. " Tous les accès sont sécurisés, les portes sont blindées, les planchers sont en chêne, il y a deux salles de bains par appartement, en général, pas de vis-à-vis. Ça, c'est du vrai haut de gamme. Le marché, pour les produits d'exception, ne baisse pas ", clame Patrick Froment. La liste de ses acheteurs : 50 % de Belges et 50 % de Français. Au-delà du débat sur ce qui relève de l'immobilier haut de gamme ou pas, ces exemples prouvent qu'on construit encore à Tournai. " Dans les faits, quand nous avons des demandes de permis, on essaie à chaque fois de faire correspondre le projet avec le schéma de structure (sorte de plan à long terme censé définir les axes de développement de la ville sur les vingt années à venir, voir pages 100 et suivantes). Nous essayons de favoriser l'habitat mitoyen, mais nous accordons également des permis pour des immeubles à appartements, comme à la rue des Fougères, où une quarantaine de logements vont arriver sur le marché ", lance l'échevine de l'Urbanisme, Natacha Alleman (PS) qui n'en fait pas mystère : l'objectif de la ville est d'augmenter, à terme, sa population à 80 000 âmes. " Nous avons la surface pour, et les services adaptés. "Il y a quelques semaines, les notaires du Hainaut occidental confirmaient ainsi qu'" un grand nombre d'appartements sont encore en cours de construction, surtout en ville ", et notaient au passage ce fait nouveau : " Dans les communes d'importance moyenne (Pecq, Estaimpuis), les entrepreneurs n'hésitent pas à construire des appartements d'un confort et d'un prix standard. "Toujours dans cette même étude, réalisée sous la houlette du notaire Van Roy, la valeur moyenne des appartements neufs de deux chambres était fixée, pour Tournai-Ville, à 189 500 euros en 2008 (un bon de 7 % par rapport à 2007). Pour le même appartement de deux chambres, sur le marché de la revente, on descendait à 141 700 euros en 2008 (une quasi-stagnation en comparaison avec les chiffres 2007). Pour la zone Templeuve-Maulde-Marquain, à l'ouest de Tournai-Ville, comptez 10 000 euros de moins, en moyenne, pour les deux segments. " Nous avons vendu pas mal d'appartements neufs, c'est vrai. On remarque également un phénomène d'adaptation du neuf à l'état réel du marché, qui s'explique par le délai qu'on retrouve entre les prémices d'un projet et sa commercialisation. Pendant tout un moment, on a eu une surproduction d'appartements très vastes, entre 150 et 200 m2. Mais à l'heure actuelle, la demande porte davantage sur les plus petits appartements ", affirme David Leclercq. Quand on demande au courtier, pour paraphraser la remarque du secrétaire communal adjoint Thierry Lesplingart, si " certains promoteurs sont obsédés par les grosses fortunes françaises, en proposant des projets de standing loin des besoins de la population locale ", David Leclerq nuance : " C'est vrai que les promoteurs ont souvent lorgné les Français et leur haut pouvoir d'acquisition. Mais il ne faut pas dénigrer la clientèle locale, via, notamment, le vieillissement de la population. "Justement, ce vieillissement de la population se manifeste aussi, à Tournai, par la bonne santé des " résidences services ", comme le confirme le bourgmestre Christian Massy, qu'on retrouve par ailleurs à la tête des 2 200 logements du Logis tournaisien. Un crochet par la rue Perdue et nous voici devant l'une de ces constructions, la Résidence Théâtre (conçue par les entreprises Dherte), qui compte pas moins de 52 appartements d'une ou deux chambres. Vendu sur plan dès 2006 et opérationnel depuis octobre 2008, le projet s'est écoulé très rapidement à des tarifs tournant, pour un deux chambres, aux alentours de 185 000 euros TVA comprise. A la location, comptez 600 à 700 euros par mois. Auxquels il faut rajouter, bien entendu, les frais liés aux services. " Nos services se rapprochent de ceux délivrés par une maison de repos. Nous avons du personnel médical, des aides soignants, des repas (facultatifs), du personnel d'entretien, etc. Nous n'avons pas uniquement des personnes âgées, mais également des personnes qui, au sortir d'une convalescence par exemple, ont besoin de services ", précise la responsable de la résidence, Joséphine Cornil. Prix à payer pour les services en question : entre 640 et 800 euros. Au niveau du secteur locatif en lui-même, les notaires du Hainaut occidental indiquaient récemment que " dans l'arrondissement de Tournai, il n'existe pas de clientèle qui soit en mesure ou désireuse de payer des loyers élevés : les loyers mensuels dépassent rarement les 750 euros ". La baisse des taux d'intérêt, couplée aux diverses aides apportées aux candidats acquéreurs par la Région wallonne, pourrait redonner un coup de fouet au marché. Dans un contexte où le secteur boursier ne rassure plus grand monde, investir dans la brique peut toujours se révéler comme la valeur refuge vers laquelle se dirigeront les investisseurs. Pour continuer dans cette optique prospective, mais à plus long terme, c'est David Leclercq qui a le dernier mot : " Si j'avais de l'argent à investir, ce serait probablement un immeuble du quartier Saint-Piat ou du quartier Saint-Brice qui ferait l'objet de mon choix. Ce sont deux zones en devenir, qui me font penser au Vieux Lille : il y a vingt ans, personne ne voulait en entendre parler. Et aujourd'hui, on s'arrache le quartier. Sur le long terme, ce sera une bonne affaire. "L'autre filon, pour investir " juste " à Tournai, c'est peut-être de garder un £il sur les développements attendus dans le cadre du fameux schéma de structure. On peut notamment imaginer que le quartier de la gare, qui subira un lifting important dans les années à venir, entraînera son marché immobilier dans ce renouveau. Mais le conseil vaut pour les autres projets. Un candidat propriétaire attentif en vaut au moins deux... Guy Verstraeten, avec Philippe Coulée