L'immobilier fait face au Covid: est-ce toujours un placement judicieux?

Après avoir été mis à l'arrêt pendant presque deux mois, le marché immobilier a repris de manière très dynamique dès la réouverture des agences le 11 mai. On manque encore de recul sur le nombre de transactions et l'activité à plus long terme mais la crise ne semble en tout cas pas avoir freiné l'ardeur des Belges en matière d'immobilier. Au contraire ! Dès les premiers jours de reprise et même durant le confinement, plusieurs agents immobiliers ont observé des ruées vers la brique, notamment de la part d'investisseurs refroidis par la Bourse. " Durant cette crise, plusieurs personnes ont pu constater que les corrections en Bourse s'effectuaient en dizaines de pourcent, alors que l'immobilier est resté assez stable ", souligne Adrian Devos, cofondateur et gérant de BuyerSide, une société spécialisée dans le conseil aux acheteurs immobiliers. CEO du groupe immobilier Trevi, Eric Verlinden fait le même constat : " Toute crise financière crée de l'instabilité et de l'insécurité pour les investisseurs et, dans ce genre de situation, l'immobilier est la seule valeur refuge qui rapporte encore de l'argent. " La situation que l'on traverse n'est et ne sera toutefois pas sans conséquences sur le secteur, mais d'importantes distinctions peuvent être réalisées selon les niches. " La zone de risque maximum se situe au niveau des commerces ", estime Eric Verlinden. " Viennent ensuite les bureaux et, enfin, le résidentiel et la logistique qui devraient être faiblement impactés. " Beaucoup d'observateurs soulignent d'ailleurs que le créneau de la logistique est le grand bénéficiaire de cette épidémie, car celle-ci a réduit la chaîne entre les centres de distribution et les clients. On ne risque cependant pas de voir un report massif des investisseurs vers ce type d'immobilier, car il reste principalement axé sur des montants - et donc des acteurs - de taille importante. Or, chez nous, l'investissement immobilier est surtout le fait de particuliers qui épargnent ou investissent au travers du résidentiel - et c'est un élément qui contribue à la stabilité du marché. " La situation de la Belgique est tout à fait particulière car, contrairement à beaucoup d'autres pays, le résidentiel n'y est pas entre les mains de grands groupes institutionnels ou professionnels qui détiennent des dizaines ou centaines de biens ", note Eric Verlinden. " On a plutôt affaire à monsieur ou madame Tout-le-monde qui possède un ou plusieurs biens. Les investissements dans l'immobilier se font donc à des niveaux où il y a peu de financements bancaires, mais plutôt de l'épargne ou du cash. Ces particularités apportent de la stabilité à l'immobilier belge car même si le marché baisse un peu, les propriétaires ne vendent pas systématiquement leurs biens. Il n'y a pas de mouvements généralisés de vente qui pourraient faire diminuer les prix de manière importante. " Dans leurs analyses, plusieurs banquiers ou économistes envisagent néanmoins cette année une petite chute des prix de l'immobilier liée à la crise. KBC parle par exemple de 3 %, alors que Koen De Leus, économiste chez BNP Paribas-Fortis, évoque une " évolution stable à légèrement négative (- 1 %) ". Les experts du secteur ne sont pas tous d'accord sur ces chiffres, mais ils sont unanimes sur un point : il ne devrait pas y avoir d'effondrement des prix de l'immobilier résidentiel en Belgique à cause du Covid-19 et de ses répercussions sur l'économie. Plusieurs arguments viennent étoffer cette hypothèse. Tout d'abord, les exemples du passé : " Après la crise de 2008, seuls certains biens comme les grosses villas ont perdu de la valeur, alors que celle des appartements et des immeubles de rapport a continué à augmenter ", signale Adrian Devos. Ensuite, plusieurs phénomènes sociétaux, comme l'évolution démographique, la réduction de la taille des ménages et l'augmentation du nombre de ceux-ci, viennent renforcer le besoin en logements en Belgique. Par conséquent, la demande devrait permettre aux prix de se maintenir. La crise risque en revanche de compliquer l'accès à la propriété, mais cela pourrait s'avérer favorable pour certains investisseurs. Les difficultés ou incertitudes professionnelles pourraient en effet pousser certains acquéreurs à reporter leur projet et à se tourner vers la location. Or, l'offre dans ce secteur va probablement se raréfier dans les prochains mois. " Jusqu'à présent, le marché locatif suivait bien l'offre proposée par les investisseurs et il n'y avait pas d'accumulation de biens en stock ", précise Eric Verlinden. " Cette année, il y a eu une forte diminution des mises en route de chantiers et, petit à petit, l'offre de nouveaux biens va devenir anémique. Cela va poser problème car les investisseurs se portent essentiellement sur le neuf. Comme l'offre de location va baisser mais pas la demande, on risque donc d'assister à une augmentation des valeurs locatives, y compris dans l'existant. " D'après Adrian Devos, le confinement qu'on a traversé pourrait également faire évoluer les comportements des acheteurs et locataires. Après être restés à la maison ou y avoir travaillé durant plusieurs semaines, certains souhaiteront en effet se tourner vers des habitations plus grandes ou dotées d'un espace extérieur. " Les communes périphériques des villes pourraient donc gagner en attractivité ", relève-t-il. Enfin, les taux d'emprunt restent cruciaux pour garantir la santé et le dynamisme du marché immobilier. A ce niveau, il n'y a pour l'instant pas ou très peu de préoccupations puisque la Banque centrale européenne oeuvre pour maintenir des taux bas durant les prochaines années. On observe bien de petites augmentations, mais elles sont de l'ordre de quelques dixièmes de pourcent. Par contre, il y a de fortes chances qu'à cause de la crise, les banques durcissent les conditions d'accès aux crédits hypothécaire et se montrent particulièrement attentives aux revenus ou à la situation professionnelle. Il est aussi probable qu'elles réclament plus d'apports en fonds propres, mais cela ne devrait pas poser de problème aux nombreux investisseurs belges qui disposent de liquidités. Par Marie-Eve Rebts.