Investir dans l’immo, toujours judicieux ? Des réalités contrastées

Si l’immobilier résiste bien à la crise et tire même son épingle du jeu en tant qu’investissement, il faut cependant faire une distinction entre ses différentes branches. Tour d’horizon.

Alors que le résidentiel et la logistique devraient sortir vainqueurs, la situation est plus incertaine pour les bureaux et carrément critique pour le commerce. La crise n’a pas amené de nouvelles tendances, elle a plutôt accentué celles déjà présentes.

Retail :  » Déjà sous pression avant le confinement  »

De tous les secteurs de l’immobilier, celui du commerce de détail est sans aucun doute celui qui sera le plus affecté par la crise sanitaire. La fermeture temporaire des commerces et établissements Horeca s’accompagne déjà de l’annulation ou du report de certains loyers. A plus long terme, la crise éco- nomique et les faillites qui s’annoncent pourraient déséquilibrer l’offre et la demande, ou encore entraîner une baisse des loyers.

Pour Jean-Philip Vroninks, managing director de JLL Belux, la crise du Covid-19 ne va toutefois pas bouleverser fondamentalement le secteur :  » Le retail était déjà sous pression avant le confinement, notamment en raison du développement de l’e-commerce. On constatait déjà des baisses de loyers, une diminution du nombre de magasins, des commerçants en difficulté… La seule différence est que tout va probablement s’accélérer : au lieu de mettre cinq ans à s’installer, certains phénomènes pourraient déjà survenir dans les douze prochains mois.  »

Même si le risque est élevé, investir dans l’immobilier commercial pourrait cependant s’avérer payant. Adrian Devos, gérant de Buyerside, voit par exemple des opportunités à moyen terme au niveau de l’Horeca :  » On ne remplacera jamais les bars et restaurants par de l’e-commerce. Dans certaines communes de Bruxelles, les exploitations sont limitées afin d’éviter les nuisances et les locaux bien situés sont rares, donc précieux.  »

Au niveau des commerces, il ne faut pas négliger le fait que plusieurs enseignes solides devraient traverser la crise. Mais de manière globale,  » les occupants devront se réinventer pour retrouver la confiance des investisseurs « , estime Jean-Philip Vroninks.

Bureaux : des tendances qui se compensent ?

Le marché des bureaux se portait bien avant la crise, mais il est désormais nimbé de quelques incertitudes. Le confinement qui a contraint de nombreux employés au télétravail n’a pas eu d’effets à court terme puisque la majorité des loyers sont restés payés. Par contre, si le travail à distance venait à se généraliser et se développer, cela pourrait avoir des conséquences sur l’occupation des bureaux à plus long terme. Chez JLL Belux, Jean-Philip Vroninks écarte toutefois l’hypothèse d’une totale désertion de ces espaces :  » Le travail va peut-être devenir plus flexible et se dérouler davantage à distance, mais la présence au bureau restera essentielle pour la collaboration et l’esprit d’entreprise. Par conséquent, l’aménagement et l’occupation de ces bureaux vont peut-être changer, mais ces espaces resteront nécessaires et les locataires chercheront toujours des endroits bien situés en centre-ville ou à proximité des transports.  »

Adrian Devos, de Buyerside, envisage aussi une diminution de la présence au bureau à cause du télétravail, mais souligne d’autre part qu’à cause de l’épidémie, les entreprises auront besoin de plus d’espace pour respecter les distances de sécurité.  » Ces deux tendances vont sans doute se compenser et faire que les besoins en superficies de bureaux resteront à peu près identiques.  »

Immobilier  » papier  » : la prudence est de mise

Comme l’ensemble de la Bourse, l’immobilier  » papier  » a été touché de plein fouet par la crise et a même subi des diminutions plus importantes que le Stoxx 600 ces dernières semaines. Néanmoins, à l’image de la brique, on peut effectuer d’importantes distinctions selon les secteurs et les tendances sont assez similaires.  » Le retail est le domaine qui souffre le plus, et c’était déjà le cas avant « , signale Olivier Fumière, investment strategist chez Belfius.  » Avec la crise, la prime de risque augmente et cela pèse sur le cours des actions. Les bureaux, quant à eux, sont touchés mais moins car les loyers restent payés. Il faudra néanmoins surveiller la situation à long terme si les besoins d’espace changent.  »

Comme dans la brique, le résidentiel est assez stable au niveau belge et la logistique s’en sort elle aussi plutôt bien.  » C’est une tendance qui va se renforcer sur le long terme, mais on voit par exemple qu’une société comme WDP, qui est cotée à la Bourse de Bruxelles, n’a presque rien perdu malgré la crise « , poursuit Olivier Fumière. L’investment strategist se dit globalement neutre et prudent par rapport à l’immobilier en cette période, mais recommande de diversifier ses investissements.  » En général, on conseille d’avoir environ 5 % d’immobilier dans son portefeuille. Il est préférable de diversifier ses actions selon les niches et les régions, par exemple via un fonds.  »

Résidentiel : de nombreuses nuances

Pour beaucoup, l’immobilier résidentiel se résume aux biens classiques, comme les appartements et immeubles de rapport. Vu le besoin en logements, ces investissements devraient rester des valeurs sûres – à condition de ne pas chercher une plus-value immédiate, vu le tassement possible des prix. Les prévisions sont en revanche plus nuancées pour d’autres niches du résidentiel, par exemple le co- living (colocation) qui était très à la mode dernièrement.  » On ne sait pas si cette nouvelle tendance va durer, mais une certaine méfiance s’est installée durant le confinement « , remarque Gaëtan Breuls, fondateur de Locustone et expert-conseil en immo- bilier.  » Les projets complets continuent à fonctionner, mais par contre la mise en route de nouveaux espaces de co- living est très compliquée à cause de l’épidémie.  »

Cette crise sera-t-elle passagère ? Tout dépendra a priori de l’évolution de la situation sanitaire, exactement comme pour les locations de vacances.  » Tout a été à l’arrêt dernièrement mais beaucoup d’hébergements sont déjà complets pour juillet et août « , note Gaëtan Breuls.  » Le souci est qu’on ne sait pas encore si le gouvernement autorisera les séjours cet été…  »

L’avenir des kots dépendra, lui aussi, des mesures prises dans les mois à venir. Rentrés à la maison, certains étudiants ont demandé dernièrement l’annulation de leur loyer. Il est toutefois peu probable que l’enseignement à distance remplace totalement et durablement le présentiel…

Par Marie-Eve Rebts.