Avec ses nombreuses écoles, ses commerces et sa localisation entre Bruxelles, Charleroi et Mons, Nivelles est une ville qui attire les résidents. Elle possède en plus l'avantage de pratiquer des prix immobiliers raisonnables par rapport aux communes du centre du Brabant wallon, ce qui n'échappe ni aux acheteurs ni aux locataires !
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Avec ses nombreuses écoles, ses commerces et sa localisation entre Bruxelles, Charleroi et Mons, Nivelles est une ville qui attire les résidents. Elle possède en plus l'avantage de pratiquer des prix immobiliers raisonnables par rapport aux communes du centre du Brabant wallon, ce qui n'échappe ni aux acheteurs ni aux locataires ! Le marché locatif de la ville présente ainsi un turnover assez bon, du moins dans le domaine du résidentiel. " En général, on met rarement plus de six semaines à trouver un locataire pour un bien ", observe Jennifer Wargnies, l'une des responsables de l'agence Cap Sud à Nivelles. " S'il s'agit d'un appartement neuf, nous avons même très souvent un candidat au bout de trois semaines. " Mathieu Sonet, gérant de l'agence Ivimmo, constate ce même phénomène d'attirance pour les locations neuves. " Lorsque nous avons vingt-cinq ou trente biens à proposer dans la même résidence, il faut compter à peu près un mois pour finaliser la mise en location. Nous avons par exemple en portefeuille un grand nombre de biens avec le projet Coparty Gardens, et ça part comme des petits pains ! C'est surtout le cas pour les plus petits appartements avec des loyers entre 500 et 650 euros, qui génèrent de longues listes d'attente. " L'offre de biens neufs n'est pourtant pas faible à Nivelles, y compris en location. Depuis plusieurs années, de nombreux projets poussent un peu partout dans et près du centre-ville. Entre Coparty Gardens, la résidence Frédéric, le Faubourg de Namur, les résidences Duvieusart et autres, ce sont des dizaines d'appartements neufs qui sont fréquemment à vendre ou à louer dans la cité aclote. Et, d'après Jennifer Wargnies, l'offre croissante n'est pas encore parvenue à surpasser la demande. " Il y a eu très peu de constructions dans les années 1980 et 1990 à Nivelles,la ville était donc un peu à la traîne. Elle a commencé à rattraper son retard à partir du début des années 2000 et, bien que l'on arrive tout doucement à un équilibre sur le marché locatif, la demande pour ce type de bien reste élevée. " Selon la responsable de Cap Sud, les biens neufs séduisent les locataires grâce à leur localisation, les projets étant souvent situés près des commerces et des transports puisque la politique de la Ville est de revitaliser le tissu et les chancres du centre plutôt que d'étendre celui-ci. Jennifer Wargnies souligne aussi l'importance des performances énergétiques. " A loyer égal, les locataires préféreront toujours un bien neuf qui est moins énergivore ", remarque-t-elle. De quoi faire baisser l'attractivité des biens existants mis en location à Nivelles ? Tout dépend des cas, mais il est vrai que certains appartements plus anciens peuvent directement souffrir de la concurrence du neuf. " Les transactions sont plus compliquées lorsque le bien n'est pas rénové et présente une consommation énergétique ou des charges élevées pour l'entretien des communs ", constate Jennifer Wargnies. " Au vu de ces frais supplémentaires, les propriétaires peuvent être contraints de baisser un peu les loyers pour rester attrayants par rapport aux biens neufs. " Certains biens existants ont ainsi tendance à connaître une petite diminution des prix, mais il existe toujours des exceptions. C'est le cas des maisons de ville, qui sont rares et trouvent donc facilement preneurs sur le marché locatif. Quant aux appartements neufs, leurs prix ne semblent pas affectés par la présence d'un nombre important de biens sur le marché locatif, que du contraire ! " Comme la demande est là, les tarifs ont tendance à poursuivre leur évolution ", observe la responsable de Cap Sud. " Nous avons récemment reloué un appartement construit il y a deux ans et, malgré que le bien ne fût plus tout à fait neuf, le loyer était aujourd'hui 7 à 8 % plus élevé que lors de sa première location. " Si elle n'a pas que des avantages pour les locataires, la bonne santé du marché locatif à Nivelles profite aux investisseurs, pour qui la ville reste un secteur intéressant. C'est du moins ce qu'estime Mathieu Sonet de l'agence Ivimmo. " Le rendement locatif est aussi bon que dans les villes proches comme Braine-l'Alleud ou Waterloo ", précise-t-il. " L'un des avantages est notamment la possibilité de réaliser une plus-value à la revente quelques années après l'achat. " Bien qu'en règle générale le neuf présente un rendement moins important pour les investisseurs, les deux agents immobiliers estiment que ce n'est pas une option à négliger dans le cas de Nivelles. " La rentabilité d'un bien existant peut fortement varier selon le poids des charges, alors que celle d'un bien neuf est souvent un peu plus faible, proche, en moyenne, d'un rendement de 2 à 3 % net, ce qui est déjà bien mieux qu'un compte épargne ", fait remarquer Jennifer Wargnies. Mathieu Sonet souligne, quant à lui, que l'investissement dans un bien neuf " est une solution adéquate pour s'assurer d'une bonne valeur de revente et éviter les tracas liés aux travaux pendant une bonne poignée d'années ". La plupart des projets nivellois sont en outre gérés par des promoteurs renommés, ce qui peut rassurer les acheteurs quant à la qualité de la construction et du service après-vente. Mathieu Sonet estime ainsi que le neuf est une option idéale pour les plus petits investisseurs (ceux qui achètent un ou deux biens), surtout si ceux-ci envisagent d'habiter leur bien dans le futur - un scénario de plus en plus fréquent. Les plus gros investisseurs se tourneront vers la réalisation de projets ou l'acquisition de biens de rapport, mais ces derniers sont plus rares sur le marché nivellois. " On en trouve encore quelques-uns, mais il est de moins en moins possible de diviser de grosses habitations en biens de rapport ", constate Mathieu Sonet. " Ces transformations impliquent désormais beaucoup de contraintes et de freins, notamment au niveau urbanistique. " Par Marie-Eve Rebts.