Une grande bulle ?

Danny Reweghs

Le marché immobilier embrase les esprits. Les prix flambent. Dans le monde et en Belgique. Voici pourquoi

Evolution moyenne nationale. Source : The Economist

A la fin des années 1990, l’argent afflue vers les marchés boursiers. On connaît la suite : le krach et la déconvenue. Le marché immobilier, lui, a regardé tout cela sans ciller. Une performance qui n’est pas passée inaperçue. Ces dernières années, de nombreux épargnants se sont donc tournés vers l’immobilier. Et ce n’est pas fini. Il y a trois raisons objectives à cette situation.

1. La baisse des taux d’intérêt jusqu’à un plancher jamais atteint depuis l’après-guerre est à la base de la hausse des prix immobiliers. La capacité d’emprunt a augmenté en réaction à la baisse de la charge d’intérêt et cette nouvelle donne a permis aux ménages de financer une maison ou un appartement jugé  » plus coûteux « . D’autant qu’un loyer est de l’argent perdu alors que le remboursement d’un emprunt aboutit à la propriété.

2. Un placement sûr. Lors de la crise boursière de 2 000, alors que les cours des actions amorçaient une descente vertigineuse, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter. Mieux encore, ils ont préservé la planète d’une récession. L’augmentation de valeur de l’immobilier a compensé la perte financière de la lourde correction boursière, ce qui à son tour a permis de maintenir la consommation.

3. Le succès appelle le succès. Dans les années 1990, la hausse des Bourses a également été alimentée par le succès des marchés d’actions des années précédentes. Le même phénomène s’applique à l’immobilier : de plus en plus d’investisseurs empruntent pour investir en immobilier, convaincus que les prix ne peuvent que s’orienter à la hausse.

Achats spéculatifs

La valeur totale de l’immobilier résidentiel mondial est estimée par The Economist à 70 000 milliards de dollars américains, soit 30 000 milliards de dollars de plus qu’il y a cinq ans ! L’augmentation totale est également supérieure à celle des Bourses mondiales au cours des dernières années de la décennie 1990. En clair, tout cela ressemble fort à la plus grosse bulle spéculative de toute l’histoire des marchés financiers…

Plus alarmant peut-être, le comportement des acheteurs d’immobilier. Les prix sont poussés à la hausse par la demande spéculative. L’année dernière, un quart des logements achetés aux Etats-Unis (23 %) l’ont été dans un but d’investissement. 13 % des logements achetés sont devenus des résidences secondaires. Les investisseurs sont prêts à emprunter (beaucoup) dans le but de revendre ultérieurement à meilleur prix. C’est ainsi que les épargnants américains ont vu naître de plus en plus de formules tarabiscotées pour encourager l’emprunt immobilier…

Le rythme auquel progressent les prix ces dernières années semble intenable. Naturellement, les prix immobiliers ne sont pas comparables aux cours des actions et ne peuvent pas plonger comme eux, tout simplement parce que l’immobilier est un besoin primaire. Mais il suffirait que les candidats-acheteurs ne soient soudainement plus disposés à payer le prix demandé et qu’en conséquence, les propriétaires, poussés par le vide locatif persistant, finissent par baisser (sensiblement) leurs prix de vente…

Qu’en est-il du marché belge ? Les prix ne se calment pas, c’est un fait. Et les jeunes ménages qui désirent acquérir leur propre logement ne gagneront rien à attendre. D’autant que si les taux sont très bas, les prix, eux, sont très élevés. Même s’ils devaient se calmer, on les voit mal refluer. En matière d’investissement immobilier locatif, en revanche, prudence… Dans certains créneaux, le marché arrive à maturité. A Bruxelles, de beaux 100 mètres carrés (classe moyenne, deux salaires) ne trouvent plus aussi facilement preneur qu’autrefois. De plus, l’investissement locatif exige une réelle énergie, pour une rentabilité qui ne dépasse pas toujours les 3 % net. Mais la brique, en revanche, prend de la valeur avec le temps… A bien peser avant de plonger.

Danny Reweghs

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