Une bonne brique

Les prix de l’immobilier grimpent depuis plusieurs années. En théorie, on peut donc s’attendre à un krach. Dans les faits, c’est peu probable. En Belgique, en tout cas

Dans toute gestion patrimoniale, l’immobilier prend une place incontournable. C’est particulièrement vrai en Belgique, où les trois quarts de la population sont propriétaires de leur logement. Question : et si c’était le moment d’acheter une maison ou un appartement ? Comme les prix grimpent depuis plusieurs années, n’est-il pas préférable d’attendre qu’un repli se manifeste ? Ce type de raisonnement est fréquent, ces temps-ci. Mais il n’est pas correct, car la hausse des prix de l’immobilier résidentiel en Belgique n’est pas aussi excessive qu’il n’y paraît.

Selon l’hebdomadaire The Economist, les prix de l’immobilier résidentiel ont grimpé de 50 % en termes nominaux (sans tenir compte de l’inflation) en Belgique entre 1995 et 2002. L’an dernier, les prix ont de nouveau progressé de 4,2 %. Cette hausse peut sembler importante mais, pour réellement juger de la cherté de l’immobilier, il convient de ne pas se fier uniquement aux prix. Il faut également analyser d’autres facteurs : outre le prix du bien, le revenu disponible du ménage et le niveau des taux d’intérêt doivent être aussi pris en compte. C’est précisément la baisse des taux d’intérêt qui est à l’origine de la hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années. La diminution du loyer de l’argent, à un niveau historiquement faible, a en effet accru la capacité d’emprunt des ménages et a donc soutenu la demande. Et les prix de mettre le cap à la hausse ! On ne peut pourtant pas dire que cette poussée de fièvre soit excessive. Selon Philippe Janssens, cofondateur de Stadim (société d’étude et de conseil en matière immobilière),  » l’engagement financier en termes de mensualités pour l’acquisition d’une maison n’est actuellement pas plus grand qu’auparavant. La hausse des prix a en effet été compensée par la baisse des taux et la progression du revenu disponible « .

Une autre façon de se rendre compte qu’une bulle spéculative ne semble pas en train de se former sur notre marché immobilier est de jeter un £il chez nos voisins européens. Nous pouvons d’emblée nous rendre compte que la Belgique est loin d’être en tête du hit-parade. En effet, toujours d’après The Economist, entre 1995 et 2002 les prix de l’immobilier résidentiel ont bondi û en termes nominaux û de 219 % en Irlande, de 125 % au Royaume-Uni, de 121 % aux Pays- Bas et de 95 % en Espagne. La pro- gression de 50 % des prix en Belgique fait pâle figure ! Au sein de ces différents pays, la hausse des prix a largement dépassé les gains découlant de la baisse des taux et de la progression du revenu disponible. Un repli des prix semble donc s’y imposer au cours des prochaines années…

Pas de repli en vue

Selon Janssens, le marché de l’immobilier belge a évité la surchauffe en raison d’une caractéristique qui lui est propre.  » En Belgique, la déductibilité des charges d’intérêt lors de la déclaration fiscale est limitée. Aux Pays-Bas, par exemple, la déductibilité des charges d’intérêt est beaucoup plus importante. De plus, l’impact de l’opération y est directement perceptible sur le salaire mensuel. Dès lors, la tentation est forte pour les ménages de s’endetter afin de déduire le maximum de charges d’intérêt possible. Si le revenu disponible d’un ménage hollandais augmente, celui-ci se dépêche de contracter un nouvel emprunt hypothécaire. La demande d’immeubles est ainsi soutenue et les prix flambent.  »

Cette situation est dangereuse. Le niveau d’endettement des ménages néerlandais tournait autour de 150 % du revenu disponible fin 2002 ! En cas de (nouvelle) crise économique, l’immobilier risque d’être emporté dans la tourmente (ventes massives) et les prix chuteront sensiblement. Heureusement, les Belges sont bien moins endettés. La part des prêts hypothécaires dans le revenu disponible des ménages belges était inférieur à 50 % fin 2002. En cas de pépin, le risque de chute des prix est donc bien plus limité que chez nos voisins néerlandais.

Contrairement à certains pays européens, le marché immobilier belge est loin d’être survalorisé : une forte chute des prix semble donc exclue. A l’avenir, l’évolution des taux sera à surveiller. Si ceux-ci venaient à reprendre le chemin de la hausse, la demande pourrait progressivement ralentir et les prix se détendre. Toutefois, ce repli pourrait ne pas suffire à compenser l’augmentation des charges d’emprunt résultant de la hausse des taux d’intérêt…

Antonio Gentile