Tour du propriétaire

Batibouw 2003 s’annonce sous les meilleurs auspices. Les taux d’intérêt et la reprise des hostilités entre les acteurs du monde bancaire sont favorables au candidat à l’achat. Mais le taux n’est pas tout!

Cela faisait un bail que les institutions de crédit ne s’étaient plus observées du coin de l’oeil à l’approche du salon Batibouw, qui se tiendra à Bruxelles du 20 février au 2 mars. Alors que les banques s’étaient montrées plutôt pingres durant les années 2000, 2001 et 2002, sans doute échaudées par l’état anémique des taux affichés au 1er semestre 1999 et les manques à gagner qui en découlèrent, le cru 2003 s’annonce bien meilleur pour les candidats à l’achat ou au refinancement de crédit. On peut, sans risquer de se tromper, faire montre d’un optimisme de bon aloi. D’abord, l’obligation à 10 ans du gouvernement belge, qui sert de référence à l’établissement des taux des crédits hypothécaires, pointe au niveau de 4,05 %, non loin de son plancher historique du début 1999 (3,5 % environ). En termes réels, les taux actuels sont même fort proches de ceux de 1999, l’inflation restant sous contrôle, aux alentours de 2 %.

Ensuite, la conjoncture est telle que l’heure est toujours aux abaissements de taux, histoire de relancer la machine économique. Les analystes tablent ainsi sur un nouveau repli du taux directeur de la BCE en mars, à 2,25 % ou 2,5 %. Certes, les observateurs estiment que les taux devraient par la suite suivre une courbe à nouveau ascendante, mais de manière presque horizontale!

Sur un plan purement stratégique, la botte de Dexia la semaine dernière a dû être diversement appréciée par ses pairs, mais elle a le mérite de raviver une guéguerre que les candidats à l’emprunt avaient perdue de vue ces dernières années! En rabotant tous ses taux (de 0,2 à 0,45 % selon les formules), l’initiative de Dexia devrait normalement faire des émules. D’autant que le sentiment qui prévaut est que les banques en ont gardé sous la pédale depuis quelques mois, ne suivant que très parcimonieusement l’évolution à la baisse des taux du marché. Si le taux fixe à 20 ans (un peu moins de 180 euros par mois par tranche de 25 000 euros empruntés) se situe actuellement aux alentours de 6 % en moyenne, il sera sans doute possible de dégoter du 5,5 %, voire moins, d’ici à quelques semaines.

Mieux demain

Cela étant, les taux, dont on attendra donc une correction quasi inéluctable ces prochaines semaines avant de prendre position, ne constituent qu’une facette de l’acte d’achat immobilier. La fiscalité en est une autre! Ainsi, les traditionnelles formules à annuités constantes, assorties de remboursements périodiques identiques, ne sont pas toujours les plus recommandables d’un point de vue fiscal. Pour ce type d’emprunt, les amortissements en capital sont au départ réduits à la portion congrue, alors que les intérêts sont, au départ, très élevés. Ce n’est qu’après quelques années (6 ou 7, en moyenne) que la tendance s’inverse et que la partie consacrée aux intérêts est plus faible que celle afférant au capital remboursé. Fort bien, mais ce sont précisément les amortissements en capital qui donnent lieu aux économies d’impôts les plus intéressantes (jusqu’à 1 770 euros par an et par contribuable, en fonction des revenus imposables), les intérêts déboursés donnant eux aussi droit à des économies d’impôts, mais plus modestes.

On recense cependant des formules, dites à amortissements constants, qui concernent la case de la déclaration fiscale consacrée au remboursement du capital emprunté. Revers de la médaille: les remboursements périodiques (souvent mensuels) sont plus élevés au début de l’emprunt, ce qui les rend moins digestes pour les jeunes candidats à la propriété dont la capacité de remboursement initiale est souvent plus ténue. Qu’à cela ne tienne, certaines institutions de crédit ont fait de la haute technicité leur credoet proposent une formule de panachage de crédits au sein d’une même convention, permettant d’optimiser au maximum l’économie d’impôts et celle liée aux intérêts.

Risques limités

Le même type de raisonnement vaut pour les différents types de créditscirculant sur le marché: il est ainsi possible de panacher une formule classique de « taux fixe 20 ans » avec une formule de type variable, plus risquée mais moins chère, qui a le don de réduire la charge initiale. Oui, mais le risque encouru n’est-il pas plus important? Pas nécessairement: depuis 1994, nombre de formules de taux variables sont assorties de cap et de « floor », soit des révisions maximales à la hausse et à la baisse des taux, à des échéances préalablement déterminées. Ainsi, un taux de type 3/3/3 avec des cap et des floor de +3/-3 signifie que le taux ne sera revu qu’après 3 ans. A supposer que le taux initial soit de 4 % et qu’après 3 ans le taux en vigueur en ce moment s’élève à 6,6 %, c’est ce taux qui servira de base à l’établissement de la nouvelle charge de remboursement du crédit. Si après 3 ans, les taux ont fortement grimpé, à 8,5 % par exemple, ce n’est pas ce taux qui dictera la nouvelle charge, mais bien celui de 7 %. Cela dit, certaines formules variables sont parfois plus intéressantes que celles à taux fixe, même dans le pire des cas (révision du taux au maximum contractuel).

Moyennant les seuls frais de dossier, souvent bien inférieurs à 200 euros, l’emprunteur peut aussi demander à son banquier de changer de formule en cours de route: passer d’une révision annuelle à une révision quinquennale lorsque les taux ont affiché un repli substantiel peut ainsi s’avérer financièrement judicieux. Cet exemple parmi tant d’autres-on peut aussi « jouer » sur différentes durées de crédit-, outre qu’il bat en brèche certains préjugés (taux variable parfois moins cher, même dans le pire des cas), montre l’attention qu’il convient de porter à la négociation, aux comparaisons et au suivi du crédit. Un crédit sur mesure est actuellement de l’ordre de l’envisageable mais les circonstances (financières comme personnelles) peuvent parfaitement le rendre inadéquat à un moment donné de la vie du contrat de crédit. A cet égard, il faut se méfier des hypothèques-investissement!

Avec des pincettes

L’hypothèque-investissement est une formule de crédit hypothécaire au cours de laquelle l’emprunteur ne rembourse que des intérêts. Quant au capital, il le reconstitue progressivement via une épargne périodique alimentant un contrat d’assurance-vie liée à des fonds de placement (branche 23). A l’échéance, la somme des primes épargnées et capitalisées servira à rembourser l’institution de crédit. En principe du moins! Le problème réside naturellement dans le fait que les taux de reconstitution ne peuvent être déterminés à l’avance: logique, vu que les primes vont à des placements en tout ou en partie boursiers, par définition imprévisibles en termes de prestations futures. L’emprunteur peut ainsi tout aussi bien réaliser une plus-value à l’échéance du contrat de crédit que devoir combler le solde manquant!

L’hypothèque-investissement n’est donc pas à mettre dans toutes les mains, et sera destinée de préférence à l’achat d’une seconde maison, après avoir épuisé par ailleurs les avantages fiscaux liés à la fiscalité immobilière. Un atout dont ne peut se targuer l’hypothèque-investissement, laquelle n’autorise que la déduction des intérêts. Dans le cadre des ces formules dites de reconstitution, l’épargne alimentant une assurance-vie classique (de branche 21, à taux garanti) sera moins risquée (et potentiellement moins rémunératrice). De surcroît, elle donnera lieu à quelque avantage fiscal (les primes sont déductibles) mais, à l’instar de l’hypothèque-investissement, le taux d’intérêt sera très souvent plus élevé que pour n’importe quelle autre formule de crédit plus traditionnelle.

Dans le même ordre d’idée, les  » termes fixes » sont également des formules où l’emprunteur ne débourse que des intérêts tout au long de la durée de vie du contrat, à charge pour lui de rembourser le montant emprunté à l’échéance par la mise en gage d’une assurance-vie ou de groupe, de tout autre placement échu, voire d’une somme providentielle telle qu’un héritage… Mais là, on préjuge sans doute de l’avenir de manière plus flagrante encore que dans le cas d’une hypothèque-investissement!

Elargir ses horizons

Les assurances incendie et de solde restant dû, la nécessité d’une inscription hypothécaire pour l’intégralité du montant emprunté, la quotité d’emprunt (de préférence inférieure à 100 %), le choix de l’expert immobilier qui estimera la valeur vénale de la maison convoitée, les frais de notaire: autant d’autres éléments-clés qui doivent être pris en considération lors de toute transaction immobilière. De même, des études comparatives pousséessont chaudement recommandables ! Les montants en jeu et les possibilités d’économies fiscales en valent la chandelle…

François Mathieu (Cash!), ,