Pour obtenir les meilleures performances

Vous disposez d’un bas de laine assez confortable pour en consacrer une partie à l’aventure immobilière ? Voici quelques pistes pour investir judicieusement.

Investir avec discernement n’est pas donné à tout le monde, tant les possibilités sont multiples. Il ne faut donc pas se rater, sous peine de le regretter amèrement.  » Il y a une différence énorme dans les performances de rendement si l’investisseur se fait conseiller ou s’il investit sans bien connaître le marché, expose Thierry Masset, chief investment officerd’ING Belgique. Cela peut aller du simple au double. Il est donc important de prendre des décisions structurées.  »

Quelques préalables avant de se lancer. Le premier : toujours garder un fonds de réserve suffisant. On estime qu’il doit couvrir six à douze mois de dépenses. Au moins. Mieux vaut qu’il soit détenu en liquide et non en actions. Il faut également déterminer votre horizon et vos objectifs d’investissement.  » Une personne qui a déjà remboursé son prêt habitation et souhaite investir pour sa retraite n’aura bien évidemment pas le même profil d’investissement que celle qui a la quarantaine et souhaite investir pour financer des travaux à moyen terme « , précise Philippe Janssens, du bureau d’études Stadim.

Un conseil : la diversification doit rester de mise. Il ne faut pas non plus se laisser influencer par les rendements annoncés comme mirobolants, qui sont relativement incertains. Et les rendements du passé sont rarement ceux du futur.

Dans quoi investir quand on possède 100 000 euros ?

Vous pouvez vous constituer un beau portefeuille de SIR immobilières, avec des actifs diversifiés pour limiter les risques. Une action vaut entre 50 et 100 euros.  » C’est l’avantage des SIR : avec 500 euros, vous pouvez déjà investir, fait remarquer Marc Eeckhout, analyste stratégique chez BNP Paribas Fortis. Si j’ai quelques billets à mettre, je les placerais sur Aedifica, Retail Estates, Cofinimmo et Befimmo. D’après les informations que j’ai recueillies ces derniers jours, 2016 s’annonce très intéressante pour ces SIR.  »

Pour le reste, vous pouvez par exemple investir dans l’un ou l’autre garage. Ils se négocient autour de 35 000 euros à Bruxelles-Ville et 25 000 euros à Ottignies. Les rendements sont assez intéressants (de 3 à 4 % net) et les frais de gestion et d’entretien sont minimes. Les loyers sont d’environ 100 à 150 euros par mois pour un garage à Bruxelles. La moitié en Wallonie.  » Les emplacements de parking sont plus intéressants que les box de garage, surtout quand ils sont bien placés dans un centre-ville, poursuit Marc Eeckhout. Beaucoup de villes changent leur politique de mobilité et tentent de réduire la présence des voitures. Ce qui peut faire grimper l’attractivité d’un garage.  »

Pour ce montant, on peut aussi acheter un terrain à bâtir de quelques ares dans pratiquement toutes les communes wallonnes, à l’exception d’une partie du Brabant wallon. Le rendement estimé s’élève à 2 %. Les terres agricoles sont par contre à déconseiller. L’investissement était rentable ces dernières années, avec quelques belles plus-values à la clé, mais le marché est désormais aux mains de grands investisseurs.

Enfin, avec 50 000 euros, on peut tout de même déjà acheter un petit appartement deux chambres à Gilly ou à Marcinelle.  » Mais le plus intéressant est toutefois de combiner prêt hypothécaire et apport de fonds propres, explique le consultant en immobilier Christian Lasserre. Avec 50 000 euros et une quotité classique de 80 %, vous pouvez emprunter 200 000 euros et acheter un appartement à 250 000 euros. Ce qui est vraiment bien en termes de rendement.  »

Dans quoi investir quand on possède 250 000 euros ?

Toutes les propositions précédentes restent d’actualité. Mais, ici, les opportunités sont plus nombreuses. On peut espérer obtenir un rendement minimum d’environ 4 500 euros net par an. L’investissement le plus classique est celui d’un appartement neuf situé en centre-ville et dont les charges sont bien définies. L’idéal étant de prendre une localisation pas trop loin de son habitation. Le prix minimum pour un appartement classique est de 150 000 euros, il grimpe facilement à 200 000 euros si on souhaite une qualité/situation supérieure.

Une résidence secondaire est également une option. Elle permet d’allier investissement et plaisir. Même si la gestion du bien à distance est parfois compliquée.

Enfin, il reste les kots. Le prix moyen est de 100 000 euros. Avec un emprunt hypothécaire, vous pouvez en acheter quelques-uns. Des locataires solvables et des loyers abordables rendent l’investissement attractif. Certains évoquent un rendement de 5 à 7 %. Attention, toutefois, il s’agit d’un marché de niche. Ce qui signifie qu’une pénurie peut rapidement se retourner en suroffre. Et voir votre investissement s’écrouler.

 » Investir dans un ou plusieurs kots est un placement risqué, avertit Philippe Janssens. La concurrence des gros investisseurs est présente. Il faut alors se centrer sur les kots de qualité.  »

Dans quoi investir quand on possède 1 million d’euros ?

Le panel est bien large quand on entre dans cette catégorie.  » L’important est avant tout de bien diversifier son portefeuille, de manière à diminuer les risques, note Thierry Masset. Je mélangerais donc des SIR et l’un ou l’autre bien immobilier. On peut investir également dans un immeuble de rapport. Le fait de pouvoir reporter les risques locatifs sur plusieurs biens est intéressant. Autre piste : une dizaine de studios.  »

De son côté, avec un tel montant en poche, Christian Lasserre sortirait des sentiers battus.  » Il y aurait bien évidemment quelques SIR, mais j’opterais également pour un placement plus risqué comme les bureaux. Ce marché est déserté actuellement. C’est donc le moment de s’y jeter. Les reconversions en résidentiel sont nombreuses. Les marges pourraient donc être énormes.  »

Enfin, si Frank Vrancken, chief strategist chez Puilaetco Dewaay, devait conseiller un particulier qui frappait à sa porte demain, il lui proposerait un portefeuille bien varié.  » Mais cela dépend surtout des risques souhaités, de l’âge et du profil de chacun. Certains veulent une rente, cela détermine le style du portefeuille. La vaste majorité serait de l’immobilier. L’idée serait de ne pas trop dépasser les 50 % d’actions, ce qui permet d’avoir des dividendes, une bonne partie en SIR et d’étoffer avec des matières premières et des fonds qui feront des arbitrages, étant des marchés neutres.  »

Par Xavier Attout