Les prix aussi se mettent au vert

Les valeurs ont commencé à chuter fin 2005 pour se reprendre dès 2010. La mise de départ est plus élevée qu’avant, mais, globalement, les prix restent attrayants.

Tous les professionnels le confessent, tantôt clairement, tantôt à demi-mot, les années de boom sont derrière. Qui ont vu, entre 2000 et 2005, des candidats acquéreurs en ordre de bataille (Bruxellois, Flamands, Néerlandais, plus quelques Français et Luxembourgeois) et les biens dignes d’être une seconde résidence s’arracher à coups de milliers d’euros.  » Ils venaient et achetaient en quelques jours « , indique Jean-Marc Pierrot de l’agence Immo Semois & Lesse (Bouillon), hésitant à qualifier ces opérations de  » coups de tête  » ou de  » coups de c£ur « .  » Peu informés, il n’était pas rare de les voir mettre 30 % de la valeur en plus.  » Ou  » mal informés « , renchérit Paul Etienne, de l’immobilière des Ardennes (Vielsalm), en référence aux agents immobiliers néerlandais qui, à l’époque, venaient sans vergogne chasser sur leur propre terrain.  » Mais mal informés aussi, rajoute Jean-Marc Pierrot, par les propriétaires qui racontaient des bobards à leurs voisins, faisant anormalement monter leurs prétentions, s’ils venaient, eux aussi, à vouloir vendre leur bien. « 

Dès 2005, l’affluence s’est tarie. En Ardenne, la crise a démarré avant l’heure, comme si la région avait fait le plein de seconds résidents, d’occupants de gîtes ou de maisons d’hôtes, d’amateurs de campings et autres villages de vacances. Or l’offre a, elle, continué à grossir. Pis, elle a explosé : émanant de seconds résidents lassés ou conquis par d’autres cieux (le rythme de rotation d’une seconde résidence est de sept ans, contre vingt ans pour une résidence principale), de propriétaires d’hôtels, de gîtes ou de locations non rentables (le phénomène s’est accru ces derniers mois) et de Néerlandais soumis à de nouvelles réglementations fiscales (voir encadré).

La crise de 2008 et 2009 en a été d’autant plus traumatisante, avec un très net recul de la demande et de l’activité. Mais, en même temps,  » elle a eu un effet régulateur sur les prix « , indique Frédéric Dumoulin, notaire à Durbuy. En 2010, les affaires ont repris.  » Une bonne année en matière de transactions, confirme-t-il. Ce qui semble s’annoncer aussi pour 2011. Mais sans rush particulier. Quoi qu’en disent certains, le premier trimestre a été normal. « 

 » Le marché se porte mieux, complète Claude Balthazard, de l’agence Ardenne Immo (La Roche-en-Ardenne). 2011 démarre sur de bonnes bases. Mais en dents de scie. Il n’y a pas de constance d’un mois sur l’autre. On n’a jamais vendu autant de biens qu’au mois de mars et maintenant nous voilà retombés dans une moyenne normale. Sans explications rationnelles. « 

Mais cette reprise se situe essentiellement sur le marché des premières résidences, et dans le segment du moyen de gamme.  » On est saturé de demandes et d’offres, insiste Daniel Antoine, dont l’agence Immo Antoine est localisée à Barvaux-sur-Ourthe. Le potentiel est là, mais les prix ne sont pas en ligne avec la demande. Ils doivent baisser pour contenter une clientèle locale.  » Le déséquilibre commence seulement à s’estomper. Les transactions sont toujours lentes (de 6 mois à 1 an contre 3 à 4 mois auparavant). Et toujours plus complexes, vu le surcroît de contraintes administratives, urbanistiques et juridiques (normes PEB/Performance énergétique des bâtiments, diagnostic électrique, régularisation urbanistique…).  » Il y a moins de demandes pour des secondes résidences qu’il y a deux ou trois ans, poursuit-il. Et quand il y en a, elles visent la qualité à petit budget : chalets ou maisons modestes entre 100 000 et 150 000 euros. Les villas des années 1970, grand living, simple vitrage… sont hors marché.  » Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas de clientèle pour des biens haut de gamme dont les prix dépassent les 300 000 euros, jusqu’à plus de 1 million – de la fermette sur un terrain de 2 hectares au moulin rénové comptant une dizaine de chambres et presque autant de salles de bains… Une niche, certes, mais qui fonctionne proportionnellement mieux que le moyen de gamme.

A partir de 100 000 euros

En moyenne, les prix 2010-2011 sont revenus au niveau de ceux du boom de 2005, mais les tarifs des taux d’intérêt hypothécaires sont bien plus avantageux aujourd’hui qu’alors. Toutefois, comme la grande majorité des petits biens ou ceux à rénover ont été vendus, la mise de départ est plus élevée, même si elle semble… ridiculement faible, comparée à ce qu’un pied-à-terre exige sur la côte. En Ardenne, quand ont parle d’un seuil minimum en dessous duquel on ne trouve rien, hormis un chalet, un studio ou une ruine (en pierres du pays quand même), c’est 100 000 euros.

Tout en se méfiant des moyennes, les professionnels avancent quelques chiffres. Dans l’arrondissement luxembourgeois de Neufchâteau (Bertrix, Bouillon, Libramont-Chevigny, Saint-Hubert…), lit-on dans le bilan notarial 2010, il faut compter en moyenne 185 000 euros pour une 4-façades et 120 000 pour une maison mitoyenne. Moins dans l’arrondissement de Marche-en-Famenne (Durbuy, Houffalize, La Roche-en-Ardenne, Vielsalm…) où le prix d’une 4-façades tourne autour de 170 000 euros, celui d’une maison mitoyenne à quelque 115 000. Et encore moins dans l’Ardenne namuroise (Gedinne, Bièvre, Vresse-sur-Semois) où il faut compter quelque 130 000 euros pour une villa, et 105 000 pour une 2-façades. Dans l’Ardenne liégeoise, les écarts sont plus marqués, de 80 000 euros à Lierneux ou Trois-Ponts à 130 000 euros vers les cantons rédimés de Malmedy et Saint-Vith.

Mais ces moyennes cachent de grandes disparités. D’une commune à l’autre : plus ou moins rurale, touristique, achalandée, proche d’une sortie d’autoroute… Voire dans une même commune : les bords d’une rivière, même inondables, sont plus chers qu’une localisation quelques centaines de mètres plus haut. Enfin, les biens diffèrent : un bâti divisible, par exemple, une vue dégagée ou un terrain de bonne taille font monter les prix.

Dans le détail, pour Durbuy, il faut compter entre 180 000 et 200 000 pour une maison 3 chambres. A La Roche, la moyenne s’échelonne entre 150 000 et 250 000 euros. A Bouillon, le seuil est plus bas, de l’ordre de 120 000 euros pour une maison classique, plus près des 200 000 pour une fermette rénovée, 80 000 pour une qui ne l’est pas. Dans la région de Vielsalm, on trouve de tout en bon état entre 110 000 et 130 000 euros, mais il faut passer au-delà des 150 000 euros pour s’offrir l’authenticité, même si les normes PEB sont faibles. A plus de 200 000 euros, on tombe dans le jardin des secondes résidences, jusqu’à 750 000 euros et au-delà. A noter que le marché recèle aussi des terrains à bâtir (entre 25 et 35 euros le mètre carré pour les grands terrains, entre 40 et 50 pour les plus petits), sur lesquels ériger vraie maisonnette, fausse fermette ou chalet en bois. Ordre de prix ?  » Tout dépend du niveau de finition, de l’épaisseur du bois, de la qualité de l’isolation, de la présence de caves… indique Xavier Baclène d’Immo Chalets d’Ardennes (Heure). En moyenne, il faut compter 1 000 euros/mètre carré HTVA. Ce qui nous donne, pour un beau chalet neuf, terrain de 10 ares compris, entre 150 000 et 200 000 euros. « 

C.M.

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