Les coûts de construction plombent le marché

Tant et si bien que les superficies des terrains rapetissent et que le clé sur porte a plus que jamais la cote. Certes, le neuf remporte un franc succès, mais pas à n’importe quel prix.

Alors que les terrains à bâtir enregistraient une baisse constante de leur valeur depuis quelques années en province de Liège, leur prix moyen avait littéralement bondi en 2014, gagnant près de 46,5 % et provoquant la surprise des notaires liégeois. Les choses semblent avoir repris leur cours normal en 2015, puisque la courbe statistique pique à nouveau du nez, marquée par un recul de 28,1 %. Recul que Renaud Grégoire, notaire à Wanze, estime  » synonyme de retour à des valeurs plus habituelles « , soit 72,4 euros/m².  » Le bond connu en 2014 faisait suite à la vente de quelques terrains à bâtir de plus petites tailles, mais à des prix au mètre carré plus élevés « , précise-t-il. D’ailleurs, si l’on s’en tient à la moyenne du prix total d’acquisition, la baisse constatée en 2015 se limite à 5,1 %, passant de 81 078 euros en 2014 à 76 920 euros un an plus tard. Une différence sensible que Me Grégoire justifie notamment par le fait que les candidats acquéreurs réfléchissent de plus en plus en termes de budget plutôt qu’en prix au mètre carré.

Les parcelles rétrécissent

Comment expliquer cette tendance générale à la morosité sur le marché liégeois des terrains ?  » L’offre est supérieure à la demande « , répond le notaire wanzois. Sauf dans les communes plus rurales où il observe que  » les prix restent attractifs « , de même qu’à proximité des grands axes autoroutiers et le long des frontières linguistique et allemande. Il en va ainsi de Neupré (compter un montant global moyen de 165 000 euros pour un terrain), Sprimont et Crisnée (127 000 euros tous les deux), Liège (125 000 euros), Juprelle (117 000 euros) et Chaudfontaine (115 000 euros).

Pour le reste de la province, le faible intérêt pour les terrains à bâtir est à imputer, entre autres, aux coûts de construction, qui  » montent en flèche  » ces dernières années. Pour preuve,  » le budget total de l’achat du terrain et de la construction de la maison est très souvent plus important que l’acquisition d’une maison d’occasion « , assure Renaud Grégoire. D’autant qu’on y ajoute 21 % de TVA, au lieu des 12,5 % de droits d’enregistrement perçus sur la brique  » ancienne « .

Couplé à un retour à la ville et, donc, une densité urbaine plus importante, ce phénomène de surcoût a pour effet immédiat un rétrécissement drastique de la superficie des lots.  » La norme devient l’achat d’un terrain de 4 à 5 ares au lieu de 10 ares comme c’était le cas il n’y a pas si longtemps encore.  » Conséquence ? Il n’est pas rare, sourit Me Grégoire, de voir des propriétaires céder une partie de leur jardin au titre de terrain à bâtir quand ils traversent une phase financière difficile ou, plus couramment, quand ils décident de vendre leur maison.

Vers de plus petits projets

Quid des vastes parcelles situées en zones constructibles ?  » Il n’y a quasiment plus de marché sur ce segment, car les promoteurs susceptibles de porter de telles opérations se font rares « , répond le notaire wanzois, qui déplore le fait que mener à bien un projet d’urbanisation soit devenu » un véritable parcours du combattant « ,  » tant les procédures et les contraintes administratives sont lourdes et complexes « . Les dossiers mettent tellement de temps à sortir des cartons que de nombreux développeurs hésitent à se lancer dans de nouveaux projets, préférant être prudents en s’appliquant à écouler d’abord les lots qu’ils ont encore en portefeuille. Sans compter que, outre l’augmentation du prix de la main-d’oeuvre et des matières premières, les charges d’urbanisme imposées par les autorités communales sont toujours plus coûteuses : aménagement de voiries intérieures, construction de bassins d’orage pour récupérer les eaux, etc.

Si les plus grands peinent, que dire des plus modestes…  » Le petit promoteur local ne peut plus faire face à tous ces coûts, prévient Me Grégoire. C’est pourquoi une grande partie des chantiers les concernant se limite désormais à la mise sur le marché d’une poignée de lots ou de maisons, pas plus.  » Dans ce dernier cas, celles-ci sont livrées soit au stade du gros oeuvre (en général, le choix des revêtements de sol et du mobilier de cuisine ou de salle de bains est laissé à l’acheteur), soit clé sur porte.  » Outre le fait que le candidat bâtisseur soit dépassé par l’ampleur et le coût de la tâche, la culture de l’immédiateté rend les gens de plus en plus impatients, observe-t-il encore.Ils veulent tout, tout de suite, et la perspective de minimum deux ans de travaux les refroidit. Ils préfèrent, et de loin, se tourner vers des solutions toutes faites.  »

Par Frédérique Masquelier

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