L’appartement neuf, le placement qui rassure

Pas de surprise : l’appartement deux chambres bien situé a la cote. Il permet d’obtenir un rendement correct sans risquer les (trop grosses) déconvenues. Tour d’horizon d’un marché porteur.

 » Le petit investisseur belge n’aime pas prendre de risque. Souvent, il ne connaît pas bien le marché et se concentre sur un produit standard : l’appartement neuf, de deux chambres. C’est le segment le plus rassurant.  » Le constat est dressé par le consultant en immobilier Christian Lasserre. Et semble bien résumer l’état du marché belge.

L’investisseur qui se lance dans l’immobilier obtiendra (parfois) des rendements plus intéressants sur le marché secondaire, mais ce marché est bien plus aléatoire. Une chaudière qui lâche, un toit qui fuit ou une salle de bains à refaire peuvent très vite plomber le rendement de tout investissement.  » Le meilleur investissement est l’appartement qui rapporte le plus haut loyer et qui possède les charges les plus faibles, sourit Michael Zapatero, consultant en immobilier chez de Crombrugghe & Partners. Plus sérieusement, plus l’appartement sera petit, plus il sera facile de trouver un locataire. Et de le revendre ensuite.  »

Dans quel type de bien investir ? Cela dépend bien évidemment de la région et du projet dans lequel le bien s’inscrit. L’appartement trois chambres sera en tout cas bien plus compliqué à louer qu’un appartement une chambre.  » Pour ma part, j’estime que l’investissement le plus intéressant à Bruxelles est le studio, déclare Michael Zapatero. Le vide locatif est réduit et la demande importante. On peut en trouver à 3 500 euros du m2. Bien évidemment, il sera plus avantageux d’investir à Etterbeek ou à Schaerbeek qu’à proximité des campus de l’ULB ou de l’UCL. L’entretien sera plus important alors qu’il faudra exiger aussi des baux comprenant les mois de juillet et d’août. Un bémol : le turnover de locataires est, en moyenne, de deux ans, contre cinq pour un appartement classique.  »

En matière de localisation, les villes sont évidemment les plus attractives.  » Il est important de ne pas réfléchir son investissement en fonction de ses habitudes ou de ses envies, souligne Frank Vranken, de Puilaetco Dewaay. Mais de réfléchir à ce qui peut procurer le meilleur rendement.  » Un bien accessible et proche des transports en commun doit être privilégié. Selon le bureau de Crombrugghe & Partners, l’ouest et le nord de Bruxelles permettent d’obtenir les meilleurs rendements. Au troisième trimestre 2015, il était en moyenne de 3,9 % au nord et de 3,65 % dans l’ouest.  » Il faut également éviter les grosses promotions immobilières. Il y a tellement d’appartements qui arrivent sur le marché en même temps que cela peut poser des problèmes de location. Les petites promotions sont à privilégier.  » En fonction de la localisation, les prix des appartements neufs varient entre 2 000 et 6 000 euros/m2.

Les emplacements stratégiques

L’engouement pour le neuf est également fort présent en Wallonie. L’offre se diversifie et ne se concentre plus, pour les appartements, dans certaines villes. Il faut dire qu’il y a un sérieux retard à rattraper en la matière pour combler le déficit actuel entre offre et demande. C’est par exemple le cas en Brabant wallon où la tendance est clairement de délaisser la villa quatre façades particulièrement énergivore au profit d’un appartement bien équipé, bien situé et disposant des standards énergétiques actuels.  » La localisation est bien évidemment un élément capital, détaille Philippe Janssens, du bureau d’études Stadim. Elle doit être fonctionnelle, proche de tout. Un logement qui permet une certaine flexibilité est également intéressant. Enfin, les performances énergétiques sont un must.  »

Parmi les quartiers stratégiques où investir, il y a les réhabilitations de friches industrielles. Que ce soit à Court-Saint-Etienne, Tubize, Genappe, voire Mons ou Namur, d’importants projets mixtes s’y développent. Des nouveaux quartiers qui mêlent résidentiel, commerce, appartements pour seniors et bureaux. Ces sites ont un autre avantage : ils sont souvent idéalement situés, dans les centres-villes à proximité de noeuds de communication. Ce type d’ensemble, qui rassemble entre 300 et 400 logements, part actuellement comme des petits pains. Et offre de belles perspectives de rendement locatif.  » Il s’agit d’un placement d’avenir car il prend en compte les nouvelles tendances en matière d’aménagement du territoire, précise Christian Lasserre. Ce ne peut donc être une mauvaise affaire.  »

Par Xavier Attout

De nos jours, la performance énergétique est un must

Vous avez repéré une erreur ou disposez de plus d’infos? Signalez-le ici

Contenu partenaire