» Il existe des cow-boys sur le marché « 

Selon plusieurs études, 20.000 résidences-services supplémentaires seront nécessaires dans les années à venir en raison du vieillissement de la population. Un très bon secteur pour investir? Il faut néanmoins rester prudent car il existe des pièges à éviter. Comme le dit Wilfried Martens de Senior Homes:  » Il existe des cow-boys sur le marché.  »

« Nous avons plus qu’assez d’appartements en Flandre, trop en fait. À mon avis, le marché sature », déclare Wilfried Martens, directeur de la société Senior Homes spécialisée dans les résidences-services. « En revanche, des résidences-services installées dans les bons endroits, il y en aurait plutôt trop peu. »

Pour ce qui est d’investir dans ce domaine, la prudence est de mise, beaucoup de projets achevés demeurant inoccupés. « De nombreux promoteurs de résidences-services ne se soucient en effet pas de l’exploitation commerciale de ces projets, ni des services à proposer aux résidents, et s’intéressent exclusivement à l’aspect immobilier. On pourrait avoir l’impression que nous plaidons contre notre propre camp mais cela fait plusieurs années que nous demandons aux ministres successifs en charge du bien-être (en Flandre) de rendre plus sévère la législation d’octobre 2012. Simplement construire sans proposer le service est problématique: il faut quand même offrir aux résidents et aux investisseurs la qualité promise! Voilà pourquoi Senior Homes a choisi de construire et de gérer ses résidences-services. Nous sommes les seuls en Flandre à le faire. »

« Outre la disponibilité des services, les personnes souhaitant investir dans ce secteur doivent aussi s’intéresser à l’emplacement de la résidence. Il vaut mieux éviter les projets en rase campagne et leur préférer des centres urbains. La plupart des occupants de ces résidences recherchent en effet un endroit où il y a de la vie. Il faut aussi que le projet compte au moins 40 unités de logement, le minimum nécessaire pour exploiter un tel endroit de façon sérieuse. N’oubliez pas que la personne qui loue une résidence-services paie une partie loyer et une partie services (soins de crise, courses, médicaments, présence d’un assistant sur place, activités et intégration sociale). »

UN LOCATAIRE QUI NE CASSERA RIEN

L’avantage d’investir dans une résidence-services? Une TVA de 12% et une exonération du précompte immobilier. « Il ne faut pas sous-estimer qu’une fois le bien loué, c’est pour une période assez longue, avec un locataire qui ne cassera rien. Les personnes âgées n’ont en effet pas coutume d’endommager leur logement. Un locataire ordinaire, en revanche, risque d’occuper le bien moins longtemps et de l’abîmer un peu plus… »

Selon Wilfried Martens, il est aussi indiqué de se méfier d’arguments, fréquemment entendus, promettant une certitude de location ou un loyer élevé: « Au final, c’est quand même toujours le marché et le client qui décident. Il n’y a aucune certitude. Il vaut toujours mieux dire la vérité que tromper les investisseurs. »

Quelles sont les règles pour réussir un investissement dans des résidences-services? « Règle 1: qu’il y ait une population de 60.000 personnes dans un rayon de 15 km autour du projet. Règle 2: que la pension moyenne dans la région soit d’au moins 1.500 euros. Règle 3: qu’il y ait peu de chômage dans la région. Règle 4: que la résidence se situe à maximum 900 m d’une église/d’un centre. Respecter ces règles accroît vos chances de louer votre résidence-service à long terme. »