En plein boom

Nivelles fait l’objet de toute une série de promotions immobilières, qui font la part belle aux appartements. Le marché est bon et, pour l’instant, l’offre et la demande s’équilibrent. Pour autant que l’on reste dans des budgets abordables.

Nivelles cumule les bons points. A commencer par son emplacement privilégié – la situation n’est-elle pas le nerf de l’immobilier ? N£ud autoroutier, elle est directement reliée à Bruxelles, Mons, Charleroi et Namur. Et bénéficie d’une gare importante, future gare RER qui plus est. Ville complète à tous points de vue – commercial, culturel, sportif – il n’en faut pas plus pour expliquer son succès immobilier. Dont le notaire Thierry Vanpee dresse un bilan plutôt positif :  » Nivelles ne connaît pas de baisse du nombre de transactions par rapport à 2011. La demande est là, l’offre y répond. Le marché suit son cours, sans hausse des prix notoire pour autant.  » En d’autres termes, la stabilité règne.  » Pour autant que l’on se situe dans des gammes de prix inférieures à 300 000, voire 400 000 euros, nuance Eric Beaufils, de l’agence immobilière éponyme. Sans quoi les amateurs font la fine bouche. « 

Le courtier va jusqu’à qualifier le haut du marché de  » difficile « . En périphérie nivelloise, dans un rayon de 15 kilomètres autour de la collégiale, les quartiers résidentiels de Baulers ou Thines, par exemple, peinent à écouler leurs maisons quatre façades.  » Il y trois, quatre ans, on vendait ce genre de biens en deux semaines, se souvient-il. Il faut croire que l’on s’y était habitué. Parce qu’aujourd’hui on est surpris qu’il faille patienter quelques mois, parfois même plus de six, la période maximale de vente, pour conclure une transaction.  » Reste qu’en la matière les situations  » triple A « , elles, ne semblent pas connaître ce genre de tracas.  » Des régions comme Monstreux ou Bornival rencontrent, il est vrai, toujours autant de succès « , pointe-t-il. Véritables poumons verts de Nivelles, elles sont recherchées pour leur air de campagne, leurs fermettes et autres anciennes maisons en pierre, plantées sur de grandes parcelles aérées.  » Peu de biens y sont mis en vente et les rares propriétés sur le marché partent rapidement, à des prix très élevés « , assure Eric Beaufils.

Plus modestes, les maisons mitoyennes du centre-ville nivellois voient défiler un flot de prétendants. Une belle rénovation, trois chambres et un jardin : il n’en faut pas plus pour plaire à un public de jeunes couples et de familles.  » Elles se monnaient 200 000 à 250 000 euros, 20 000 à 25 000 de plus si elles sont pourvues d’un garage, observe le courtier. Car la question du parking devient sensible au c£ur de Nivelles.  » Aux extrémités du tableau, les maisons ouvrières débutent à 120 000 euros, tandis que les maisons de maître se situent entre 300 000 et 400 000 euros.  » Mais il y en a peu, souligne Thierry Vanpee. Il y a bien quelques grosses maisons d’un certain standing autour de la gare, mais elles ne sont pas toutes en bon état et le budget rénovation est important.  » Sans compter que ces bâtisses sont souvent un peu trop grandes pour des particuliers et sont généralement achetées par des collectivités.

Les appartements se vendent comme des petits pains

Côté appartements, Nivelles n’a pas à se plaindre.  » Les jeunes couples, les personnes âgées, les personnes isolées – célibataires ou divorcées – ou encore les investisseurs… tous veulent acquérir des appartements, s’exclame Eric Beaufils. C’est bien simple, la clientèle est si large que les biens partent comme des petits pains.  » Résultat ? Ils sont partout, que ce soit dans le centre-ville ou alentour. Et il s’en construit toute une armada.  » De nombreuses promotions d’immeubles à appartements s’élèvent çà et là dans la ville, acquiesce Thierry Vanpee. Près de la gare, par exemple, voire à proximité du shopping center : leur nombre va en augmentant. « 

Et leur prix aussi.  » Les biens les plus anciens débutent à 120 000 euros, jusqu’à quelque 170 000 euros, poursuit le notaire. Mais les appartements neufs mettent la barre plus haut et gagnent 45 000 à 50 000 euros pour se négocier autour de 200 000 euros pour un deux-chambres avec garage.  » Voire plus, dans certains quartiers.  » Pour les plus luxueux d’entre eux – comme ceux qui gravitent autour de la gare, par exemple – il faut compter 2 200 à 2 400 euros le mètre carré, avertit Eric Beaufils. Pour un 100 mètres carrés, avec cave et parking, on arrive vite à 250 000-260 000 euros. Auxquels il faut ajouter la TVA (21 % tout de même) et les frais de notaire, qui font grimper la note au-delà des 300 000 euros. « 

Par ailleurs, les promotions immobilières font également la part belle aux maisons unifamiliales. Ce qui fait dire à Thierry Vanpee que,  » depuis quatre, cinq ans, Nivelles connaît un réel boom immobilier. Nombre de projets sont en gestation. De quoi, à terme, faire pencher la balance en faveur de l’offre plus que de la demande « . La ville s’étant historiquement développée vers le sud, le nord fait l’objet des convoitises des promoteurs, qui se disputent une trentaine d’hectares de terrain.  » Le nouveau lotissement de Matexi, la Campagne du Petit Baulers, pour ne citer que lui, verra s’élever des centaines de maisons et d’appartements « , ajoute le notaire. Tant et si bien qu’il n’est plus possible de trouver un seul terrain à bâtir !  » Disons qu’il y a encore des terrains où l’on peut construire, mais très peu sont libres de promoteurs, précise Eric Beaufils. Je compte les terrains vierges de tout permis d’urbanisme sur les doigts d’une main. D’ailleurs, la perspective d’acheter un terrain pour y faire construire la maison de ses rêves par l’entreprise X ou Y n’a plus lieu d’être à Nivelles. Le seul mot que l’on a à dire sur son bien neuf porte désormais tout au plus sur les finitions. « 

Des candidats-acquéreurs pointilleux

Cette récente prééminence du neuf ne fait pas pour autant de l’ombre à l’ancien. Loin de là.  » Ne fût-ce que parce que le neuf présente bien souvent moins de volume que l’ancien, avance Thierry Vanpee. Sans compter que les biens anciens sont plus modulables. On peut aménager le grenier, par exemple.  » Et les travaux peuvent être réalisés petit à petit, au gré des possibilités de financement.

Cela étant, il faut reconnaître que le neuf a l’avantage d’être  » eco-friendly « .  » Les économies d’énergie occupent de plus en plus les esprits des candidats-acquéreurs, affirme Eric Beaufils. Et les caractéristiques techniques des bâtiments retiennent leur attention.  » En visitant un bien d’un certain âge, ils s’inquiètent avant tout des systèmes électrique et de chauffage, du niveau d’isolation, de l’état des châssis et de la toiture… De là à conditionner la vente aux bons résultats du certificat PEB il y a un pas… que le courtier ne franchit pas.  » Mais les acheteurs sont extrêmement prudents. Ils ne veulent pas avoir de mauvaises surprises en fin de mois. Et ils inspectent les biens avec minutie, en s’armant d’une grande connaissance du marché, souligne-t-il. Beaucoup d’entre eux n’en sont pas à leur coup d’essai et visitent souvent 40, voire 50 biens, avant de faire leur choix ! »

FRÉDÉRIQUE MASQUELIER

Le neuf a l’avantage d’être  » eco-friendly « 

La stabilité des prix règne