Dix stations, dix profils

De Knokke-Heist à La Panne, les communes et leurs plages adoptent des profils différents selon leur degré de développement touristique, la teneur de leur parc immobilier, leurs atouts et leurs déveines, leur histoire et leur réputation.

KNOKKE-HEIST Un must inénarrable

Knokke, côté Zoute, est et reste fidèle à son image de luxe presque insolent, alignant les zéros derrière chaque mètre carré bâti.  » Le Zoute est un îlot privilégié, qui a toujours été cher et le sera pour encore longtemps « , soutient Thibault Vanden Berghe (Agence Het Zoute).  » Les gens paient le prix de l’exclusif, de l’introuvable, du caractère intime et privé d’une villa perdue au détour d’un sentier « , renchérit Stefaan Geerebaert (Immo Brown).

Mais Knokke, côté Heist, auparavant plus démocratique, se laisse aujourd’hui volontiers mettre dans le même panier doré.  » La différence de prix va en s’amenuisant, confirme le courtier. Heist, et avant elle, Knokke, Albert-Plage et Duinbergen récoltent les fruits du succès du Zoute. « 

A l’image de la bonne santé des reventes, le neuf se porte plutôt bien.  » On construit beaucoup, notamment autour du lac Zegemeer, entre Albert-Plage et le centre de Knokke « , acquiesce Stefaan Geerebaert. Et de citer, entre autres, la reconstruction de la Réserve en un ensemble d’appartements assorti d’un complexe hôtelier, et Duinwater, un projet colossal qui verra naître de toutes pièces un nouveau quartier et son lot de villas, d’appartements, mais aussi de placettes et autres infrastructures publiques, jouxtant le golf de 27 trous à venir.

Les investisseurs plus modestes ne sont pas en reste, surfant eux aussi sur la vague des prix forts.  » On observe partout un phénomène nouveau : l’ajout d’étages. Qu’il s’agisse de promoteurs, d’associations de copropriétaires ou de simples propriétaires, beaucoup se laissent tenter par cette solution. C’est ainsi que des immeubles de 5 étages, par exemple, se voient affublés d’un 6e et d’un duplex. Le revenu de la vente de ces nouveaux appartements sert alors à rénover l’ascenseur, la façade ou les communs « , indique Bénédicte Swolfs (Immo Woestyn). Quand il ne s’agit pas d’une démolition-reconstruction, les propriétaires existants récupérant un appartement neuf et trois ou quatre copropriétaires supplémentaires.

ZEEBRUGGE Un port en cache un autre

Zeebrugge se distingue de ses voisines car la commune à laquelle elle se rattache n’a pas pignon sur mer. Bruges a les pieds dans l’eau, mais son c£ur bat indéniablement à l’intérieur des terres. Sa plage – petite et isolée entre le port, le chenal, leur lot de paquebots colossaux et autres pyramides de conteneurs, la grand-route, la ligne du tram et celle du train – a longtemps été oubliée des dépliants touristiques comme des projets immobiliers. Jusqu’à ce que… le potentiel de Zeebrugge soit révélé au travers de l’ancienne criée et de ses abords, revisités en port de plaisance et complexes à appartements. Si l’idée n’est pas neuve – sur la table voici une quinzaine d’années et concrétisée autour de 2003 -, les résultats se sont fait attendre. Et le bilan est… mitigé : l’ensemble garde un air d’inachevé, le succès ne semble pas décoller, et les quelques promeneurs, cyclistes et autres touristes attablés en terrasse qu’on y croise ne parviennent pas à donner vie au quartier.

Vie que l’on retrouve plutôt de l’autre côté du port et de ses imposants bras élévateurs, à Zeebrugge-Bains. Sa digue, très courte (moins d’un kilomètre), n’en présente pas moins deux visages… antagonistes : la première moitié aligne les immeubles à appartements, la seconde égrène une dizaine de villas, aux accents architecturaux sixties et seventies, dont la situation exceptionnelle et protégée – elles trônent entre dunes et plage – séduit autant qu’étonne. Inutile de préciser que cette exclusivité se paie… cher.

BLANKENBERGE Une popularité volontariste

L’activité immobilière de Blankenberge affiche une stabilité déroutante. Bon an, mal an, les prix augmentent. Tantôt timidement, tantôt sûrement. La raison ?  » La commune bénéficie d’un large public d’habitués, Anversois, Gantois, Bruxellois et Wallons, qui reviennent chaque année « , analyse Peter Sabbe (Agence Challier). Une assiduité qui s’explique sans doute par l’animation sans précédent qui fait vivre la station. Commerces à foison, événements et activités en tout genre pour les enfants… en été, la digue prend des allures de foire. Et ça marche !

Comme à Middelkerke, la station joue sur un marché presque exclusivement composé d’appartements, les maisons et villas entrant rarement dans le domaine des secondes résidences. La digue, pourtant longue de 2,5 kilomètres, a vite montré des signes d’épuisement, obligeant les promoteurs à se rabattre sur d’autres zones. Tel l’ancien port de pêche, reconverti en port de plaisance et affichant presque complet. Et, dernièrement, le Pier,  » situé à 100 mètres de la digue et bénéficiant d’un bel ensoleillement, relève Peter Sabbe. On y construit des logements les uns après les autres « .

La construction, lancée à pleine vitesse avant 2008, soufflait un peu depuis, se contentant de clore les projets entrepris.  » Mais maintenant, on observe clairement une reprise des activités, annonce l’agent. J’ai trois projets d’immeubles de 6 à 10 appartements en portefeuille, dont deux sur la digue. C’est intéressant de le préciser, quand on sait que les terrains s’y font rares. « 

Alors que toutes les conditions sont réunies pour un envol des prix à la hauteur des efforts réalisés, Blankenberge se refuse à faire de l’esbroufe et conserve sa place dans le top 3 des stations les moins chères de la côte belge. Espérer le contraire serait oublier ce qui fait la clé de son succès.  » Une plage populaire, fréquentée par le touriste moyen, gardera son étiquette « bon marché » encore longtemps « , laisse augurer Peter Sabbe.

LE COQ Nostalgie des années 1920

Le Coq, avec force villas Belle Epoque, cottages normands, rues sinueuses et carrés de verdure,  » constitue un bon investissement, à moyen, voire à court terme, lance d’emblée Maria-Theresa Beirens (Agence du Coq). Les propriétaires ne gardent plus leur bien toute leur vie, comme c’était le cas avant. Le rythme de rotation est plus soutenu. Et l’offre, de ce fait, plus large « . Et de prendre le cas de ces appartements qu’elle vend pour la troisième fois, et dont le prix… double tous les 7 à 10 ans.  » C’est vrai en tout cas pour la Concession [NDLR : 68 hectares de dunes parées de belles villas dès 1889] et pour la digue, courte, chère et prisée. « 

Même si l’offre est plus large que dans le passé, la demande ne peut s’en suffire, qui trouve son bonheur dans la Nouvelle Concession : une série de complexes à appartements construits de toutes pièces au-delà de la route Royale, dont la quatrième phase est actuellement en vente.  » Ces appartements restent chers et les acheteurs, frileux dès qu’il s’agit d’acheter sur plan, ne se bousculent pas au portillon pour l’instant.  » Ce qui n’a pas l’air d’alarmer Maria-Theresa Beirens.  » Fin 2009 et début 2010, on a connu le même phénomène : un ralentissement des ventes dès novembre, avant de reprendre de plus belle au mois de mars.  » Un constat que partage Carine Dehondt (Agence Claeys), qui pointe les règles urbanistiques draconiennes en vigueur dans la commune, exception faite de la Nouvelle Concession, sujettes à refroidir les promoteurs.  » La hauteur est limitée à 4 étages et la règle est de conserver tous les biens existants, sans exception. Les rénovations sont tolérées, avec interdiction formelle de toucher à la façade « , énumère-t-elle. Ce qui fait grimper le prix des terrains vierges… Heureusement, il y en a encore quelques-uns en stock :  » Au moins quatre dans la Concession, une bonne douzaine dans la Nouvelle et d’autres encore quand on s’éloigne du centre, vers Wenduine et Bredene « , conclut Maria-Theresa Beirens.

BREDENE Sans digue et sans… pantalon

Bredene surprend par son profil atypique – pas de digue mais une grande esplanade qui précède la voie rapide, pas de vue sur mer, cachée derrière un paysage de dunes, pas d’accès direct à la plage, si ce n’est au moyen de passerelles, et une sympathie affichée pour les naturistes – et par son développement à retardement.  » Avant 2000, il n’y avait quasiment pas d’immeubles à appartements, uniquement des maisons et des campings « , se souvient Matthias Maelfeyt (Astrid Immo). Mais une fois la course à la construction lancée, Bredene s’en est donné à c£ur joie, à peine retenue par les autorités communales.  » A part une limitation de la hauteur des immeubles à 5 niveaux sur l’esplanade et 3 à l’arrière, il n’y a pas vraiment de règles strictes. Bredene a agi sans réfléchir, répétant les mêmes erreurs que ses aînées et… se retrouvant maintenant face aux mêmes problèmes. « 

En clair, le marché est aujourd’hui de triple nature. La première ligne, sur une profondeur de 200 mètres, est le terrain de prédilection de trois grands promoteurs – Versluys, Sleuyter et Degroote – qui proposent des appartements de seconde résidence. Vient ensuite une zone tampon, parsemée de petites villas. Puis le centre-ville abritant des premières résidences. Un trio d’offres que se dispute essentiellement une clientèle flamande,  » attirée par une tranquillité rare pour la côte. Et puis, il ne faut pas disposer du même budget qu’ailleurs pour s’offrir un appartement à Bredene « , poursuit le courtier.

Le  » conte de fées  » immobilier de la plus petite station balnéaire du littoral n’est pas près de connaître une fin malheureuse. Tous les terrains vierges n’ont pas encore été exploités et Matthias Maelfeyt n’a pas assez de ses dix doigts pour compter les projets de construction en cours et à venir.  » De quoi alimenter les 2 ou 3 années à venir « , conclut-il.

OSTENDE Ville sur mer

Ne dites plus d’Ostende qu’elle est la reine des plages mais la Ville sur mer. Un statut privilégié qui fait défaut à ses cons£urs, simples stations balnéaires.  » On veut garder notre spécificité, notre casino, notre architecture, nos artistes et ne surtout pas être comparés à Knokke, précise Véronique Misseghers (Agence Lecomte). Ostende devient une très belle ville, où il fait bon vivre toute l’année.  » Un des atouts majeurs de la cité royale, qui ne connaît pas de baisse de régime hors saison.

Forte de cette résolution, la Ville a entrepris un plan d’embellissement colossal vers le milieu des années 1990. Et le marché immobilier en a plus que bénéficié…  » Entre 1998 et 2008, les prix ont doublé, avec un pic jamais atteint en 2006-2007. Je doute qu’on connaisse à nouveau un pareil engouement !  » se souvient-elle. En attendant,  » 2010 a vu une claire reprise du marché, qui se poursuit en 2011 « . Une bonne nouvelle qui va de pair avec les avancées des travaux.  » Mariakerke est terminé, ainsi que le gros du travail à l’intérieur des terres. La Ville s’attaque maintenant à la seconde ligne, tout en continuant à avancer sur la digue.  » A terme, l’espace piétonnier de la digue sera agrandi et pourvu de 1 000 places de parking souterrain ; le brise-lame ouest sera aménagé en une nouvelle zone de promenade ; une  » ligne verte  » permettra aux cyclistes et aux piétons de rejoindre les espaces verts de la périphérie, etc.

Mais il n’y a pas que l’espace public qui change.  » On construit beaucoup, un peu partout, que ce soit dans le centre ou dans les environs de la digue « , affirme un des courtiers de l’agence Dermul. Car la digue commence à montrer des signes d’épuisement.

MIDDELKERKE La digue sinon rien

L’atout principal de Middelkerke est sa longue digue et l’offre considérable d’appartements avec vue sur mer qui va de pair. L’agitation immobilière gravite presque en exclusivité autour de celle-ci, sur une profondeur maximum de 100 à 150 mètres.  » A la différence des autres stations, même de Blankenberge qui lui ressemble en apparence, Middelkerke ne compte pas de petites ruelles, ni d’espaces ouverts et aérés « , semble se désoler Karel Sissau (Agence Sissau).  » On est très clairement dans un marché d’appartements. On ne fait pas ou très peu de ventes de villas « , confirme Frederik Depoorter (Agence Depoorter). Ce qui n’empêche pas la station d’être par excellence la destination  » plage et détente  » pour les familles.

Avec pour conséquence un marché qui se porte bien, après un démarrage plus calme en janvier et février.  » La confiance est revenue, bien que dans les prix, on ne le remarque pas spécialement. Pas de baisse, pas d’augmentation notoire non plus. Et ce depuis quelques années déjà « , analyse Frederik Depoorter. De son côté, Karel Sissau est plus optimiste :  » C’est vrai que les prix ont stagné en 2010, mais 2011 démarre en beauté. Ils ont augmenté de 4 à 5 % !  » Voilà de quoi réjouir les promoteurs, qui sont déjà à la tâche. Le courtier compte une quinzaine de bâtiments en construction – dont deux en bord de mer – et une poignée de projets sur la table.  » Les constructeurs sont des acteurs importants à Middelkerke, dont le neuf représente 40 % du bâti « , souligne encore Karel Sissau.

Une effervescence que l’on retrouve, dans une moindre mesure, à Westende, la petite plage voisine. Si le marché (d’appartements) adopte sensiblement le même profil que Middelkerke, c’est avec  » des années de retard et des prix 10 à 20 % moins élevés « , indique Franck Rouseré (Era-La Plage). Et on y construit peu.  » Les promoteurs finissent ce qu’ils ont entrepris sans se risquer à des projets futurs. « 

NIEUPORT A la mode normande

En quelque cinq ans et de construction en construction, Nieuport-Bains a rejoint Nieuport-Ville.  » Les deux secteurs ne font maintenant plus qu’un et il ne reste que peu de places vides pour arriver à les distinguer « , assure Filip Maene (Immo Maritiem). Le tout en gardant leur caractère propre : une digue de 2 kilomètres, assortie de sa plage et de ses quelques dunes, pour le premier ; le chenal, le port de plaisance et de pêche, la jolie église, le beffroi historique et l’incontournable criée au poisson pour le second,  » au caractère authentique « , ajoute Jan Wellecan (Century 21-Dynamic).

Cette frénésie constructrice a donné le ton au marché nieuportois : du neuf, rien que du neuf ! Les reventes – de villas, notamment – étant en effet destinées à la démolition et… à la reconstruction. Une particularité qui n’est pas sans conséquence sur les prix pratiqués, l’immobilier neuf étant – comme partout ailleurs sur la côte – largement plus cher que l’ancien, sujet à des frais de rénovation.

Parmi les quartiers prisés, on retrouve le port de plaisance, véritable  » Knokke nieuportois « , souligne Jan Wellecan. Mais aussi le chic, cher et couru quartier du Simli, en bordure de l’avenue Albert, nommé d’après la Société Immobilière et Mobilière du Littoral qui en acquit les terrains en 1928. D’aucuns le qualifient même de  » Nieuport-Dunes « , lui conférant ainsi une place de choix, entre Bains et Ville. Le succès de Nieuport est tel que Jan Wellecan parle de  » record  » :  » Nos agents ont vendu fin mars un appartement tout à fait rénové en trois heures ! « 

L’avenir de la cité balnéaire se joue désormais autour du port, déserté il y a 2-3 ans par les PME qui y avaient établi leurs quartiers et aussitôt adoptés par les promoteurs.

COXYDE Plurielle tendance chic

La commune de Coxyde règne sur trois plages, chacune ayant son identité propre. Et Cis Loones (Immo La Terrasse), de les caractériser :  » Saint-Idesbald allie charme et authenticité.  » Culturelle, conviviale et… gastronome, la station est parée de belles villas, divisées en appartements. Coxyde accueille en son sein un large public, familial et…  » francophone « .  » 85 % des ventes sont des appartements, intervient Vincent Beuten (Era-Servimo), et dans huit cas sur dix, il s’agit d’une revente.  » Les 15 % restants représentent une majorité de studios, les villas étant rares bien que d’une valeur architecturale certaine, comme les cottages du célèbre Quartier Sénégalais, classé à juste titre. Quant à Oostduinkerke, elle mise tout sur son caractère intimiste afin d’héberger le gratin coxydois, friand de chic… ou serait-ce de cher ?  » La clientèle est surtout néerlandophone, relève Cis Loones, et amatrice de haut de gamme.  » Elle s’inscrit dans de vastes appartements de 100 à 120 mètres carrés abrités dans de grosses villas.  » Dans le beau quartier de Saint-André, entre la mer et l’avenue Albert 1er, on parle de plusieurs projets de construction d’une surface totale de 7 000 mètres carrés « , ajoute-t-il.

De manière générale, les autorités communales multiplient les efforts pour rendre la station agréable. Un nouveau golf de 27 trous fera son apparition – attendue – dans les années à venir et une gare flambant neuve est programmée pour la fin de l’année. Les zones vertes que se targue de posséder la commune sont chéries et… protégées. Ce qui, couplé à un engorgement du bâti et à des règles urbanistiques désormais draconiennes, mène droit à une crise des terrains à bâtir, qui sévit depuis quelques années déjà.  » Les terrains sont rares et les prix s’en ressentent. Ceux qui continuent à construire disposent soit d’un capital important, soit d’une réelle connaissance de la région « , indique Vincent Beuten.

La Panne Autre visage, nouveaux publics

Dernière station avant la France, La Panne déploie avec fierté ses zones boisées, son immense plage, assidument fréquentée par les amateurs de chars à voile et… sa sérénité.  » La Panne a beaucoup changé en 20, 25 ans. Avant, il y avait 6 discothèques ! Depuis, on a opéré un véritable revirement vers une station balnéaire plus calme, familiale « , constate Bart Cattaert (Immo Cattaert). Et le public est au rendez-vous !  » Le parc immobilier est grand et majoritairement composé d’appartements. On observe une vraie rotation dans la vente et la revente des appartements bien placés « , assure le courtier. D’ailleurs, le fait que La Panne compte à elle seule une bonne vingtaine d’agences immobilières n’est pas anodin. Bien que cela ne facilite pas spécialement la tâche de celles-ci…  » Avec autant d’outils de comparaison, sans oublier Internet, les gens sont de plus en plus informés et regardants. Tant que le prix s’accorde avec la réalité du bien, il sera vendu dans le mois « , poursuit Bart Cattaert.

Si La Panne propose beaucoup de biens neufs aux candidats acquéreurs, ceux-ci sont surtout le fait de la démolition de biens existants.  » On ne peut plus construire autour de la digue, l’horizon étant déjà complètement bouché. Et puis, on a pas mal de zones vertes, intouchables. Les promoteurs achètent donc des terrains plus loin de la mer, en deuxième, troisième et quatrième lignes « , confirme Bart Cattaert. De son côté, Frédéric Delrive (Immo De Panne), avance le chiffre d’une douzaine de résidences en construction çà et là dans la commune.

Doit-on craindre une hausse des prix par ailleurs ?  » La Panne a toujours été parmi les stations les moins chères. Mais c’est en train de changer, surtout compte tenu des travaux d’embellissement de l’avenue de la Mer, qui va être dotée de plus jolies boutiques, etc. « , confie Bart Cattaert. Et Frédéric Delrive d’ajouter avoir entendu parler d’une possible réfection de la digue dès l’année prochaine… Autant de futurs rebondissements pour le marché immobilier pannois.

FRÉDÉRIQUE MASQUELIER

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