Des villas en crise

Le prix des villas waterlootoises fait grincer les candidats-acquéreurs, qui reculent devant leurs mauvaises performances énergétiques. Les appartements neufs présentent mieux… et voient leurs prix grimper en flèche.

« Le marché immobilier waterlootois est devenu un marché spécifique au fur et à mesure de son succès grandissant « , assure d’emblée Dominique Binet, gérant des branches waterlootoise et brainoise de l’agence Cap Sud. Raison pour laquelle, ces dernières années, l’après-2008 se fait uniformément sentir.  » La situation est stable, intervient François De Bruyn, d’Immo V. Il n’y a pas de grand changement par rapport à 2011 et à l’année écoulée.  » C’est-à-dire ?  » Les ventes s’allongent et les prix sont à la baisse « , reprend Dominique Binet. Voire,  » à un réajustement « , nuance Olivier Alen, d’Immo Clairière, qui ajoute que le marché  » tourne au ralenti « .

Il ne faut pas chercher midi à quatorze heures pour en identifier la cause.  » Le parc immobilier waterlootois étant essentiellement composé de villas datant des années 1970-80, il souffre aujourd’hui du climat de crise ambiant, explique Dominique Binet. Et, de facto, de la plus grande attention des candidats-acquéreurs, qui regardent à deux fois à des critères tels que la sécurité financière, l’entretien de la maison et du jardin, la facture énergétique, l’isolation, ou encore la rénovation de la cuisine et de la salle de bains, inévitable pour des biens de cette génération.  » Sans oublier les banques, plus suspicieuses encore que les emprunteurs, n’accordant leur précieux sésame qu’à un petit nombre d’entre eux, triés sur le volet.  » Les refus de crédit n’ont jamais été aussi courants, déplore Olivier Alen. Et, au vu des premiers mois de l’année, 2013 n’y fera pas exception… que du contraire !  »

Autant d’éléments qui pèsent sur l’enthousiasme général.  » Aujourd’hui, la crise touche tout le monde, tous budgets confondus, poursuit le courtier, dont l’agence est implantée à Braine-l’Alleud. Avant, on se plaisait à penser que notre marché passait entre les mailles du filet, mais, à présent, la situation a changé. Et plus personne n’y échappe.  » Résultat ?  » Les villas affichant des prix sous la barre des 600 000 euros subissent une grosse pression immobilière, tandis que les choses se compliquent pour celles qui dépassent ce budget, résume François De Bruyn. Et deviennent franchement délicates pour les plus cossues d’entre elles, flirtant avec le million d’euros. Seules les villas des années 2000 à 2010, rénovées,  » s’écoulent plus facilement, du fait de leur relative jeunesse, complète Dominique Binet, même si leur prix est élevé.  »

La crise épargne les appartements

 » Dans la plupart des cas, les vendeurs sont des personnes d’un certain âge, qui décident de se séparer de leur grande villa pour s’offrir un appartement dans leur commune « , constate le patron des deux antennes Cap Sud, qui qualifie la population waterlootoise de  » vieillissante « .  » Or le marché est tel que ceux-ci sont parfois fort étonnés de constater que la vente de leur maison ne suffit pas – ou tout juste – à couvrir l’achat d’un appartement…  » Car, si les villas piquent du nez, ce n’est que pour mieux profiter aux appartements… neufs, de préférence.  » C’est bien simple, assure François De Bruyn, si les premières sont 20 % moins chères que les villas bruxelloises, les seconds sont presque plus onéreux que ceux de la capitale !  » Eux qui s’enorgueillissent d’afficher quelque  » 3 000, 3 500, voire jusqu’à 4 000 euros du mètre carré « .

Ici encore, pas de secret : c’est la loi de l’offre et de la demande. En effet, vu leur succès auprès des seniors – comme des investisseurs -,  » Waterloo connaît une pénurie d’appartements « , observe Dominique Binet. Quand bien même la commune est la cible de nombreux projets, les promoteurs prenant d’assaut la moindre parcelle de terrain, pourvu que sa taille leur permette d’y ériger des appartements. A tel point que certains quartiers en font leur spécialité, les résidences s’y élevant les unes après les autres.  » La plupart gravitent autour de la chaussée de Bruxelles, qui se prévaut d’un bon stock de foncier « , pointe François De Bruyn, qui épingle un projet de quelque 250 unités ici, un autre de 3 à 400 unités plus loin,  » dont les développeurs attendent toujours le permis « . Tous concernent, cela va sans dire, des biens de standing, vastes et luxueux. Un niveau de confort que certains candidats-acquéreurs commencent toutefois à remettre en cause,  » peu enclins, au rythme où vont les constructions, à partager leur espace – et surtout leur vue – avec d’autres heureux propriétaires « , glisse Dominique Binet.

Braine-l’Alleud, le refuge des petits budgets

Et les jeunes, dans tout cela ?  » Ils ne trouvent pas facilement leur place sur le marché waterlootois, faute de posséder le budget nécessaire. Les 40-50 ans se dirigent vers les villas – souvent grâce au produit de la vente d’une première maison -, les 55-65 ans vers les appartements « , dépeint François De Bruyn. Quant aux 25-35 ans, ils n’ont d’autre choix que de se tourner vers des communes plus accessibles ou de s’attarder sur le marché de la location.  » Le problème, c’est qu’on ne leur met pas le pied à l’étrier, analyse le courtier. Les projets immobiliers ne ciblent pas les petits formats, les appartements 1-chambre ou les studios, idéaux pour un premier achat avant de voir plus grand et… plus cher.  »

Des communes comme Nivelles ou Braine-l’Alleud voient donc leurs rangs grossir, gonflés par un public de jeunes acquéreurs au budget modeste.  » Le parc immobilier brainois fait la part belle aux maisons mitoyennes et adossées, avec un bel étage et un garage au sous-sol, décrit Dominique Binet. C’est la maison-type brainoise, qui rencontre un grand succès et se monnaie entre 200 et 250 000 euros pour une 2-façades, et entre 250 et 350 000 euros pour une 3-façades.  » Soit un marché  » assez animé « , qui profite des désertions waterlootoises.

 » Mises à part les maisons mitoyennes, Braine-l’Alleud compte aussi quelques villas, qui dépassent les 400 000 euros, et des appartements, neufs pour la plupart. Mais leurs prix élevés freinent les velléités des candidats-acquéreurs.  » Car, ici aussi, la construction ne pratique pas les petits formats, une volonté… politique, cette-fois, et non plus économique.  » La commune refuse les projets d’appartements dont la taille est inférieure à 120 m² « , acquiesce Olivier Alen, qui pointe les effets d’une telle restriction urbanistique sur le marché.  » Il y a cinq ans, ceux-ci trouvaient preneurs parce qu’il n’y avait pas beaucoup de promotions de ce type. Mais la brèche a été rapidement comblée et, à présent, la tendance s’est inversée.  »  » La demande ne vise pas du tout ce genre de biens « , renchérit Dominique Binet, qui va jusqu’à qualifier cette restriction de  » frein à la construction « .  » Les candidats-acquéreurs se concentrent plutôt sur les 2-chambres, de quelque 60 à 80 m², une denrée rare, littéralement prise d’assaut.  »

Il faut reconnaître que les appartements de 3 ou 4 chambres sont, de prime abord, plus difficiles à écouler, le prix au mètre carré n’étant pas donné :  » De l’ordre de 2250 à 2650 euros hors TVA « . Sans compter, qu’il y a  » pas mal de projets en cours ou à venir en 2013-2014, si bien qu’aujourd’hui j’ai 25 biens à vendre en portefeuille !  » ajoute Olivier Alen.

FRÉDÉRIQUE MASQUELIER

Les jeunes doivent se tourner vers Nivelles ou Braine-l’Alleud