Cherche toit désespérément

Les prix baissent quelque peu dans la capitale. Enfin. Mais sans régulation stricte et politique de développement ambitieuse des pouvoirs publics, la  » gentrification  » des communes du centre s’étendra irrémédiablement. Tour du propriétaire.

Une maison coûte en moyenne 300 000 euros à Bruxelles, et, plus précisément, de 210 000 à Molenbeek à 412 500 à Woluwe-Saint-Pierre. Toutes les communes, sans exception, sont à la baisse, sauf Jette (+ 2 %). Certaines résistent bien (Schaerbeek, Molenbeek, Neder-over-Heembeek, Evere, Auderghem) ; d’autres piquent nettement du nez, telles que Laeken (- 8 %), Ixelles et Woluwe-Saint-Pierre (- 10 %), Uccle (- 12 %), et surtout Saint-Gilles (- 20 %) et Berchem-Sainte-Agathe (- 21 %).  » Voilà, en substance, le message des notaires bruxellois sur l’état du marché immobilier en 2009 porté récemment par Robert Langhendries, notaire à Uccle. Plus significatif encore, sur l’ensemble de la Région, comme partout ailleurs, ils relèvent une baisse significative de leurs activités : le nombre de transactions, pour toutes catégories de biens, a diminué de 15 % à 20 %.

 » Les appartements intéressent pour l’instant beaucoup plus les petits investisseurs, déçus par le manque de performance des placements bancaires et par les prix des maisons, jugés définitivement trop chers, argumente encore Robert Langhendries, qui met en garde les propriétaires vendeurs : il est capital de fixer un prix correct, en phase avec la valeur réelle du bien, et non plus un prix espéré, désormais illusoire.  » Déjà entendu…

Voilà pour la froide réalité des chiffres. Plutôt réjouissante pour les milliers de Bruxellois qui cherchent désespérément un toit à la portée de leur bourse. Sauf que Me Langhendries met d’emblée un bémol sur ces espoirs :  » Actuellement, les propriétaires bruxellois ne semblent pas pressés de vendre et ralentissent donc les activités. « 

L’autre bout de la lorgnette

Pour le reste, d’autres chiffres permettent de prendre la pleine mesure des écueils qui menacent le marché immobilier bruxellois dès demain. Par exemple, ceux récemment diffusés par le Bureau du Plan et qui confirment un retour des habitants à la ville supérieur aux prévisions : au 1er janvier 2010, la population de la Région de Bruxelles-Capitale recensait très exactement 1 088 134 habitants, selon l’Institut bruxellois de statistique et d’analyse (Ibsa). Soit, sur un an, une augmentation inédite de plus de 2 % et au bas mot, 20 000 habitants de plus à loger. Un casse-tête pour les 19 communes, prioritairement celles les plus peuplées et concernées par cet afflux continu et croissant depuis près de dix ans (Bruxelles-Ville, Schaerbeek et Molenbeek-Saint-Jean).

Le stress : dans le même temps, la Région a complètement raté la planification progressive et contrôlée de nouveaux logements accessibles (sociaux et moyens) sur son territoire. Pis : selon une étude récemment diffusée sur le site de Brussels Studies (1), cette fois, la politique de logement régionale  » amplifierait la dualisation de la capitale « . Selon Alice Romainville, géographe (IGEAT/ULB) et auteure de cette étude fouillée,  » les plus pauvres des Bruxellois seraient poussés vers les communes de l’ouest de la capitale, les revenus moyens s’installant au centre « . Une ségrégation  » à l’insu de son plein gré  » que la Région peut difficilement nier, au vu de la réalité et d’une progressive  » ghettoïsation  » par quartiers à mettre à l’actif de l’impuissance ou de l’incohérence du politique à réguler la dure loi du marché immobilier, largement spéculative dans les beaux quartiers et aux alentours.

L’étude pilotée par Alice Romainville rejoint également certains analystes en s’attaquant à la politique fiscale régionale en matière de logement moyen.  » L’abattement fiscal est l’outil qui coûte le plus cher à la Région bruxelloise, poursuit Alice Romainville. Il crée un énorme manque à gagner annuel pour les caisses publiques.  » Evalué aujourd’hui à près de 50 millions d’euros et qui servirait surtout les candidats acquéreurs plutôt aisés, ceux-là mêmes qui intéressent une Région et des communes soucieuses de limiter leur population la plus assistée. Selon les statistiques régionales, seul un acheteur sur quatre bénéficiant de cet abattement fiscal attractif s’installe dans une commune défavorisée.

 » Il vaudrait d’ailleurs mieux cesser d’octroyer ces abattements fiscaux, qui dérégulent le marché immobilier, et aider tous les acquéreurs en rendant le système de remboursement de leur prêt hypothécaire plus intéressant, assène Philippe Janssens (Bureau Stadim). La clé : fonder la déductibilité fiscale de l’investissement immobilier des ménages sur la réduction de la charge du remboursement.  » En d’autres termes en diminuant le montant du remboursement mensuel de son prêt hypothécaire.

Même à l’ouest, on ne voit rien venir

Reste toutefois le nerf de la guerre : pour acheter un logement à Bruxelles à un prix  » décent « , soit sous la barre des 250 000 euros tous frais compris, encore faut-il qu’il en existe. Et là, même à l’ouest, on ne voit guère rien venir. Des quelque 10 000 logements promis en début de législature 2004-2009 par la ministre de tutelle, Françoise Dupuis (PS), on en a tout bonnement vu sortir de terre quelques centaines.  » Comment s’étonner dès lors que les prix flambent à certains endroits ? C’est à se demander si tout cela n’est pas téléphoné « , s’énerve un promoteur local, qui voudrait simplement faire son travail dans les règles. Et qui pointe du doigt le gouvernement régional :  » Qu’a-t-on fait des millions d’euros qui ont été dûment budgétés lors de la précédente législature et qui n’ont pas été utilisés, faute de projets aboutis dans les délais fixés ? Il s’agit là d’une évidente mauvaise gestion des deniers publics, qui dérégule le marché et provoque l’exode de certains profils de citoyens vers certaines communes. « 

Dans son analyse de terrain, sévère mais réaliste, le professionnel privé rejoint donc l’universitaire. Et le candidat acquéreur, lui, se désespère d’attendre. Quand il a un toit pour le faire… Les autres s’en iront voir ailleurs. S’ils ne l’ont pas déjà fait. D’autant que, si on tient compte des derniers chiffres du Bureau du Plan (Institut bruxellois de statistique), la demande en logements dans la capitale va dépasser toutes les projections déjà impossibles à rencontrer. Et le promoteur privé de pointer du doigt la gestion désastreuse du dossier par Françoise Dupuis lors de la dernière législature qui, malgré des lignes budgétaires votées et dûment dégagées à cet effet avoisinant les 100 millions d’euros, a accouché en quatre ans de quelques centaines de logements sociaux et à prix modéré seulement alors que plus de 40 000 demandeurs se bousculent au portillon.

(1) www.brusselsstudies.be n° 34, 25 janvier 2010.

PH. C

 » en finir avecles abattementsfiscaux « 

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