A Mons (photo) comme dans les petites villes, la construction d'appartements est en progression. © HATIM KAGHAT

Où et quand acheter ? Dans le Hainaut, les shoppings boostent le marché

Après la maison ouvrière, l’appartement neuf est la cible des jeunes comme des investisseurs. Notamment au large des nouveaux centres commerciaux.

La province de Hainaut s’illustre en 2019 par une progression relativement faible du nombre de ventes conclues sur son territoire : +4,4 %. Seule son homologue de Luxembourg (+2,3%) enregistre une plus maigre performance encore à l’échelle du pays. Pas de quoi inquiéter les notaires hennuyers toutefois, qui se font l’écho d’un marché  » soutenu « . Pour preuve, les délais de mise en vente des biens diminuent par rapport aux années précédentes, assurent-ils.

J’ai moins de 30 ans et j’achète mon premier bien

Les prix extrêmement bas des maisons et des appartements dans le Hainaut – ils se situent, tant pour les premières que pour les seconds, largement sous les médianes nationale et régionale – pourraient laisser imaginer que l’accès à la propriété y est plus aisé pour les jeunes. C’est oublier un peu vite que leur pouvoir d’achat est, lui aussi, à la baisse. Les notaires hennuyers déplorent même une paupérisation croissante des candidats-acquéreurs. Un phénomène qui touche les régions les moins favorisées de la province comme celles traditionnellement plus aisées.  » Les directives de la Banque nationale de Belgique en matière d’apport de fonds propres ont un impact sur le marché hennuyer « , avertit Sylvain Bavier, notaire à La Louvière.  » Les jeunes qui ne peuvent pas compter sur l’aide financière de leurs parents restent plus longtemps sur le marché locatif. Cela dit, on voit de plus en plus de parents n’ayant pas de liquidités mettre leur propre maison en garantie pour le crédit hypothécaire de leurs enfants. C’est dangereux parce que cela précarise la famille entière. Et peut potentiellement poser problème au moment de la succession à l’égard d’autres enfants n’ayant pas été aidés de la sorte. « 

Ci-dessous retrouvez la carte des prix médians d’un bien pour chaque commune de la Région Wallonne. Faites glisser votre curseur sur une commune ou tapez le nom de votre commune dans le cadre en haut à gauche.

Au rang des biens ciblés par les jeunes acquéreurs, les notaires remarquent un intérêt accru pour les appartements, neufs de préférence. Un produit d’appel qui s’impose au fil des ans sur le marché jusqu’à atteindre 9,7 % du parc de logements en province de Hainaut.  » La part d’appartements est moindre que dans les autres provinces wallonnes, mais c’est en train de changer « , assure Sylvain Bavier.  » Il s’en construit partout, même dans les petites villes « , constate son confrère, le notaire Nicolas Romain, qui cite en exemple la commune où se situe son étude : Anderlues.  » Ce n’est pas une ville importante et, pourtant, elle accueille des promotions d’une centaine d’appartements. Ils mettent du temps à s’écouler, certes, mais tous trouvent acquéreurs, principalement auprès des jeunes « , assure-t-il.

Pour le reste, la maison ouvrière mitoyenne reste le maître-achat, conviennent les notaires hennuyers.

J’ai 35 ans et ma famille s’agrandit

Quand ils ont un peu plus de budget et sont en quête d’un peu plus de place, les jeunes couples ciblent quasi exclusivement les maisons. Dans les arrondissements de Tournai-Mouscron, Ath et Soignies, c’est la maison deux ou trois-façades neuve sur un petit terrain de deux à quatre ares qui est largement plébiscitée.  » On en voit apparaître beaucoup, dans des lotissements de 40, 50, 60 maisons qui forment autant de petits quartiers créés de toutes pièces « , décrit Vincent Colin, notaire à Estaimpuis.  » Elles sont à prendre entre 280 000 et 320 000 euros, taxes comprises.  »

Du côté de Mons, La Louvière, Charleroi et Thuin, ce type de constructions neuves rencontre aussi un franc succès, pourvu que leurs jeunes acquéreurs aient empoché une belle plus-value sur la revente de leur premier bien.  » Sinon, les plus courageux achètent des maisons à rénover et comptent sur leurs bras et la solidarité familiale pour effectuer les travaux « , oppose Nicolas Romain.

Dans le nord-ouest de la province et notamment à Tournai (photo), les maisons neuves attirent les investisseurs locaux.
Dans le nord-ouest de la province et notamment à Tournai (photo), les maisons neuves attirent les investisseurs locaux.© HATIM KAGHAT

J’ai 45 ans et je souhaite investir dans la brique

Dans les rangs des investisseurs, les notaires hennuyers distinguent deux profils : les Bruxellois et les Brabançons, attirés par les prix comparativement bas dans la province, et les locaux. Pour les premiers, le bien phare est l’appartement neuf. En l’occurrence, après l’effet Rive Gauche à Charleroi, Sylvain Bavier identifie un effet La Strada à La Louvière.  » Quand certains de mes confrères évoquaient le poids des Bruxellois et des Brabançons dans les ventes d’appartements de leurs communes, j’avais tendance à penser que c’était marginal. Mais c’est avéré, on le ressent réellement dans nos études. Suivant les axes autoroutiers, ils sont arrivés jusqu’à nous.  » A noter que vu le succès des ventes d’appartements à Mons, il doit aussi y avoir un  » effet Grands Prés  » manifeste.

Quid des investisseurs locaux ? Ils sont tout aussi friands d’appartements neufs. Et  » apprécient surtout les petites copropriétés de sept ou huit logements « , évoque Nicolas Romain. Mais un autre produit retient également leur attention, en particulier au nord-ouest de la province : les maisons neuves.  » C’est assez frappant « , embraie Vincent Colin.  » Dans un lotissement de 50 maisons en construction entre Tournai et Mouscron, 25 ont été vendues à des investisseurs et 25 à des jeunes couples.  » Et le notaire d’Estaimpuis de préciser que certains investisseurs ont acquis jusqu’à trois, quatre, cinq ou six maisons pour les mettre en location.

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J’ai 65 ans, ma maison est trop grande pour moi

Les seniors hennuyers alimentent eux aussi la manne d’amateurs d’appartements dans la province, surtout dans les villes secondaires et les coeurs de village. Il faut souligner à ce propos que le Hainaut semble faire exception à la règle de la décote générale des grosses villas des années 1960-1970-1980.  » Les seniors qui désirent se défaire de la maison familiale, quoiqu’énergivore et éloignée de tout, n’ont pas de mal à les vendre « , certifie Nicolas Romain.  » Tout est une question de prix. Si les vendeurs ne se laissent pas aller à une surestimation émotionnelle, ils trouveront des acquéreurs.  » Pour le notaire d’Anderlues, le plafond à ne pas dépasser est 300 000 euros.  » C’est une barrière psychologique au-delà de laquelle les gens ne vont pas dans nos régions.  »

Ailleurs, vers Tournai, Mouscron et Ath, le son de cloche est différent.  » Ces grosses villas sont le plus mauvais marché dans notre partie de la province « , pointe Vincent Colin, qui explique ce déclin par leur prix autrement plus élevé à la base et par la disparition progressive de la classe moyenne.  » Avant la crise de 2008, dans un village comme Blandain, dans le Tournaisis, elles s’échangeaient autour de 600 000 euros. Aujourd’hui, si les vendeurs en ont 450 000 euros, ils peuvent s’estimer heureux.  »

Le poids du Brabant wallon

La province de Hainaut partageant ses frontières avec la France, la Flandre et le Brabant wallon, elle est soumise à l’influence des marchés immobiliers des unes et des autres.  » C’est surtout vrai pour le Brabant wallon « , atteste Vincent Colin, notaire à Estaimpuis.  » Le phénomène est connu : quand il y a une pression immobilière à un endroit, on observe un déplacement des candidats-acquéreurs vers des zones où la brique est moins onéreuse.  » Cela se vérifie à Ath, poursuit-il, où les Brabançons jettent leur dévolu sur les communes jouxtant l’A8 : Silly, Bassily…  » De jeunes couples avec enfants y font grimper les prix puisque leur pouvoir d’achat est plus élevé que celui des jeunes Hennuyers.  »  » On le voit aussi à Ecaussinnes et Seneffe « , renchérit Sylvain Bavier, notaire à La Louvière, qui ajoute que la proximité de la Flandre pousse également les prix vers le haut, mais dans de moindres proportions.

Le voisinage de la France donne lui aussi lieu à des déplacements de population, mais  » à une échelle ultralocale et sans retombées économiques « , nuance Vincent Colin.  » Dans des villages frontaliers comme Néchin, on retrouve 40 à 50 % de résidents français. Cet afflux n’a pas nécessairement d’incidence sur les prix. Pour preuve, à Leers, village traversé par la frontière, les biens sont affichés à 180 000 euros du côté français, pour 150 000 euros du côté belge.  » D’après le notaire, le temps où les exilés fiscaux français perturbait le marché immobilier belge, dans les années 1990 et jusqu’au début des années 2000, est  » révolu « .

Le garage performe

D’après les notaires hennuyers, s’il est un bien immobilier qui performe dans la province, c’est le garage.  » Il fonctionne très bien « , appuie Nicolas Romain, notaire à Anderlues.  » Je vois passer dans mon étude des gens qui n’achètent que cela.  » A des prix qui varient selon les villes : de l’ordre de 20 000 à 25 000 euros dans le centre-ville de Mons, 15 000 euros à Charleroi et 10 000 à 12 000 euros à La Louvière.  » Selon la situation, le revenu locatif que l’on peut en attendre s’étend de 60-70 à 80-90 euros par mois, jusqu’à 100 euros pour Mons.  »

L’intergénérationnel a de l’avenir

Comme ailleurs, l’habitat groupé en est à ses  » balbutiements  » dans le Hainaut.  » C’est un micromarché « , glisse Nicolas Romain, notaire à Anderlues, en pointant néanmoins une société en ayant fait sa spécialité à La Louvière.  » Les gens n’aiment pas trop quand il y a des contraintes liées à l’acquisition. Cela les fait reculer. Il faut les comprendre, c’est l’achat d’une vie. Et puis, il y a suffisamment de biens sur le marché, à des prix qui ne sont pas démesurés, qui plus est.  » Par contre, argue-t-il, l’habitat intergénérationnel  » a plus d’avenir « . Un constat dans lequel abonde son confrère d’Estaimpuis Vincent Colin, qui met en exergue quelques projets de construction montés par des seniors  » en bonne santé, qui souhaitent habiter avec leurs amis « .

+4,4 %

de ventes seulement.

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