En matière de planification successorale, la technique de l'achat scindé d'un immeuble est relativement courante. Dans cette construction, les parents effectuent souvent au préalable une donation à leurs enfants afin qu'ils puissent acquérir la nue-propriété d'un immeuble, les parents en achetant l'usufruit. Au décès des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien immobilier, et cela sans devoir payer des droits de succession. Si la technique semblait tolérée par l'administration fiscale, elle y a mis fin récemment en prenant la décision d'imposer des droits de succession sur la pleine propriété de l'immeuble en cas de donation préalable. Le fisc belge partait donc de la présomption que les parents avaient financé la totalité de l'acquisition de l'immeuble. En juillet dernier toutefois, une nouvelle décision a été prise en la matière. Si le principe n'a pas changé, l'administrat...

En matière de planification successorale, la technique de l'achat scindé d'un immeuble est relativement courante. Dans cette construction, les parents effectuent souvent au préalable une donation à leurs enfants afin qu'ils puissent acquérir la nue-propriété d'un immeuble, les parents en achetant l'usufruit. Au décès des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien immobilier, et cela sans devoir payer des droits de succession. Si la technique semblait tolérée par l'administration fiscale, elle y a mis fin récemment en prenant la décision d'imposer des droits de succession sur la pleine propriété de l'immeuble en cas de donation préalable. Le fisc belge partait donc de la présomption que les parents avaient financé la totalité de l'acquisition de l'immeuble. En juillet dernier toutefois, une nouvelle décision a été prise en la matière. Si le principe n'a pas changé, l'administration fiscale tolère à présent deux exceptions à la donation préalable, qui permettent d'éviter les droits de succession. Explications. Monsieur et Madame Lenoir, tous les deux âgés de 67 ans, veulent acquérir un appartement à la mer d'une valeur de 350 000 euros pour profiter de leur pension. Ils peuvent payer cet achat totalement en liquide grâce au capital perçu de leur assurance de groupe. S'ils achètent cet appartement directement, leur fils Luc devra payer des droits de succession sur la valeur de l'appartement au moment de leur décès. En imaginant que le patrimoine de Monsieur et Madame Lenoir est composé également d'une habitation d'une valeur de 300 000 euros qui leur sert de logement principal et d'une somme de 75 000 euros placée sur un compte d'épargne, il en coûtera à Luc 143 375 euros de droits de succession en Wallonie et 144 350 euros à Bruxelles. Le tout sans tenir compte des abattements et autres réductions éventuels. Dans la technique de l'achat scindé, Luc achète la nue-propriété de l'appartement (estimée ici à 238 000 euros). Pour ce faire, ses parents lui font une donation d'un montant équivalent. Ses parents achèteront alors l'usufruit (112 000 euros). Lors du décès de ses parents, Luc deviendra plein propriétaire de l'appartement à la mer sans devoir payer de droits de succession. Au total, il devra donc payer uniquement des droits de succession sur le logement familial et l'épargne, soit au total 45 875 euros en Wallonie et 46 850 euros à Bruxelles. L'économie s'élève donc à 97 500 euros dans les deux cas. Cependant, pour que la technique soit admise par l'administration fiscale, les enfants doivent apporter la preuve que les fonds utilisés pour acquérir la nue-propriété leur appartenaient avant l'achat. Effectivement, le fisc présume que, dans une telle construction, les parents ont financé la totalité du bien. Dans une décision du 19 avril 2013, le fisc soulignait que la donation préalable n'était pas une preuve que les fonds appartenaient aux enfants avant d'acquérir la nue-propriété. Ceux-ci devaient donc théoriquement payer des droits de succession sur la pleine propriété de l'immeuble même s'ils en détenaient la nue-propriété. Cette décision rendait la construction impossible à mettre en oeuvre et donc sans intérêt. Dans une décision du 18 juillet 2013, l'administration fiscale a toutefois admis de ne pas calculer des droits de succession sur la pleine propriété de l'immeuble en cas de donation préalable dans deux cas précis. Soit il faut démontrer que les donataires ont pu librement disposer de l'argent reçu et qu'il n'était donc pas nécessairement destiné à l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble. Soit il faut avoir payé des droits de donation sur la donation préalable. Il paraît néanmoins difficile d'apporter la preuve que le donataire a pu librement disposer de l'argent reçu, surtout si l'acquisition a lieu peu de temps après la donation. Pour que la construction soit solide, mieux vaut donc payer des droits de donation (3 % à Bruxelles et 3,3 % en Région wallonne) en passant devant un notaire ou en enregistrant la donation auprès d'un bureau d'enregistrement. Même dans ce cas, la technique reste avantageuse : l'économie s'élève à 89 646 euros en Région wallonne et à 90 360 euros en Région bruxelloise. Pour mettre sur pied cette construction, il est essentiel de se faire aider par un spécialiste afin de garantir la solidité de la construction. N'oubliez pas non plus que si vous voulez revendre l'immeuble par après, vous devrez demander l'accord des nus-propriétaires, avec toutes les conséquences négatives que cela suppose ! Par Julien Lheureux