© ILLUSTRATION : SONIA KLAJNBERG POUR LE VIF/L'EXPRESS

Quels avantages offre encore un crédit logement ?

Depuis sa régionalisation en 2014, le bonus logement a subi bien des aménagements. Le point sur la question.

En Wallonie, le bonus logement a été supprimé le 1er janvier 2016 au profit du chèque habitat. Ce système prévoit qu’une réduction d’impôt soit accordée à partir de l’année suivant la conclusion du prêt. D’une part, le chèque habitat donne droit à un avantage fiscal forfaitaire de 125 euros par enfant à charge, à répartir entre les deux parents ; d’autre part, il donne droit à une réduction d’impôt qui varie de 755 à 1 520 euros en fonction du revenu net.

 » Plus le revenu net est élevé, plus cette partie variable diminue, indique Koenraad Geerts du bureau d’avocats Solverius, Geerts & Vanderveeren. Une personne disposant d’un revenu net inférieur ou égal à 21 000 euros par an aura droit au maximum, soit 1 520 euros. Si le revenu annuel est de 30 000 euros, l’administration appliquera la formule suivante : 1 520 euros – [(30 000 euros – 21 000 euros) 1,275 %] = 1 405,25 euros. Ces montants ne seront pas indexés.  »

Le chèque habitat est limité dans le temps – on ne peut le percevoir que 20 fois, même si le crédit est conclu pour une durée plus longue – et est divisé par deux après 10 ans. Et une personne (ou un ménage) disposant d’un revenu net supérieur à 81 000 euros par an n’entre pas en considération.

Imaginons que vous et votre conjoint disposiez chacun d’un revenu net annuel de 30 000 euros. L’avantage fiscal pour l’un et l’autre s’élèvera à 1 405,25 euros par an, montant auquel il faut ajouter un avantage forfaitaire de 125 euros par enfant à charge, réparti entre les deux parents. En Wallonie, la réduction d’impôt forfaitaire est calculée au taux de 40 %. Pour une famille avec deux enfants à charge, l’avantage fiscal sur vingt ans sera donc de 18 363 euros.

Les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 % sur le prix d’achat, soit 31 250 euros pour une maison de 250 000 euros. Ce montant est bien supérieur à celui de l’avantage fiscal de 18 363 euros calculé sur 20 ans. In fine, la perte nette s’élève à 12 887 euros (31 250 euros – 18 363 euros).

A Bruxelles

En Région bruxelloise, le bonus logement a disparu depuis le 1er janvier 2017 pour être remplacé par une majoration de l’abattement sur les droits d’enregistrement.  » Cela signifie que l’acheteur bénéficie immédiatement d’un avantage financier sous la forme d’une exonération des droits d’enregistrement jusque 175 000 euros, poursuit Koenraad Geerts. A Bruxelles, le taux des droits d’enregistrement est fixé à 12,5 %. La réduction maximale est donc de 21 875 euros (12,5 % x 175 000 euros). Il existe cependant une condition : le prix d’achat ne peut dépasser 500 000 euros.  »

Imaginons que vous achetiez, en 2017, un logement d’une valeur de 250 000 euros. Pour financer votre projet, vous souscrivez un emprunt hypothécaire de 200 000 euros sur vingt ans. Le crédit ne donne plus droit au moindre avantage fiscal. En revanche, vous bénéficiez d’une exonération des droits d’enregistrement sur la première tranche de 175 000 euros. Sur le montant restant de 75 000 euros (250 000 euros – 175 000 euros), vous devez vous acquitter d’un impôt de 12,5 %, soit 9 375 euros.

Pour la majorité des gens, le remplacement du bonus logement par cette exonération est une mauvaise affaire car il en existait déjà une sur la première tranche de 60 000 euros. Ce montant était même fixé à 75 000 euros dans certaines zones.

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ROEL VAN ESPEN

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