Il n'y a aucun doute : la crise de 2008-2009 a bien plus touché le neuf que l'ancien. Emportés par l'euphorie immobilière ambiante, trop de promoteurs et, surtout, trop de particuliers rêvant d'empocher de substantielles marges se sont laissés aller à construire, construire et construire encore. En 2006 déjà et surtout en 2007, des voix se faisaient entendre parlant de risque de suroffre, voire de suroffre proprement dite.
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Il n'y a aucun doute : la crise de 2008-2009 a bien plus touché le neuf que l'ancien. Emportés par l'euphorie immobilière ambiante, trop de promoteurs et, surtout, trop de particuliers rêvant d'empocher de substantielles marges se sont laissés aller à construire, construire et construire encore. En 2006 déjà et surtout en 2007, des voix se faisaient entendre parlant de risque de suroffre, voire de suroffre proprement dite. Le couperet est tombé : ce qui pouvait être assimilé à un fort ralentissement sur le marché de l'immobilier de seconde main est devenu, dans le neuf, une pause brutale. Les projets ont été remisés. Certains chantiers ont été arrêtés. Mais ce qui était commencé et partiellement vendu devait bien être terminé. Pour vendre, les promoteurs ont rogné sur leur marge ou offert, ici, une cave, là une remise sur le garage, ou encore des finitions de meilleure qualité. " Mais il leur a fallu longtemps pour entendre raison ", raconte Eric Verlinden, administrateur délégué du Groupe Trevi. D'où un décalage évident entre l'évolution du marché de l'ancien et celui du neuf. " C'est une question d'élasticité, d'adaptation à une nouvelle donne, poursuit l'expert. Dans le marché de l'ancien, elle est quasi immédiate : celui qui doit vendre et ne trouve pas d'acquéreur à 200 000 euros va très vite baisser à 190 000 ou 180 000 euros. " D'autant qu'il a sans doute acheté, des années auparavant, à 50 000 euros. Dans le neuf, on ne fait pas aussi facilement l'impasse sur le bénéfice. " Pendant des mois, les promoteurs se sont assis sur leurs prix, ajoute Eric Verlinden. Ils étaient totalement étanches aux conseils des agents immobiliers, qu'ils jugeaient intéressés. Quand le message est enfin passé, il a encore fallu deux à trois mois pour qu'il se traduise dans la réalité de la négociation et autant pour que le marché adhère à ces nouveaux prix. " Globalement, le marché du neuf a repris à Bruxelles dès septembre 2006, mais, en Wallonie, il lui a fallu 6 mois de plus. " Il s'est arrêté plus tard et a redémarré plus tard, début 2010 ", confirme le patron du Groupe Trevi. Et aujourd'hui ? La demande est là et il n'y a pas trop d'offres. Quant aux prix, ils sont revenus, sauf exceptions, à ceux pratiqués en 2007. " Les vendeurs ont toujours une certaine souplesse, mais ils sont moins tendus qu'il y a un an et la marge de négociation est plus serrée. En 2009, les remises, en espèces ou en cadeaux, avaient un impact de 3 à 5 % sur le prix. Aujourd'hui, la "ristourne" est de 1 à 2 %. "Et de pointer quelques fourchettes de prix. Dans le moyen de gamme supérieur (finitions et localisations correctes) il faut compter entre 1 500 et 1 600 euros/m2 à Charleroi, de l'ordre de 1 700 à Mons, quelque 1 800 à Liège et Namur, entre 2 300 et 2 350 à Wavre, autour de 2 500 à Ottignies-Louvain-la-Neuve ou Braine-l'Alleud, entre 2 750 et 2 800 à Waterloo. A Bruxelles, les variations sont plus importantes : de l'ordre de 2 000 à 2 200 euros/m2 dans certaines communes, plus près des 3 000 dans d'autres. Le haut de gamme, qui a été plus marqué par les effets de la crise que le moyen de gamme supérieur, se reprend aussi. A Bruxelles, il se vend au-delà des 3 000 euros/m2, mais rarement à plus de 3 200. A Mons, il frise les 2 000 euros/m2. A Liège et à Namur, en bord de Meuse, il peut atteindre 2 200 à 2 300 euros/m2. Et quelque 2 500 dans la périphérie verte de Wavre. " Mais hormis à Bruxelles, ce segment est marginal, poursuit Eric Verlinden. Et même à Bruxelles, il faut rester mesuré : il y a une clientèle à 3 000 euros/m2, pour autant que les appartements ne soient pas surdimensionnés. Des 3-chambres de 160 m2, cela ne se vend plus, surtout qu'il faut y ajouter terrasse, garage et TVA. "L'un dans l'autre, les promoteurs sont à nouveau à l'affût de la reconstitution de leur stock. Ils n'ont plus de crainte et certains pourraient presque déjà... en faire trop. D'où ce conseil lancé par Trevi aux promoteurs et entrepreneurs de " faire preuve de jugement et de prudence ". Et, même s'il peut comprendre qu'ils souhaitent valoriser dans les meilleurs délais des terrains acquis à un prix fort, " de ne pas inonder brusquement le marché. Surtout dans des quartiers déjà encombrés par de nombreux concurrents ". Non que l'offre dépasse déjà le point d'équilibre avec la demande, mais à partir du 1er janvier 2011, les prix vont indirectement augmenter. En effet, alors que jusqu'à présent le terrain sur lequel est érigé l'immeuble - et qui représente en général 30 % du prix de vente du bien - est grevé de droits d'enregistrement (qui s'élèvent à 10 % en Flandre et à 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie), à partir du 1er janvier 2011, il sera taxé de la TVA (21 %). C'est l'Europe qui l'a imposé : pour peu qu'ils soient vendus en même temps par la même personne, terrain et construction seront taxés de la TVA. Certes, les promoteurs vont sans doute trouver une parade - ne pas vendre en même temps ou vendre via deux sociétés différentes - ou, comme il y a quelques mois, accepter de prendre à leur charge cette augmentation de prix en se montrant moins gourmands - coupant d'un tiers ou de moitié leur marge sur la construction qui s'élève à 18 ou 20 % - ou en offrant cadeaux ou remises. Mais ce ne sera pas si simple. Car le surcoût sur la valeur totale de l'acquisition sera plus que sensible : 2,5 % à 3 % en moyenne, selon Trevi ! " La TVA va avoir un effet psychologique réel, conclut Eric Verlinden, qui pourrait mettre un frein de 3 à 6 mois sur les ventes de neuf. " Ce dont le marché, qui se relève, se passerait bien. D'autant que sur cet alourdissement fiscal se greffe la disparition, au même 1er janvier 2011, de deux avantages [lire l'encadré]. CHARLOTTE MIKOLAJCZAKtva : un frein de 3 à 6 mois sur les ventes du neuf est possible